le droit de propriété

Question 1

Définition droit de propriété

Answer 1

« La propriété est le droit d’user, de jouir et de disposer librement et complètement d’un bien, sous réserve des limites et des conditions d’exercice fixées par la loi

Question 2

Droit de propriété privé vs Droit de propriété public

Answer 2

Si le lien de propriété est entre une personne (physique ou morale) et un bien (meuble ou immeuble), on parlera de droit de propriété privé. Si le lien de propriété est entre l’État ou un de ses organismes et un bien (meuble ou immeuble), on parlera de droit de propriété public.

Question 3

Caractéristiques du droit de propriété

Answer 3

usus fructus abusus

Question 4

usus:

Answer 4

le droit d’utiliser le bien et d’en jouir;

Question 5

fructus:

Answer 5

le droit de percevoir les fruits et les revenus (ex. : percevoir les loyers, récolter les pommes de ses pommiers, percevoir des intérêts sur des placements, etc.);

Question 6

abusus:

Answer 6

le droit de disposer du bien, de l’hypothéquer, de le vendre, de le louer, de le donner.

Question 7

L’étendue du droit de propriété

Answer 7

Le propriétaire d’un immeuble est propriétaire du sol, du sous-sol et du sursol (espace au-dessus du sol), avec les restrictions imposées par le législateur par les différentes lois ou règlements.

Question 8

Le droit d’accession

Answer 8

Une autre notion pertinente à votre travail est celle de l’accession. En effet, l’article 948 du Code civil du Québec prévoit spécifiquement le droit d’accession :

«La propriété d’un bien donne droit à ce qu’il produit et à ce qui s’y unit, de façon naturelle ou artificielle, dès l’union. Ce droit se nomme droit d’accession. »

Question 9

Les limites du droit de propriété

Answer 9

Les clauses D 2.6 a) du formulaire «Déclarations du vendeur sur l’immeuble » et 10.3 de la « Promesse d’achat » font référence aux limitations de droit privé ainsi qu’aux limitations de droit public échappant au droit commun.

Question 10

Droit public

Answer 10

Le droit public constitue l’ensemble des lois et des règlements émanant d’un gouvernement (fédéral, provincial ou municipal). La législation qui restreint le droit de propriété, et notamment les lois et règlements suivants, a un impact sur votre travail :

• Loi sur la Régie du logement (ensemble immobilier)
• Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles
• Loi sur le patrimoine culturel
• Règlement municipal de zonage

Question 11

Droit commun

Answer 11

Le droit commun (à ne pas confondre avec la Common Law qu’on retrouve entre autres dans les autres provinces canadiennes), est prévu au Code civil du Québec.

Question 12

Limitations de droit public échappant au droit commun

Answer 12

Vous devez donc découvrir les limitations de droit public auquel l’immeuble de votre client est assujetti, à l’exclusion des limitations au droit de propriété visées par le droit commun. Ces limitations sont celles auxquelles tout propriétaire d’un immeuble situé dans la province de Québec est assujetti. Il est de votre devoir de découvrir tout facteur défavorable à une partie à la transaction inhérent à l’immeuble; le formulaire «Déclarations du vendeur sur l’immeuble » est l’outil qui vous permet de le faire.

Question 13

L’abus de droit et les troubles de voisinage

Answer 13

Le Code civil du Québec mentionne que : « Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s’imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu’elle est douée de raison et qu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu’elle cause par sa faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel. Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’elle a sous sa garde. »

Question 14

Obligation de divulguer

Answer 14

Votre obligation envers les acheteurs est claire : dès que vous avez connaissance d’un facteur qui pourrait défavorablement affecter un acheteur, peu importe la source d’information, vous devez le mentionner à l’acheteur, après avoir fait vos vérifications diligentes. Vérifications diligentes ne veut pas dire enquête cependant. Vous devez aussi informer votre client vendeur de votre obligation déontologique de divulguer les renseignements à tout acheteur intéressé, ou au courtier qui le représente, avant même la signature d’une promesse d’achat.

Question 15

Lorsqu’il s’agit d’une information qui n’est pas reliée à la qualité de l’immeuble mais plutôt à certaines personnes,

Answer 15

vos vérifications et votre façon de livrer l’information à un acheteur avec objectivité sont des éléments primordiaux pour éviter un recours pour atteinte à la réputation.

