Ordinamento giuridico e i limiti al diritto di proprietà

Question 1

Limiti per interesse pubblico?

Answer 1

Il diritto di proprietà è detto “reale” per il fatto che compete direttamente sull’oggetto e “illimitato” nel senso che compete sulle capacità economica del bene posseduto. Tale diritto deve però essere esercitato in modo da non arrecare danno alla comunità: “la proprietà privata può essere espropriata per motivi di interesse generale”.

Question 2

Espropriazione per pubblica utilità?

Answer 2

“Riforma della casa”
“legge fondamentale”
Lo scopo dell’espropriazione è la realizzazione dell’opera per il quale si compie.
Espropriazione permanente totale, parziale;
Occupazione temporanea totale, parziale.

Question 3

Normativa urbanistica?

Answer 3

Ha lo scopo di regolare l’attività edilizia.

“legge urbanistica” “legge ponte” “norme per l’edificabilità dei suoli.

Question 4

Divieto atti emulativi?

Answer 4

Sono definiti atti di emulazione (art.833 del CC) quelli che il proprietario di un bene immobile compie allo scopo di “nuocere o recare molestia” ad altri senza che sia dimostrabile alcun conseguente beneficio per sé stesso o quando tale beneficio sia ottenibile in maniera non molesta. Tali atti sono vietati e obbligano chi li compie a cessarli e a risarcire gli eventuali danni.
I vicini non possono impedire l’immissione di fumi, esalazioni etc. quando questi non superino la normale tollerabilità.

Question 5

La chiusura della proprietà d’accesso al fondo?

Answer 5

Il proprietario può recingere e chiudere il terreno di sua proprietà, ma non può impedire l’ingresso alla proprietà recinta:
• a chi intenda esercitarvi la caccia;• a chi abbia necessità di raccogliere una cosa cadutavi;
• a chi intenda procedere alla costruzione o alla manutenzione di un’opera che si trovi sul confine.Se l’esercizio di un tale diritto provoca danni al fondo, il proprietario ne verrà indennizzato.

Question 6

Distanza tra le costruzioni?

Answer 6

Il Codice Civile stabilisce che le costruzioni su fondi contigui che non siano unite o aderenti debbano distare tra loro almeno tre metri, lasciando ai regolamenti edilizi locali la facoltà di disporre di distanze maggiori.

• di 10 m tra le pareti degli edifici antistanti quando una di queste è finestrata;
• di 12 m se i due edifici si fronteggiano per più di 12 m;
• di 12 m se le pareti prospicienti sono entrambe finestrate.

Question 7

Comunione e aderenza?

Answer 7

Il vicino che edifica per secondo potrà decidere di farlo “in aderenza”, ovvero mantenendo la propria costruzione statisticamente indipendente dall’altra. Altrimenti potrà farlo “in comunione” chiedendo al vicino che il muro di confine venga adoperato per sorreggere statisticamente la sua struttura.Il vicino è costretto a concedere la comunione richiesta ma avrà diritto a vedersi corrispondere la metà del valore del muro reso comune.

Question 8

Sopraelevazione muro comune

Answer 8

Ogni comproprietario ha diritto a sopraelevare il muro comune: le spese per la sopraelevazione però sono a suo totale carico a meno che il vicino non ne richieda la comunione.Colui che intende innestare un capo del proprio muro nel muro a confine di proprietà altrui non è tenuto ad acquistare la comunione di tale muro, ma è solo tenuto a pagare al proprietario un’adeguata indennità.Non sono soggetti alla comunione forzosa gli immobili di interesse storico, archeologico ed artistico.

Question 9

Comunione del muro

Answer 9

La normativa tollera l’opposizione alla richiesta di comunione solo nei casi in cui si è dimostrata l’insufficienza statica del muro.
Colui che chiede la comunione del muro a scopo edificatorio è tenuto ad acquistarla per tutta l’estensione del muro ma non per tutta l’altezza.
Viceversa, il muro che già serve di divisione tra due edifici si presume comune fino alla sommità dell’edificio più basso.
Colui che ottiene la comunione del muro è tenuto a eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino. Il comproprietario che vuole demolire il suo edificio appoggiato ad un muro comune può rinunciare alla comunione ma è tenuto a farvi le riparazioni rese necessarie dalla demolizione.

Question 10

Muro di cinta

Answer 10

Un muro di cinta non può superare i 3 m quando questo separa case, giardini e cortili di diversa proprietà all’interno di centri abitati. Colui che intende edificare tale recinzione può costringere il vicino a contribuire a metà della spesa ed in tal caso il muro sarà edificato a cavallo dei due terreni. Il vicino può esimersi dal contribuire alle spese di edificazione cedendo, senza diritto a compensi, la metà del terreno su cui il muro dovrà essere costruito. Se i fondi contigui sono a livelli diversi il proprietario del fondo superiore deve sostenere per intero l’onere della costruzione e manutenzione del muro dalle sue fondazioni fino alla quota del proprio fondo, mentre per la restante altezza l’onere sarà ripartito fra i due vicini.In mancanza di diverso titolo si presume che il muro appartenga al proprietario del fondo verso il quale versa il piovente. Nel caso in cui il muro abbia due proventi, esso è presunto comune.

