Modos de Aquisição da Propriedade Imobiliária Flashcards

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Q

Modo de Aquisição da Propriedade Imobiliária

Usucapião Extraordinária

Art. 1.238 do CC

A

A posse ad usucapionem, que se caracteriza por ser mansa, pacífica, contínua ou ininterrupta, a capacidade e a legitimação, a coisa hábil e o tempo são requisitos essenciais para todas as espécies de usucapião.

A usucapião extraordinária ostenta essa denominação justamente porque a propriedade poderá ser adquirida com o preenchimento dos referidos requisitos genéricos. Tal fato o torna “extraordinário”. É a espécie mais democrática, porque dispensa pressupostos específicos.

A espécie, está disciplinada no art. 1.238 do CC, segundo o qual basta que alguém, com capacidade e legitimação, por 15 (quinze) anos, ininterruptamente, sem oposição, de forma mansa, pacífica e com ânimo de dono, possua imóvel. Se a posse funcionalizada, mesmo não titulada e independente de boa-fé, estiver sendo exercida com o objetivo de estabelecer no imóvel moradia habitual ou nele realizar obras e serviços de
caráter produtivo, o prazo de 15 (quinze) anos será reduzido para 10 (dez) anos, ao teor do disposto no parágrafo único do art. 1.238 do CC.

Não há necessidade de a posse estar fundada ou derivar de qualquer título, sendo ainda dispensada a boa-fé do possuidor. Tal usucapião não necessita estar atrelada a qualquer causa jurídica. Desse modo, o possuidor de má-fé, pode adquirir por este tipo de usucapião. Assim, mesmo ciente dos vícios objetivos que maculam a posse (art. 1.200 do CC), se não houver reação do possuidor, ainda que injusta, a posse pode gerar usucapião.

A função social da posse pode estar relacionada ao direito constitucional social fundamental de moradia, previsto no art. 6º da CF/1988 ou com a função social e econômica da posse, desde que na coisa sejam realizadas obras ou serviços com finalidade e caráter produtivo. No primeiro caso, se está diante da “posse moradia”, e no segundo, da “posse trabalho”. A função social da posse é cumprida pela moradia ou pela realização de um trabalho na coisa. Tal posse, qualificada pela função social específica, leva à redução considerável dos prazos da usucapião. Toda posse, para se qualificar como tal, inclusive para fins de usucapião, deve ostentar função social. Não há posse sem função social.

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Q

Modo de Aquisição da Propriedade Imobiliária

Usucapião Ordinária

Art. 1.242 do CC

A

A usucapião ordinária, além dos pressupostos gerais (ser mansa, pacífica, contínua ou ininterrupta, a capacidade e a legitimação, a coisa hábil e o tempo), depende da presença de dois requisitos específicos que devem ser demonstrados de forma cumulativa: o justo título e a boa-fé (requisitos formais especiais que tornam essa usucapião peculiar).

Tal espécie independentemente da extensão das áreas dos bens a serem usucapidos (não há limitação de metragem como na usucapião especial urbana e rural), está disciplinada no art. 1.242 e seu parágrafo único do CC.

Segundo o referido dispositivo, o sujeito, capaz e legitimado, que, de forma contínua, mansa, pacífica e com ânimo de dono, possuir por 10 (dez) anos um imóvel urbano ou rural, adquirirá a propriedade deste se sua posse estiver amparada ou fundada em um título justo e se estiver de boa-fé.

A depender da finalidade social da posse, da natureza da aquisição e dos problemas no registro, o prazo poderá ser reduzido para 5 (cinco) anos. Para tal redução, devem ser preenchidos os requisitos previstos no art. 1.242, parágrafo único, do CC (aquisição onerosa, materialização em título que é levado a registro, cancelamento do registro por problemas no título ou no registro e finalidade social específica: moradia ou investimento de interesse social e econômico).

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Modo de Aquisição da Propriedade Imobiliária

Usucapião Especial Rural ou Pro Labore

Arts. 1.239 do CC e 191 da CF/1988

A

A usucapião especial rural tem por objeto apenas e tão somente bens imóveis localizados em área rural. Tal espécie de usucapião é disciplinada na Constituição Federal (art. 191 da CF/1988) e no Código Civil (art. 1.239).

Os requisitos especiais estão vinculados à finalidade desta usucapião. Como o objetivo é concretizar o direito fundamento de posse para fins de trabalho, pessoa jurídica não pode invocar esta espécie de usucapião, há limites de extensão da área, e o possuidor não poderá ser proprietário de outro imóvel.