Question 16

l’information devant être transmise à un acheteur avant que ce dernier complète une promesse d’achat …

Answer 16

, vous devrez vous assurer de conserver la preuve que vous l’avez fournie (témoin, courriel, etc

Question 17

Le bornage

Answer 17

Lorsque la limite entre deux propriétés est mise en doute, c’est donc le bornage qui l’établit de façon irrévocable et permanente. - Amiable - judiciaire les propriétaires des terrains contigus doivent intervenir; il ne s’agit pas d’une opération unilatérale.

Question 18

Bornage à l’amiable

Answer 18

Il est dit à l’amiable si les propriétaires des terrains contigus s’entendent.

Question 19

Bornage judiciaire

Answer 19

Il est dit judiciaire en cas de litige entre les deux propriétaires et que le tribunal (Cour supérieure) doit trancher.

Question 20

Qui paie pour le bornage

Answer 20

Dans un cas Bornage judiciaire ou Bornage à l’amiable, les frais sont partagés à parts égales entre les propriétaires des 2 terrains.

Question 21

Distinction entre un piquetage et un bornage

Answer 21

• Bien qu’effectué par un arpenteur, le piquetage constitue une opinion de ce dernier quant aux limites d’un terrain. Le piquetage est une opération unilatérale et au seul bénéfice de son client. La pose de repères n’est pas permise si cette dernière perturbe l’occupation des lieux. Le piquetage n’est pas opposable aux voisins. - Le bornage établit de façon irrévocable, sans appel et permanente la limite entre deux terrains, lorsque cette limite est mise en doute. Dans le cadre d’un bornage, les propriétaires des terrains contigus doivent intervenir; il ne s’agit pas d’une opération unilatérale. Le bornage se soldera par la pose de bornes et la publication d’un procès-verbal au Registre foncier. Le bornage est opposable envers tous.

Question 22

Le propriétaire qui a une source dans le sous-sol de son terrain peut :

Answer 22

en user et en disposer

Question 23

Par ailleurs, le toit des immeubles doit être établi de manière

Answer 23

à ce que les eaux, les neiges et les glaces tombent sur le fonds du propriétaire et non chez le voisin.

Question 24

Bien que la section D7 du formulaire «Déclarations du vendeur sur l’immeuble » énonce des déclarations relatives à la toiture, ces dernières ne concernent pas l’écoulement de l’eau de pluie, de neige ou de glace chez le voisin. Si c’est le cas,

Answer 24

le vendeur cochera oui à la section D13.9 et énoncera clairement le problème relatif à l’écoulement d’eau à la section D14, ainsi que la solution apportée, le cas échéant (ex. : servitude de tolérance accordée par le voisin).

Question 25

Bien que la section D7 du formulaire «Déclarations du vendeur sur l’immeuble » énonce des déclarations relatives à la toiture, ces dernières ne concernent pas l’écoulement de l’eau de pluie, de neige ou de glace chez le voisin. Si c’est le cas, le vendeur …

Answer 25

cochera oui à la section D13.9 et énoncera clairement le problème relatif à l’écoulement d’eau à la section D14, ainsi que la solution apportée, le cas échéant (ex. : servitude de tolérance accordée par le voisin). Il existe également des terrains soumis à la marge latérale zéro (dans les cas de maisons jumelées ou en rangées) permettant ainsi à l’eau de pluie, la neige ou la glace de s’écouler ou de tomber sur le lot voisin. Une servitude d’égout des toits devra être obtenue pour permettre cet écoulement sur une partie du terrain du voisin.

Question 26

Quel type d’arbres causes le plus de problemes

Answer 26

les peupliers, les saules pleureurs et les érables argentés

Question 27

L’accès au fonds d’autrui. Tout propriétaire doit…

Answer 27

permettre à son voisin l’accès à son fonds si cela est nécessaire pour faire ou entretenir une construction, un ouvrage ou une plantation sur le fonds voisin

Question 28

Également, le propriétaire doit exécuter les travaux de réparation ou de démolition qui s’imposent afin d’éviter la chute d’une construction ou d’un ouvrage qui est sur son fonds et qui menace de tomber sur le fonds voisin, y compris la voie publique. Il devra …

Answer 28

Il devra dans ce cas éviter d’ébranler le fonds voisin ou de compromettre la solidité des constructions, ouvrages ou plantations qui s’y trouvent

Question 29

Empiètements

Answer 29

EMPIÈTEMENT MINEUR

• Empiètement qui est exercé de bonne foi et qui n’est pas considérable.

Recours

1. Acquérir la parcelle empiétée.
2. Verser au propriétaire lésé une indemnité pour la perte temporaire de l’usage de cette parcelle.