Question 11

Costruzioni sul confine

Answer 11

• costruzione con una parete sul confine: il vicino che edifica il secondo fabbricato sarà tenuto a osservare l’;intera distanza o a costruire anch’egli sul confine;
• costruzione con una parete a metà della distanza legale: il vicino che edifica per secondo osserverà la stessa distanza dal confine;
• costruzione con una parete all’intero della distanza legale: il vicino che edifica per secondo potrà edificare sul confine, a metà distanza legale o all’intero della distanza legale.
• Costruzione con una parete a distanza inferiore dalla legale ma superiore alla metà: il secondo sarà obbligato a mantenere una distanza minima pari a metà della legale per non impedire al primo di estendere in un secondo momento il suo fabbricato.

Question 12

Luci e vedute

Answer 12

Il Codice Civile distingue le finestre e le altre aperture che si possono praticare sul muro di confine secondo
due specie:
• vedute e prospetti: quando permettono di affacciarsi e di guardare sul fondo finitimo;
• luci quando danno passaggio di luce ed aria ma non permettono l’affaccio.
Definizione integrata rispetto a quella del Codice Civile:
• vedute: finestre che permettono l’illuminazione e l’aerazione di un locale in maniera propria e definitiva
nel tempo;
• luci: finestre che possono assolvere la stessa funzione per i vani che insistono su pareti a confine, ma
che lo fanno a titolo precario e provvisorio.
Il Codice Civile vieta l’apertura di vedute dirette su pareti che si trovino a meno della distanza legale, mentre
consente l’apertura di luci anche sul muro di confine. La presenza di luci tuttavia non impedirà a chiunque
intenda edificare di chiuderle con la propria fabbrica.

Question 13

Caratteristiche luci e aperture

Answer 13

intenda edificare di chiuderle con la propria fabbrica.
Il Codice Civile prescrive anche le caratteristiche che dovranno avere le luci che si aprono sul muro di confine:
• saranno munite di un’inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino;
• avranno il lato inferiore ad un’altezza non minore di 2,5 m dal pavimento del piano terreno e non
minore di 2 m dal pavimento dei piani superiori;
• la luce al piano terreno avrà anche il lato inferiore a non meno di 2,5 m dal suolo del fondo del vicino a
meno che non serva a dare luce e aria ad un locale che si trovi ad un livello inferiore.
Qualsiasi apertura che non consenta il “comodo affaccio” sul lotto a fianco è da considerarsi come luce.

Question 14

Limitazioni luci e aperture

Answer 14

Il Codice vieta le vedute dirette sul muro a confine a meno che tale veduta non sia stata acquistata dal
proprietario tramite contratto o tramite usucapione (quando questo diritto è stato goduto ininterrottamente
per venti anni senza che il vicino abbia mai provveduto a contestarlo). Il vicino consenziente nel momento in
cui vorrà edificare non potrà oscurare la veduta ma sarà tenuto ad osservare la distanza legale.
La distanza minima di una parete dal confine per aprirvi una veduta è pari alla metà della distanza legale. La
stessa distanza vale anche per balconi, terrazze, lastrici solari e simili.
Si parla di vedute laterali ed oblique nel caso di finestre che siano aperte su una parete non parallela alla linea
di confine; in questo caso la spalla della finestra non può trovarsi a meno di 75 cm dal confine. Lo stesso vale
per il balcone, il quale dovrà essere schermato lateralmente e sul fronte per 75 cm e per un’altezza di 2 m ai
piani superiori e 2,5 m al piano terreno.

Question 15

Distanze per tubi, fosse, cisterne, pozzi e canali

Answer 15

L’art.889 del CC impone di tenere tubi ad una distanza minima dal confine di 1 m. Le condotte di acqua e gli
scarichi di bagni adiacenti il confine non potranno essere alloggiati nello spessore della muratura sul confine
ma sistemate in colonne di scarico.
Per pozzi, cisterne, concimaie e fosse biologiche la distanza minima è di 2 m a partire dalla parete interna
dell’opera.
I canali e i fossi devono osservare una distanza pari alla loro profondità misurata dalla parete interna. Se il
confine corre su di un altro fosso, la distanza la si misura dal bordo della strada o dal ciglio del fosso.

Question 16

Lo stillicidio

Answer 16

L’art.908 del CC dispone che il proprietario costruisca il tetto della propria fabbrica in modo che le acque
piovane possano scolare sul suo terreno.
Il Codice stabilisce che l’acqua piovana venga raccolta in gronde e pluviali verso le pubbliche fognature. Di
conseguenza la copertura di un edificio sul confine potrà essere realizzata solo a capanna o a mezzo
padiglione.

