Instudering

Question 1

Vad är iden med ortsprismetoden?

Answer 1

Att hitta jämförelseobjekt

Question 2

Vilka två varianter på ortsprismetoden finns?

Answer 2

Areametoden och K/T metoden = köpeskillingen / taxeringsvärdet

Question 3

Hur lyder definitionen på marknadsvärde?

Answer 3

Marknadsvärdet är det mest sannolika priset på en öppen och fri marknad utan partsrelation och tvång och med tillräcklig marknadsföringstid.

Question 4

Vad avses med ”det mest sannolika priset”?

Answer 4

Låtsas som att ett värderingsobjekt såldes 10000 gånger under samma dag, marknadsvärdet är medelvärdet av dessa 10000 hypotetiska försäljningar.

Question 5

Vad innebär att värdering objektet ska ha sålts under normala omständigheter?

Answer 5

Ska ha sålts på en fri och öppen marknad, dvs ingen villig köpare har exkluderats.
Utan partsrelation och tvång, exempelvis förälder som säljer till barn eller dyl.
Tillräcklig marknadsföringstid

Question 6

8. Vad är minimikravet på vad som bör finnas med i en värdering?

Answer 6

Värdering Objektet 
Värdering person
Värdebegrepp
Värderingstidpunkt
Värdetidpunkt
Bedömning av marknadsvärde

Question 7

Förenklat, vilka tre steg ingår i arbetsgången vid värdering?

Answer 7

Förberedelse
Informationsinsamling
Beräkningar och bedömning

Question 8

Vad menas med värdebegrepp?

Answer 8

Med värdebegrepp avses vilket värde som ska bedömas alltså vilket typ av värde. Som Marknadsvärdet. Viktigt att veta att det finns andra värden ex affektionsvärde.

Question 9

Vad menas med värdetidpunkt?

Answer 9

Värdetidpunkt = Vilket datum marknadsvärdet skall bedömas

Värderingstidpunkt = När värderingen görs.

Question 10

Vilka tre delar kan en byggnads kvaliteter delas in i?

Answer 10

Hållbarhet
Funktion
Skönhet

Question 11

Vad menas med hållbarhet?

Answer 11

Konstruktionen samt vilket byggnadsmaterial och byggnadsteknik som huset har.

Question 12

Vilka byggnadsdelar kan ett hus dels in i?

Answer 12

Grund - Konstruktionen byggnaden står på
Stomme - Byggnadens bärande delar
Stomkomplettering - Väggar fönster tak
Ytskikt / Inredning - Målning in/utvändigt , porslin i våtutrymmen.
Installationer- Vatten, Avlopp, Värme, Ventilation
(mark) - inte en byggnadsdel men bör ändå beaktas

Question 13

Vad menas med funktion?

Answer 13

Hur bra byggnaden fungerar som boende för tilltänkt köpare.

Hur bra går denna byggnaden för boende / kontor.

Question 14

Vad menas med skönhet?

Answer 14

Med skönhet avses faktorer som höjer upplevelsen av bostaden.

• Material och detaljarbeten
• Omslutenhet och öppenhet
• Dagsljus
• Generalitet
• Siktlinjer
• Rörelse
• Rumsorganisation

Question 15

Hur kan läge delas in?

Answer 15

Mikroläge - Direkta närområdet
Närområdet - Området man rör sig i
Närområdets attraktivitet - Områdets rykte

Question 16

Hur vet man om en fastighet får byggas ut?

Answer 16

Den kommunala planen och bestämmelser = detaljplan med plankarta och planbestämmelser.

Question 17

Nämn en strategi för att välja jämförelseobjekt?

Answer 17

Man väljer en:
Geografisk avgränsning
Tidsmässig avgränsning
Kvalitetsmässig avgränsning

Question 18

Hur är arbetsgången vid värdering av bostadsrätt?

Answer 18

1. Förberedelser
2. Informationsinsamling
3. Beräkningar för bedömning av marknadsvärdet

Question 19

Nämn minst 3 faktorer som påverkar funktionen i en bostad.

Answer 19

Möjligheten att sköta sin hygien
Möjligheten att laga mat
Förvaringsmöjligheter
Säkerhet

Question 20

Nämn minst 3 faktorer som påverkar skönhetsvärden i en bostad.

Answer 20

Materialet i lägenheten
Siktlinjerna
Rörelse 
Öppenhet och slutenhet
Dagsljus

Question 21

Vad inkluderas i en bostadsrätts avgift?

Answer 21

Värme, El, Underhåll osv

Question 22

Varför uppstår osäkerhet i bedömning av marknadsvärdet?

Answer 22

Beror på två faktorer
1. Slumpmässighet i köpeskillingen hos jämförelseobjekten. Även om värderingsobjekten och jämförelseobjekten är identiska så blir inte en bedömning av marknadsvärdet med hjälp av medelvärdet av jämförelseobjektens köpeskilling till 100 % korrekt.

2. Faktiska skillnader mellan värderingsobjekt och jämförelseobjekten. Det är skillnader i läget och fysiska egenskaper. Vid bedömning av marknadsvärdet med ortsprismaterial att göra korrigeringar för dessa olikheter men det är omöjligt att nå till 100% med dessa korrigeringar.

Question 23

Vad påverkar storleken på osäkerheten?

Answer 23

Antalet jämförelseobjekt

Spridning i köpeskillingen mellan jämförelseobjekten.

Question 24

Vad menas med efterfrågan?

Answer 24

Den mängd köparna vill köpa av en viss vara vid ett visst pris.