EMPIÈTEMENT MAJEUR

Empiètement dit considérable, qui cause un préjudice sérieux ou qui est fait de mauvaise foi.

Recours

1. Contraindre le voisin à acquérir l’immeuble en entier qui subit l’empiètement.
2. Forcer le voisin à enlever les constructions qui empiètent et remettre le fonds à l’état initial.

Question 30

Empiettements, vous etes le courtier du vendeur

Answer 30

• Les empiètements, qu’ils soient mineurs ou majeurs, apparaîtront au certificat de localisation, d’où l’importance que vous obteniez un certificat à jour.
• Déclarations du vendeur sur l’immeuble
• Assurez-vous que ces empiètements soient de nouveau mentionnés à la promesse d’achat et que le courtier de l’acheteur a complété la section 13.1 en y inscrivant le numéro du formulaire «Déclarations du vendeur sur l’immeuble ».
• Si le courtier de l’acheteur a fait défaut de le mentionner à la promesse d’achat, faites une contre-proposition et complétez la section P2.5 en y inscrivant le numéro du formulaire «Déclarations du vendeur sur l’immeuble » et en le joignant.

Question 31

Empiettement vous êtes le courtier de l’acheteur?

Answer 31

• Indiquez les empiètements connus à la promesse d’achat en complétant la section 13 « Annexes » en y inscrivant le numéro du formulaire « Déclarations du vendeur sur l’immeuble ».
• Si l’acheteur n’a pas obtenu et pris connaissance des «Déclarations du vendeur sur l’immeuble » avant la rédaction de sa promesse d’achat, complétez la section 9.1 de la promesse d’achat et rendez-la conditionnelle à ce que l’acheteur examine et vérifie le formulaire «Déclarations du vendeur sur l’immeuble » et s’en déclare satisfait
• Avisez votre client de l’existence d’empiètements et discutez de ses intentions. Il pourrait prévoir une clause dans la promesse d’achat imposant au vendeur la charge de corriger la situation.

Question 32

Selon la nature et l’ampleur des empiètements, on peut les corriger en

Answer 32

• enlevant ce qui cause l’empiètement (ex. : remise, haie etc.).
• Une convention de servitude (de passage, de tolérance ou autre) peut aussi être signée (

Question 33

Les vues

Answer 33

Code civil du Québec prévoit que personne ne peut avoir de vue droite sur le fonds voisin à moins de 1,5 mètre de la ligne séparative (appelée également ligne de lot). Ainsi, toute fenêtre ou ouverture doit être située à un mètre et demi de la ligne de lot. Le code prévoit quand même quelques exceptions

• les vues donnant sur un parc public;
• les vues donnant sur la voie publique;
• s’il y a une porte pleine ou à verre translucide (c’està-dire qui laisse passer la lumière mais pas le regard, par exemple du verre givré).

Question 34

Le certificat de localisation de votre client a été établi avant 1994?

Answer 34

Le Code civil du Bas Canada26 prévoyait que les vues directes devaient être situées à six pieds quatre pouces (1,93 m) de la ligne séparative qui était constituée par les balcons, les galeries, les fenêtres, les terrasses ou patios. Il prévoyait également des vues indirectes qui devaient être à deux pieds trois pouces (0,69 m) de la ligne séparative.

Question 35

Vues illegades selon le code de lois

Answer 35

Question 36

Vue illegales courtier de l’acheteur

Answer 36

• Vous assurez que promesse d’achat acheteur a complete la section 13 et a inscrit le numero de DV
• Si acheteur n’a pas complete la section 13 comme quoi il a vu la DV, faire une contre. faites une contre-proposition et complétez la section P2.5 en y inscrivant le numéro du formulaire «Déclarations du vendeur sur l’immeuble » et en le joignant.
• Si l’acheteur n’a pas obtenu et pris connaissance des « Déclarations du vendeur sur l’immeuble » avant la rédaction de sa promesse d’achat, complétez la section 9.1 de la promesse d’achat et rendez-la conditionnelle à ce que l’acheteur examine et vérifie le formulaire « Déclarations ddu vendeur sur l’immeuble » et s’en déclare satisfait

Question 37

Vue illegales courtier du vendeur

Answer 37

• Assurez que le certificat de localisation est a date (au moins plus recent que 1994)
• declarations du vendeurs
• Vous assurez que promesse d’achat acheteur a complete la section 13 et a inscrit le numero de DV
• Si acheteur n’a pas complete la section 13 comme quoi il a vu la DV, faire une contre. faites une contre-proposition et complétez la section P2.5 en y inscrivant le numéro du formulaire «Déclarations du vendeur sur l’immeuble » et en le joignant.