Question 17

Le distanze degli alberi

Answer 17

L’art.892 del CC stabilisce le distanze dai confini per le piante:
• gli alberi ad alto fusto devono stare ad una distanza minima di 3 m dalla linea di confine alla base
esterna del tronco;
• gli alberi di non alto fusto devono stare ad una distanza minima di 1,5 m;
• le viti, le siepi, gli arbusti, le piante da frutto non più alte di 2,5 m potranno essere piantate fino a 0,5
m dal confine. È prevista l’eccezione per le siepi di ontano e di castagno, le quali si recidono
periodicamente vicino al fusto, per le quali è indicata la distanza di 1 m, e per le siepi di robinie che
devono stare minimo a 2 m di distanza.
Tali distanze possono essere inosservate se sul confine è previsto un muro di cinta.
L’albero che viene piantato ad una distanza errata deve essere estirpato se il vicino lo richiede.
I rami di un albero che si estendono sul fondo altrui dovranno essere recisi se il vicino lo richiede; stessa cosa
succede per le radici.
Le siepi e gli alberi che si trovano sul confine si presumono comuni; la loro cura è a carico di entrambi e
nessuno può tagliarli senza il consenso dell’altro.

Question 18

Le acque

Answer 18

Il Regio Decreto del 1933 definiva “pubbliche” tutte le acque sorgive, di fiume, di lago e quelle estratte dal
sottosuolo le quali abbiano o possano avere attitudine ad uso pubblico di generale interesse. Tutte le acque
che posseggano queste caratteristiche sono iscritte in appositi elenchi provinciali.
I corsi d’acqua che non risultano iscritti a tali registri rispondono alla normativa del CC il quale attribuisce al
proprietario del terreno sul quale si trovano il diritto di goderne.

Question 19

Acque che scorrono e sorgenti

Answer 19

Il Codice opera però una distinzione fra le acque che scorrono attraverso un fondo e quelle che vi nascono. Nel
primo caso il proprietario del fondo può utilizzarle come crede ma deve restituire all’alveo colature e avanzi di
acque prelevate in modo da garantire anche ad altri il diritto di goderne.
La sorgente, invece, naturale o artificiale, fa parte del fondo in cui nasce e appartiene esclusivamente al
proprietario dello stesso fondo.
La Legge stabilisce che ogni diritto si estingue per prescrizione quando il titolare non lo esercita in maniera
esclusiva per il tempo determinato dalla legge (più di venti anni). Così il diritto di proprietà esclusiva della
sorgente può essere perduto.

Question 20

Contenuto del diritto di servitù

Answer 20

• attivo: quando la servitù prevede a vantaggio del titolare la facoltà di servirsi della proprietà di altri;
• passivo: quando comporta il divieto al proprietario sul quale grava di utilizzare il bene nella maniera
che, in assenza della servitù, sarebbe del tutto normale.
La servitù si definisce come diritto reale, ossia che compete un bene. Essa consiste nel “peso imposto sopra
un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.
L’elemento fondamentale della servitù sta nella presenza di due proprietà e nella necessità che una delle due
debba fare uso dell’altra per trarne vantaggio.

Question 21

La servitù prediale può costituirsi per:

Answer 21

• contratto: per accordo fra proprietari confinanti;
• usucapione: per aver tollerato il proprietario del fondo servente per il numero di anni previsto dalla
legge. È come nei casi delle servitù di veduta, di stillicidio etc., tutti i casi nel quale è possibile
dimostrare che il fondo dominante ha goduto in maniera continua e apparente del diritto.
Le caratteristiche di “continuità” e “apparenza” sono le sole che possano provare l’imposizione di una
servitù prediale.
• destinazione del padre di famiglia: quando due fondi attualmente divisi sono stati una volta posseduti
dallo stesso proprietario e questi ha posto e lasciato le cose nel modo in cui risulta la servitù;
• costituzione coattiva: quando il proprietario del fondo ha diritto di ottenere da parte del proprietario di
un altro fondo la costituzione di una servitù in mancanza di accordo fra le parti; la servitù deve essere
costituita con sentenza del giudice o con provvedimento dell’autorità amministrativa, e stabilisce le
modalità della servitù e determina l’indennità dovuta.

Question 22

Le servitù possono essere:

Answer 22

• continue (acquedotto, veduta);
• discontinue (passaggio, pascolo);
• apparenti (opere destinate al loro servizio come una fogna o un fosso).
Il fondo che si avvantaggia della servitù si dice dominante, quello che subisce è detto servente.

Question 23

Effetti e limitazioni della servitù

Answer 23

Il proprietario non può opporsi al passaggio attraverso il suo fondo delle opere necessarie alla conduzione di
acqua; avrà però diritto di veder fatte le cose in modo da non arrecare danni alla sua proprietà. Non è
possibile nemmeno opporsi al passaggio di linee elettriche.
Se per effetto di successivi frazionamenti della proprietà un fondo si ritrova ad essere intercluso, ovvero a non
avere affaccio sulla via pubblica, esso ha diritto ad ottenere il passaggio sui fondi vicini.
In tutti i casi di costituzione coattiva della servitù il proprietario del fondo è obbligato ad eseguire le opere in
modo da arrecare il minor danno possibile alla proprietà servente.