Até a Constituição Federal de 1988, tal espécie de usucapião estava disciplinada no Estatuto da Terra (art. 98 da Lei n. 4.504/1964) e na Lei n. 6.969/1981, que regulava uma parte material e outra processual da usucapião sobre propriedade imobiliária rural. A Lei n. 6.969/1981, naquilo que não conflitar com a Constituição Federal e o Código Civil, ainda se aplica à usucapião especial rural. Por exemplo, a Lei n. 6.969/1981 (art. 1º)5 limita em 25 ha (vinte e cinco hectares) a extensão máxima da área para esse tipo de usucapião, tendo sido ampliado para 50 ha (cinquenta hectares) pela Constituição e pelo Código Civil. Portanto, prevalece o limite da CF (art. 191) e da Lei Civil (art. 1.239).

No mais, com exceção do art. 3º da Lei n. 6.969/1981, que impõe restrições a determinadas áreas rurais, os demais artigos desta legislação disciplinam aspectos processuais da ação de usucapião.

Segundo dispõe o art. 1.239 do CC, aquele que, não sendo proprietário de imóvel urbano ou rural, possua como sua, por 5 (cinco) anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a 50 ha (cinquenta hectares), tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquire a propriedade do bem imóvel rural.

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Modo de Aquisição da Propriedade Imobiliária

Usucapião Especial Urbana ou Pro Moradia

(Art. 1.240 do CC, Art. 183 da CF/1988 e Art. 9º do Estatuto da Cidade

A

A usucapião especial urbana tem por objeto apenas e tão somente bens imóveis localizados em área urbana.

Seu objetivo primordial é concretizar o direito social e fundamental de moradia previsto no art. 6º da CF/1988. Os requisitos específicos exigidos estão relacionados à sua finalidade (moradia).

A moradia é direito social diretamente vinculado ao “mínimo existencial”, garantido pelo princípio da dignidade da pessoa humana. Para garantir esse mínimo existencial, sob o aspecto material, a pessoa humana deve ter o direito a uma moradia que lhe garanta dignidade.

A finalidade da espécie – moradia – é a justificativa e o fundamento desta espécie de usucapião.

Para adquirir a propriedade imobiliária com base nos referidos dispositivos legais, além dos requisitos gerais (ser mansa, pacífica, contínua ou ininterrupta, a capacidade e a legitimação, a coisa hábil e o tempo), é essencial a presença de requisitos específicos, todos vinculados à sua finalidade: pessoalidade (utilização para moradia própria e/ou da família); que a área seja imóvel urbano não superior a 250 m²; posse por apenas 5a; e, finalmente, que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Como o objetivo é a concretização do direito fundamental de moradia, o que garantirá dignidade existencial ao possuidor, não se exige justo título e boa-fé. Por outro lado, a pessoalidade, por conta desta finalidade, é característica específica mais destacada.

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Modo de Aquisição da Propriedade Imobiliária

Usucapião Especial Urbana Coletivo

LEI Nº 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001

A

A usucapião especial urbana coletiva é disciplinada no art. 10 do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001). De acordo com o art. 4º, V, “j”, a usucapião especial urbana, individual e coletiva, é instrumento jurídico e político para a concretização de políticas públicas urbanas.

No caso da usucapião especial urbana coletiva, houve profunda alteração legislativa da norma que disciplina essa usucapião, com a Lei n. 13.465/2017. A atual redação do art. 10 é muito mais objetiva que a original. Para a usucapião coletiva bastam os seguintes requisitos:
1 – a existência de um núcleo urbano informal com vários possuidores;
2 – posse sem oposição (mansa e pacífica);
3 – tempo de 5 anos;
4 – a área total, dividida pelo número de possuidores, deve chegar a um número que seja inferior a 250 m² por lote (não importa se um ou outro possuidor ocupa individualmente área maior – é suficiente que, na divisão da área total com o número de possuidores, a área não seja superior a 250 m² por possuidor);
5 – os possuidores não podem ser proprietários de outro imóvel, urbano e rural.

A norma não faz mais referência a “baixa renda” e a “impossibilidade de se individualizar cada uma das áreas ocupadas”. Portanto, o objetivo é concretizar o direito fundamental de moradia de pessoas que não necessariamente sejam de baixa renda, art. 6º da CF/1988, a fim de garantir a elas o mínimo material existencial para que tenham dignidade.

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Modo de Aquisição da Propriedade Imobiliária

Usucapião Especial Urbana Residencial Familiar

Art. 1.240-A do CC, Introduzido pela Lei n. 12.424/2011

A

A Lei n. 12.424/2011 acrescentou ao CC, no art. 1.240-A, espécie do gênero usucapião especial urbana, vinculada a relações familiares. Por isso, todas as observações relativas à usucapião especial urbano se aplicam a este tipo de usucapião.