Question 38

Nommer des facons de corriger des vues illegales

Answer 38

• boucher l’ouverture
• remplacer le verre par du verre translucide qui laisse passer la lumière mais qui ne permet pas de voir au travers
• signer une servitude de vue,

etc

Question 39

Qui paye pour certificat de localisation ^

Answer 39

section 10.3 «Documents de propriété » de votre PA, PAI ou PAD selon le cas. « …. Le VENDEUR fournira à l’ACHETEUR son acte d’acquisition ainsi qu’un certificat de localisation décrivant l’état actuel de l’IMMEUBLE et, le cas échéant, reflétant toute rénovation cadastrale, tout nouveau certificat étant à la charge de l’ACHETEUR s’il ne révèle aucune modification par rapport au certificat précédent.

Question 40

Probleme de vue illégale et certificat de localisation plus vieux que 1994

Answer 40

Un nouveau certificat de localisation sera certainement demandé et permettra peut-être de régler le problème de vue puisqu’aujourd’hui la distance légale permise est moins grande qu’auparavant.

Question 41

Le droit de passage

Answer 41

Le propriétaire dont le fonds est enclavé soit qu’il n’ait aucune issue sur la voie publique, soit que l’issue soit insuffisante, difficile ou impraticable, peut, si on lui refuse de lui accorder une servitude ou un autre mode d’accès, exiger de l’un de ses voisins qu’il lui fournisse le passage nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation de son fonds

Il paie alors une indemnité proportionnelle au préjudice qu’il peut causer. »

Question 42

Que faire si le terrain semble enclaver

Answer 42

Vérifiez le certificat de localisation afin de vous assurer que l’immeuble que vous avez à vendre, s’il est enclavé, possède un droit de passage ou une servitude de passage le reliant à une voie publique.

Question 43

Qu’est ce que l’héberge ?

Answer 43

L’héberge est la ligne à partir de laquelle un mur mitoyen entre deux bâtiments d’inégale hauteur appartient uniquement au propriétaire du bâtiment le plus élevé.

Question 44

L’article 1004 du Code civil indique que tout propriétaire peut acquérir la mitoyenneté d’un mur privatif joignant directement la ligne séparative en…

Answer 44

remboursant au propriétaire du mur la moitié du coût de la portion rendue mitoyenne et, le cas échéant, la moitié de la valeur du sol utilisé. Le coût du mur est estimé à la date de l’acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu, de l’état dans lequel il se trouve.

Question 45

Afin d’éviter toute problémique relative aux clôtures après l’acceptation d’une promesse d’achat :

Answer 45

un certificat de localisation à jour vous indiquera s’il s’agit d’une clôture mitoyenne ou si cette dernière crée des empiètements.

Question 46

Quand devez-vous obtenir le certificat de localisation?

Answer 46

Idéalement au moment de la prise du contrat de courtage, car le certificat de localisation contient l’information qui vous aidera à compléter le contrat de courtage. Ce document vous permet également de réaliser votre obligation de vérification et de découvrir les facteurs pertinents à la transaction pouvant avoir un impact sur une partie à cette dernière.

Question 47

Avantages de la remise du certificat de localisation dans les meilleurs délais

Answer 47

• Afin de compléter adéquatement le formulaire «Déclarations du vendeur sur l’immeuble ».
• Afin d’identifier les problèmes potentiels rapidement.
• Afin d’avoir le temps de remédier aux problèmes.
• Afin d’éviter d’avoir à agir sous pression ou de risquer de perdre la vente.
• Afin de diminuer les risques de poursuite.

Question 48

Le certificat de localisation est un document en minute V ou F

Answer 48

V

Question 49

L’arpenteur-géomètre est un…

Answer 49

officier public expert des limites de terrains

Question 50

Principaux renseignements au rapport (Certificat de localisation)

