Immobilienfinanzierung Flashcards
Wie setzt sich die Abschreibungen zusammen? (Folie: 48 neu / 58 alt)
a) Grund und Boden gar nicht
b) Altbausubstanz:
Eigennutzer: nichts.
Kapitalanleger:
Gebäudebaujahr bis 31.12.1924:
2,5% p.a. (40 Jahre lang)
Gebäudebaujahr ab 01.01.1925:
2,0% p.a. (50 Jahre lang)
c) Neubau Kapitalanlger 50 Jahre 2%, Eigennutzer gar nicht.
MUSTERANTWORT:
d) Sanierung: 89% und 4J7%
e) Inventar 10 Jahre 10%
Nach 10f EStG: Sanierungsateil absetzbar? wie setzt sich diese zusammen:
§ 10f EStG: Eigennutzer können über 10 Jahre 90 % der Sanierungskosten abschreiben (10 Jahre x 9 %). Kapitalanleger: (insgesamt 100% der Kosten) Jahr 1 bis 8: je 9,0% Jahr 9 bis 12: je 7,0% = 8*9 und 4*7
Welche Immobilienart gibt es nicht? konzept neubau denkmal versorger Bestandsimmobilie
versorger (falsch)
3 Arten von Konezptimmobilien, welche gehört nicht dazu: Betreutes Wohnen Pflegeheim Studenten Manager Sozialwohnungen
Sozialwohnungen (nicht)
Welcher Faktor ist fr einen Kunden bei der grundsätzlichen Überlegung zunächst zu vernahlässigen: Anlageziel Erwebsnebenkosten Lebensphase zu versteuerndes Einkommen Liquide Mittel
Erwerbsnebenkosten (vernachlässibar)
wie hoch sollte versteuerndes einkommen sein, um zu erwerben.
Grundtabelle:
richtig: 70-80’
Welche der genannten fatoren ist im Verlgeich realtiv unbeeutend für einschätzung imobilienwmakrt: klimawandel -> enregiekosten altersvorsorge und Infaltionsschutz konjunkturelle entwicklung urbanisierung und revitliaiserung demographischer Wandel s. Folie 10
konjunkturelle entwicklung (nicht relevant)
auf welcher gesetzlicher Grundlage basiert höhe der raten mit denen der kaufpreis bezahlt wird.
Makler und bauträgerverordnung
Was kann im zusammenhang mit konzeptimmobilien auf den Mieter umgelegt werden?
eine zum ankreuzen. (Folie 50)
umlegbar: 1. Aufzug 2. Concierge 3. Gartenpflege, Außenanlagen 4. Grundsteuer 5. Hausmeister service 6. Hausreinigung 7. Hausstrom 8. Heizkosten 9. Müllgebühren 10.Niederschlagswasser 11.Straßenreinigung 12.Versicherung 13.Wasserkosten 14.Winterdienst NICHT umlegbar: 1. Instandhaltungsrücklage
ACHTUNG: Bei Konzeptimmobilien ausnahmsweise umlegbar: 2. Verwalterkosten für das Gemeinschaftseigentum* 3. Verwalterkosten für das Sondereigentum (= Wohnung)*
nach wieveil jahren ist die veräußerung immobilie steuerfrei möglich?
10 Jahren.
was ist zu beachten, wenn man als kapitalanleger den vollen steuervorteil realsiern möchte?
es muss vor Sanierngsbeginn gekauft werden.
im zusammenhang mit erwerb wohnng, gibt es verschiedenen eigentums und nutzungsbegriffe, welcher Begriff gehört nicht dazu:
sondereigentum teileigentum teilnutzungsrecht sondrenutzungsrecht gemeinschaftseigentum
Teilnutzungsrecht
welche nebenkonsten kann man nicht auf Mieter umlegen:
Folie 50
Verwalterkosten
der käufer einer immobilie sollte mindestens14 Tage vor beurkundung prüfen können: teilungserklärung Kaufverztragsmuster mietvertragsmuster expose Grundlagenurkunde
Teilungserklärung, Kaufvertragsmuster, Expose (richtig)
grundlagenurunde alt richtig, neu nicht mehr richtig
laufendes Baucontrolling und bauabnahme sind wichtige Qualimerkmale. welche leistungen gtuachter ist kostenpflichtig?