Alguns a denominam de “usucapião especial urbana por abandono de lar” e outros de “usucapião especial urbana residencial familiar”.

O abandono do lar é o fator determinante para a caracterização desta espécie de usucapião urbana e é o requisito fundamental que a diferencia da usucapião urbana especial tradicional ou pro moradia, disciplinada nos arts. 1.240 do CC, 183 da CF/1988 e 9º do Estatuto da Cidade.

Os problemas são a indeterminação e a falta de precisão da expressão “abandono de lar”, o que acaba por ressuscitar, no âmbito da usucapião, discussão sobre a violação de deveres conjugais e a análise da conduta subjetiva de um dos cônjuges, questões que deveriam ser superadas na família contemporânea.

Por isso, como forma de solucionar tal impasse, fora editado o E. 595 da VII JDC: O requisito “abandono do lar” deve ser interpretado na ótica do instituto da usucapião familiar como abandono voluntário da posse do imóvel somado à ausência da tutela da família, não importando em averiguação da culpa pelo fim do casamento ou união estável.

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Modo de Aquisição da Propriedade Imobiliária

Usucapião Indígena

Art. 33 do Estatuto do Índio

A

A usucapião indígena é disciplina no art. 33 do Estatuto do Índio. Tal usucapião perdeu em muito o interesse em razão da usucapião especial rural, disciplinada na Constituição Federal (art. 191), que, embora tenha a mesma limitação de área de 50 ha (cinquenta hectares) que o Estatuto do Índio, permite a aquisição da propriedade imobiliária em prazo bem inferior: 5 (cinco) anos. O Estatuto do Índio exige 10 (dez) anos de posse consecutiva.

Nesse sentido é o art. 33 do Estatuto do Índio:
O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por 10 (dez) anos consecutivos, trecho de terra inferior a 50 ha (cinquenta hectares), adquirir-lhe-á a propriedade plena.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo.

Os requisitos comuns são os mesmos para todas as espécies de usucapião: a posse ad usucapionem, ou seja, mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono (“que ocupe como próprio”).

A diferença para a usucapião especial rural é que o art. 33 do Estatuto do Índio não impõe a moradia na área e o fato de torná-la produtiva. Para tal estatuto é suficiente a posse mansa, pacífica, ininterrupta em área de até 50 ha (cinquenta hectares) por 10 (dez) anos consecutivos. Além disso, ainda que o índio seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, poderá adquirir a área vindicando esta usucapião.

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Modo de Aquisição da Propriedade Imobiliária

Usucapião Tabular

Art. 214, § 5o, da Lei n. 6.015/1973

A

A usucapião tabular tem relação com a usucapião ordinária, pois pressupõe o registro de título que poderia ser cancelado por conta de algum vício na obrigação que o origina ou no próprio título.

A Lei de Registros Públicos, no capítulo III, disciplina o processo de registro. Como regra, as nulidades decorrentes de vícios no processo de registro levam à invalidação, de pleno direito, deste ato formal (art. 214, caput, da LRP). Para tanto, é dispensada, pela lei, ação direta.

No entanto, de acordo com o § 5º do referido art. 214 da Lei de Registros Públicos, ainda que ostente um vício que possa levar à invalidação deste ato formal (registro), não ocorrerá a invalidação se o beneficiário do registro já tiver preenchidos os requisitos da usucapião de propriedade imobiliária.

A usucapião tabular somente se aplica a bens imóveis. De fato, não se trata propriamente de espécie de usucapião, mas de uma forma de se evitar o cancelamento do registro por conta de vícios no processo de registro (e também, de forma autônoma, na obrigação, causa do título) para, em seguida, se proceder a novo registro, referente ao mesmo bem, mas por causa diversa: a usucapião.

Na usucapião tabular, o registro é mantido, mas com fundamento em causa diversa, a usucapião. O registro inicial tinha uma causa, e, no decorrer do processo de registro ou mesmo antes disso, foram preenchidos os requisitos da usucapião. Neste caso, se preserva o registro, agora fundado na usucapião do imóvel. Esse é o denominada “usucapião tabular”.

Nesse sentido é o § 5º do art. 214 da Lei n. 6.015/1973, incluído pela Lei n. 10.931/2004: “A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel”.

Como ressaltam Rosenvald e Chaves, “o dispositivo versa sobre a convalescença registral pela via da usucapião ordinária”.

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