Answer 50

• La description cadastrale actualisée de l’immeuble.
• La localisation exacte des bâtisses et leurs dépendances par rapport aux limites du terrain.
• La concordance ou la discordance entre les marques d’occupation sur l’immeuble et les titres de propriété, le cadastre et les mesures.
• Les servitudes qui affectent l’immeuble et qui sont inscrites à l’index des immeubles du Registre foncier.
• Les limites ayant fait l’objet d’un bornage avec, le cas échéant, la référence au numéro de publication du procès-verbal de bornage.
• Le fait que l’immeuble constitue un bien patrimonial ou qu’il soit situé, en tout ou en partie, à l’intérieur d’une aire de protection ou d’un site patrimonial, lorsque l’avis requis est inscrit au Registre foncier en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel ou lorsqu’une disposition similaire apparaît au règlement municipal.
• Le fait que l’immeuble soit situé ou non à l’intérieur d’une zone agricole.
• Les empiètements soufferts ou exercés par l’immeuble.
• La zone au sens du règlement municipal de zonage.
• La conformité de l’immeuble à la réglementation municipale en vigueur quant à l’emplacement des bâtisses en rapport avec les limites du terrain.
• Si l’immeuble est situé en tout ou en partie à l’intérieur d’une zone d’inondation cartographiée (gouvernement fédéral et du Québec) ou à l’intérieur d’une bande de protection riveraine établie par règlement municipal. 42 L.R.Q., c. P-9.002.
• Si l’immeuble est situé ou non, en tout ou en partie, à l’intérieur d’une zone de protection, d’une bande de protection, d’une zone d’inondation ou d’une zone à risque établie par le règlement municipal de zonage.
• Si l’immeuble est situé ou non, en tout ou en partie, à l’intérieur d’une zone aéroportuaire, établie par un règlement.
• Le fait que l’immeuble présente certains éléments apparents d’un ensemble immobilier au sens de l’article 45 de la Loi sur la Régie du logement

Question 51

Principaux renseignements au plan (certificat de localisation)

Answer 51

• La représentation graphique de l’immeuble avec les bâtiments, dépendances et constructions.
• Les mesures de l’immeuble (terrain)
• La superficie de l’immeuble (terrain).
• Les dimensions des structures, bâtiments et dépendance.
• Illustration lorsque possible entre autres des servitudes, empiètements.

Question 52

Durée de vie d’un certificat de localisation

Answer 52

il est essentiel qu’il représente l’état actuel de la propriété. La rénovation cadastrale, l’ajout d’un cabanon, des travaux de rénovation effectués à l’immeuble, etc. représentent des changements qui affectent le certificat de localisation. S’il n’est pas à jour, vous devrez en obtenir un nouveau

De plus, même s’il n’y a pas eu de rénovation cadastrale, ni de modifications matérielles de l’immeuble, il faudra être prudent avec un certificat précédant le 1er janvier 1994.

Question 53

Le nouveau certificat de localisation demandé par le notaire (si il trouve le certificat trop vieux) est a la charge de :

Answer 53

les frais du nouveau certificat seront assumés par l’acheteur si ce nouveau certificat de localisation ne démontre aucun changement par rapport au certificat fourni par le vendeur. Au contraire, il sera à la charge du vendeur si le nouveau certificat obtenu fait état de modifications

Question 54

Ou peut-on voir si un terrain est situé dans une zone innondable ?

Answer 54

Certificat de localisation

Question 55

On ne peut pas posséder un bien sans en être le propriétaire V. ou F.

Answer 55

F

Exemple : Vous trouvez une montre. Vous la possédez donc. Si vous la possédez pendant trois ans, vous en deviendrez propriétaire par l’effet de la prescription.

Question 56

Pour qu’une possesion soit considéré, elle doit :

Answer 56

La possession doit être paisible, continue, publique et non équivoque.

Question 57

Possession paisible

Answer 57

L’exercice de la possession se fait sans menace contre le vrai propriétaire.

Code civil du Québec prévoit que « le voleur, le receleur et le fraudeur ne peuvent invoquer les effets de la possession, mais leurs ayants cause, à quelque titre que ce soit, le peuvent s’ils ignoraient le vice. »

Question 58

Possession continue et délais

Answer 58

le possesseur actuel est présumé avoir une possession continue depuis le jour de son entrée en possession; il peut joindre sa possession et celle des anciens possesseurs

• En matière mobilière, la possession s’exerce pendant au moins trois ans.
• En matière immobilière, la possession s’exerce pendant au moins dix ans

Question 59

Possession publique

Answer 59

La possession doit être faite au vu et au su de tous. La ville enverra le compte de taxe au possesseur comme s’il était propriétaire

Question 60

Nommez 2 types de prescription

Answer 60

• La prescription acquisitive permet d’acquérir un droit
• La prescription extinctive permet de faire perdre un droit ou d’opposer une fin de non-recevoir à une action

Question 61

RDPRM

Answer 61

Le Registre des droits personnels et réels mobiliers

Question 62

Quelle est les trois section d’une déclaration de copriété ?

Answer 62

1- Acte constitutif

2- Les Règlements

3- Les fractions