Abnahme / Gutachten Sondereigentum (muss ich beauftragen, da mein Sondereigentum, ca. 500 € pro Wohnung)
der notarielle kaufvertrag fertigstellungstermin verzögert sich, wie ist die rechtliche Lage:
Bauträge hat recht den TErmin zu verschieben
Bautrge ist schadensersatzprlchtig
Kafudateum ist nicht bindend
ist risiko des Käufers
Bautrge hat recht den TErmin zu verschieben (nein)
Bautrge ist schadensersatzprlchtig (richtig)
Kafudateum ist nicht bindend (falsch)
ist risiko des Käufers (falsch)
denkmalimmobilien haben neben sasnierungsanteil auch altbausubstanz, kann steuerlich gelted geamcht werden. Wie viel Prozent?
2,5% bei vor 1925 und 2,0 nach 1925 (richtige Antwort)
Inder gewährlisteungszeit muss bauträger mängel beseitgen.
wie lange ist die zeit ?
nach BGB 5 jahre nach Fertigsstellung
ab Abnahmeprotokoll
der käufer immobilie woht weit entfernt vom Objekt möchte nicht zum Notar der beauftrag wurde, welche Möglichkeit hat er.
–> er sucht sich an seinem Wohnort einen Notar und dieser schickt es an den Abwicklungsnotar.
Kaufinteressent vergelicht verschiedene Objekte miteiander. mit einer der in Frage kommenden Wohnung wird eine Nettokaltmitete von 700 euro erziehlen
kostet 210.000 Euro
wie hoch sit die Bruttomietrendite
x 12 durch Kaufpreis
eine dengmalimmo baujahr 1912 kostet 240’ euro ohne nebenerwerbskosten
sanierungsnateil ca. 60 %
altbausubstanzanteil 25%
wie hoch ist die Summe, die ein Kapitalanleger nach 24 Jahren abschreiben kann.
180.000
60% von 240 voll innerhalb 12 Jahren
25% x 240.000 x 24 Jahre
eine demmalimmob BJ 35, 320.00 ohne erwebsnebenkosten
sanierungsnatil 75%
wie viel nach 10 Jahren abgeschrieben?
altbau 10%
BJ 35: also 2,0 nicht 2,5
achtung: bei beiden nicht volle abschreibezeit!
212.800 ist ergebnis.
Ein Kunde erwägt kauf immobilien:
3 Anforderungen, die er im Erwerb vermutlich haben wird.
(s. 72/73 neue Folien)
1.)Die Immobile soll nicht zu teuer gekauft worden
sein (z.B. wegen falscher Markteinschätzung)
2. Die Ausstattung und die Materialien sollen den
individuellen Erwartungen entsprechen
3. Die Immobilie soll bei der Fertigstellung so
aussehen wie in der Baubeschreibung
festgehalten
4. Die Bauqualität soll bei Fertigstellung ohne
Mängel sein
5. Der Bauträger soll das Objekt rechtzeitig fertig
stellen
6. Die Mietrendite soll mindestens so hoch sein wie
prognostiziert
was spreicht für / gegen erwerb Bestandsimmobilie:
-Niedrigerer Einstiegspreis pro m² möglich
-Hohe Rendite
-Geringes Standortrisiko, weil Investition in ein
Objekt, das sich am Markt bereits bewährt hat
-Oft sind Sanierungs- oder
Instandhaltungsmaßnahmen notwendig
-Relativ wenig Fördermöglichkeiten durch
KfW-Kredite, Denkmal-AfA etc.
-keine Denkmalförderung
-Hoher emotionaler Wert bei Denkmal
-Erhalt von kulturgut
Nenne sie 3 Rahmenbedingungen, die fr ein immobilieninvestment sprechen:
S. 8 neue Folien
Niedriges Zinsniveau
gute Chancen Wertzuwachs durch Presissteierung
Infationsschutz
moderates Presiniveau
Renditechancen durch Mietpreissteierungen
nenne sie bitte 3 phasen und die jeweiige Rolle= Beteiligte im Immobilienprozess
- Objekterstellung bzw. Erwerb => Bauträger / Aufteiler
- Objektprüfung => Fellowhome / iib / Feri / MLP /MLPHyp
- Beratung => Berater / Kunde / Fellowhome
- Objektbesichtigung => Kunde / Berater / Bauträger / Fellowhome
- Finanzierung => Kunde / Berater / MLPHyp / Bank
- Beurkundung => Kunde / Notar(e) / Berater / Bauträger /
Fellowhome - Grundschuldbestellung => Kunde / Berater / Bank / Notar /
Grundbuchamt - Objektabnahme und -übergabe => Kunde / Berater / Sachverständiger /
Bauträger - Verwaltung => Kunde / WEG / Objektverwalter
- Vermietung => Kunde / Objektverwalter / Makler / Mieter /
(Fellowhome)