Question 25

Nämn ett antal faktorer som styr storleken på efterfrågan.

Answer 25

Smak/Preferens – Vad folk föredrar
Inkomst och förmögenhet – Hur mycket pengar en individ har för att köpa en vara.
Pris på ersättningsvaror – Något som individer anses vara utbytbart, ex pepsi vs coca cola.
Antal – antal personer som vill köpa varan

Question 26

Vad menas med utbud?

Answer 26

Den mängd säljarna vill sälja av en viss vara vid ett visst pris.

Question 27

Nämn ett antal faktorer som styr storleken på utbudet.

Answer 27

Teknologi – Vilken byggnadsteknik och material som används. Generellt gäller att när teknologin utvecklas kan mer produceras till samma kostnad.

Pris på insatsvaror – Med insatsvara avses en vara som behövs i en produkt. Betong är till exempel en insatsvara till småhus och bostadsrätter. Om priset på stål stiger så kommer inte byggföretagen att kunna producera lika många småhus och bostadsrätter till samma kostnad som tidigare och därmed sjunker utbudet.

Mark – Med mark avses hur mycket plats det finns för att uppföra småhus eller bostadsrätter. Mark är en specifik faktor för småhus- och bostadsrättsmarknaden och inte en faktor som generellt påverkar utbudet av varor.

Antal – antal byggföretag som vill producera varan påverkar utbudet. Generellt gäller att ju fler byggföretag som bygger desto större utbud.

Question 28

Vad menas med monopol?

Answer 28

Att det bara finns en säljare på en marknad

Question 29

Om taxeringsvärdet på en villa är 3 000 000 kronor. Vad är det bedömda marknadsvärdet som taxeringsvärdet som taxeringsvärdet baseras på?

Answer 29

Taxeringsvärdet kan användas för bedömning av marknadsvärdet eftersom taxeringsvärdet baseras på 75% av det bedömda marknadsvärdet.

Taxeringsvärde/0.75 = 4000000

Question 30

Fastighetstaxering för småhus görs i två steg, vilka?

Answer 30

Steg 1: Kartläggning av den lokala fastighetsmarknaden, då en inledning av orter i värdeområden görs för att få områden som anses ha samma lägeskvaliteter. För det arbetet använder Skatteverket lokala värderingskonsulter med goda kunskaper om en specifik marknad.

Steg 2: Används statistiska värderingsmodeller för att visa övergripande samband mellan marknadsvärdet och de mer fysiskt värdepåverkande faktorerna som direkt är knutna till själva fastigheten.

Question 31

En marknadsanalys har i princip 6 steg, vilka?

Answer 31

1. Marknadsanalysfrågan
2. Undersökningsstrategi
3. Urval
4. Datainsamling
5. Analys
6. Resultat

Question 32

Vilka typer av marknadsanalysfrågor finns det?

Answer 32

Beskrivande – Vad? Hur?
Förklarande – Vad påverkar? Varför?
Värderande – Hur borde det vara?

Question 33

I princip vilka två undersökningsstrategier finns?

Answer 33

1 - Studera många köpare översiktligt, vilket kallas extensiv studie.
2 - Studera ett fåtal köpare mer ingående, kallas intensiv studie.

Question 34

Hur kan ett urval göras?

Answer 34

Slumpmässigt urval, fördelen är att vid stort urval kommer urvalet på ett bra sätt beskriva populationens egenskaper. I vårt fall får det bli en variant av slumpmässigt urval där urvalet blir de som kommer på visningar av objekt som är till salu.

Question 35

40.Hur kan datainsamling göras?

Answer 35

• Historiska data – Samla ihop och studera tillgänglig information.
• Enkäter och intervjuer-
• Direkta observationer – Exempelvis vad ev. köpare säger på en visning.

Question 36

Vad menas med analys?

Answer 36

Att analysera den information som erhållits.

Question 37

Vad är viktigt vid presentation av resultatet?

Answer 37

Att resultatet besvarar den frågeställning som marknadsanalysen skulle besvara.

Question 38

Vid användande av ortsprismetoden på storhus används oftast två nyckeltal,
vilka?

Answer 38

Nettokapitaliseringsmetoden
Bruttokapitaliseringsmetoden 
även
Köpekillingskoffcientmetoden
Areametoden

Question 39

Beskriv avkastningsmetoden?

Answer 39

Att marknadsvärdet kan bedömas utav vilka framtida betalningsöverskott marknaden tror att värderings objektet kommer att generera och vilket avkastningskrav marknaden har.

Question 40

Vilka två varianter på avkastningsmetoden finns det?

Answer 40

Direktavkastningsmetoden och Kassaflödesmetoden.

Question 41

I ord, hur använder man kassaflödesmetoden?

Answer 41

I kassaflödesmetoden utreds de första åren mer noggrant än i direktavkastningsmetoden. därefter nuvärdesberäknas samtliga års driftnetto och slutligen summeras dessa nuvärden för att erhålla en bedömning av marknadsvärdet.

Question 42

Hur beräknas marknadsvärde genom nettokapitaliseringsmetoden?

Answer 42

Driftnetto / Pris på bostad = Avkastningskrav

Driftnetto på vårt objekt * avkastningskrav = marknadsvärde

Question 43

Hur beräknas marknadsvärde genom bruttokapitaliseringsmetoden?

Answer 43

Pris på bostad / Hyra =

Question 44

Hur beräknar man avkastningsmetoden?

Answer 44

1 / (1+r)^n

Question 45

Hur beräknas gordons formel?

Answer 45

Marknadsvärde = Driftnetto / ränta - tillväxt