Final Flashcards
Quand un immeuble est-il porté au rôle ?
Lorsqu’il est substantiellement terminé ou occupé aux fins de sa destination initiale, ou lorsque 2 ans se sont écoulées depuis le début des travaux.
Quels sont des motifs d’exclusion d’une vente
Lien de parenté
Liquidation (ex : défaut de pmt de taxes)
Vente entre filiales
3 types de renseignements dans le dossier de propriété
Administratifs: servent à identifier, classer et traiter chaque dossier. (# lot, adresse, etc.)
Descriptifs: concernant les caractéristiques des terrains et bâtiments.
Résultats d’évaluation: Résument les conclusions obtenues suite à l’estimation de la valeur
Exemple de délimitations d’unités de voisinage : physique (naturel et humain), social, économique
Physique naturelle : rivières, montagne
Physique humain : autoroute, âge apparents
Social : âge de population, densité de population, etc.
Économique : variation PV, loyer moyen, etc.
À quoi sert le matricule (dans les SIG)?
Permet d’accéder à tout renseignement recueilli relativement à cette unité.
Intervalle minimum pour visiter une propriété
Au moins tous les 9 ans
Quels sont les deux types d’évaluateurs municipaux?
1) Fonctionnaire d’un organisme municipal responsable de l’évaluation
2) Employé d’une firme engagée par un organisme municipal
Quand un évaluateur peut-il changer la valeur d’un immeuble au rôle ?
Pour corriger une erreur ou lorsqu’un changement majeur survient pour y intégrer sa valeur autant positivement que négativement. Un changement mineur sera intégré lors de la confection d’un nouveau rôle.
Est-ce que le rôle contient des immeubles non imposables ?
Oui (certains)
Comment déterminer si une modification est mineure ou majeure ?
La distinction entre modifications mineures et majeures n’est pas précise. Elle repose avant tout sur le jugement de l’évaluateur et peut découler d’une décision juridique s’il y a eu contestation.
Quelles ventes peuvent être utilisées pour le calcul de la proportion médiane ?
Ventes allant jusqu’à 2 ans auparavant
Y-a-t-il de la règlementation concernant le nombre de strates dans l’établissement du TVM? Que faire s’il y a peu de ventes sur un territoire?
Non. Si peu de ventes ont eu lieu sur le territoire d’une municipalité, l’évaluateur peut juger que l’ensemble de la MRC constitue un milieu représentatif de l’évolution des prix de cette municipalité
Comment trouver la strate optimale ?
- Choisir immeubles représentatifs de la strate
- Éviter de jumeler constructions neuves avec logements existants
- En ville, séparer les terrains (car ils sont la principale source de variation du prix)
Que représente ϵ dans la régression linéaire ?
Terme d’erreur qui représente la portion de la variable dépendante qui ne peut pas être expliquée par la variable indépendante (aussi appelé résidu)
Quelles sont les formules pour calculer b0 et b1?
b1 = cov(x, y) / var(x)
b0 = moyenne(y) - b1*moyenne(x)
Quel est le TVM dans la formule de régression linéaire ?
b1
Qu’est-ce qu’un t test?
Utilisé pour vérifier si un coefficient d’un modèle de régression est nul
Solution de rechange pour calculer le TVM lorsque l’on a un faible nb de ventes. Pourquoi moins efficace ?
Utiliser indices spécialisés (ex : IPC, indice du prix des logements neufs, etc.)
Moins efficace : car résultats plus éloignées des conditions précises qui influencent le marché local
Dans quels cas est-ce que l’on ne détermine pas le TVM?
- Nombre de vente trop limitées
- Brusques changement dans les conditions du marché
- Événements aux impacts régionaux très importants (ex : faillite et fermeture de la principale entreprise d’une ville mono-industrielle)
*Il peut être nécessaire de prendre un certain recul pour mesurer l’impact d’un événement récent
À quel date les prix sont-ils rajustés pour le calcul de la proportion médiane ?
1er juillet
Dans quels circonstances l’équilibration par facteurs donne t-elle des résultats satisfaisants ?
- Faible dispersion des valeurs
- Grand nombre de ventes
Si l’on choisit une méthode d’équilibration, est-ce que tout le rôle doit utiliser cette méthode ?
Non, certains immeubles peuvent être réévalués par une approche alors que d’autres utilisent une autre
Quand utiliser la réévaluation ?
- Faible nb de ventes
- Qualité insatisfaisante (faible concentration de ventes autour d’une même proportion)
Comment calculer la valeur de l’immeuble par la technique du multiplicateur du revenu brut (MRB)?
MRB = PV / revenus bruts
Calculer MRB moyen
Valeur = revenu brut paritaire * MRB
Quelle est l’hypothèse que l’on fait lors de l’évaluation d’un terrain ?
Hypothèse que les terrains que l’on évalue n’ont pas de bâtiments et peuvent donc être utilisé à leur usage optimal
Avantage de la méthode de sous-traction ?
Permet l’évaluation lorsque les ventes de terrains vacants sont insuffisantes
Qu’est-ce que la technique du revenu résiduel au terrain?
La valeur du terrain est ce qui ne peut pas être expliqué par l’exploitation des logements
ex : somme des loyers - somme des dépenses = résiduel
Synonyme de qualité générale d’un rôle ?
Niveau du rôle
V/F : Rôle doit réfléter la valeur marchande +/- 5%
F. Le rôle ne vise pas l’atteinte de la pleine valeur marchande mais plutôt à ce que les valeurs reflète la pleine valeur réelle avec une marge tolérable de +/- 5%
Qu’est-ce qui mesure l’équité d’un rôle d’éval. ?
Écart-type p/r à la proportion médiane
Qu’est-ce qui mesure la qualité d’un rôle d’éval. ?
Proportion médiane
Comment calculer la proportion (ou indice)?
Valeur au rôle / PV
Calcul de ICRU ?
Nb unités rési. 1 logement / nb total UÉ au rôle
Qu’est-ce que l’on utilise pour vérifier l’équité INTER catégoriel (ou mun.)
Proportions médianes
Qu’est-ce que l’on utilise pour vérifier l’équité INTRA catégoriel (ou mun.)
Écart-type des PM
Quels sont les 4 fichiers permanents ?
- Fichier de mutation immobilières
- Dossier de propriété
- Unités de voisinage
- SIG
