Fastighetsrätt

Question 1

Vad kan sägas vara den främsta skillnaden mellan allmän och speciell fastighetsrätt?

Answer 1

Allmän fastighetsrätt reglerar främst frågor mellan två civila avtalsparter medan speciell fastighetsrätt reglerar förhållande mellan det offentliga (stat och kommun) och fastighetsägare.

Question 2

Vem ska ansöka om lagfart efter ett fastighetsköp?

Answer 2

Köparen.

Question 3

Vad för typ av tillbehör till fast egendom utgör typiskt sett ett kylskåp?

Answer 3

Byggnadstillbehör.

Question 4

Under hur lång tid får ett fastighetsköp göras beroende av villkor?

Answer 4

2 år.

Question 5

Hur många olika kategorier av villkor finns det som måste vara skriftliga för att vara giltiga?

Answer 5

Tre kategorier.

Question 6

Vad blir följden av ett fastighetsköp där formkraven i 4 kap. 1 § Jordabalken inte är uppfyllda?

Answer 6

Köpet är ogiltigt.

Question 7

Vilka tre kategorier delas fel vid fastighetsköp in i?

Answer 7

Rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel

Question 8

Vad är den främsta orsaken till att det föreligger ett rådighetsfel?

Answer 8

Ett myndighetsbeslut

Question 9

Fastighetsägare A har sålt en del av sin fastighet till B. A vill att denna del görs till en egen fastighet. Vilken lag reglerar de åtgärder som måste vidtas?

Answer 9

Fastighetsbildningslagen (FBL)

Question 10

Vad kallas åtgärden (frågan om fastighetsbildning)?

Answer 10

Fastighetsreglering.

Question 11

B vill bygga ett hus på fastigheten och måste därför ansöka om bygglov. Vilken lag reglerar detta?

Answer 11

Plan- och bygglagen (PBL).

Question 12

Vad är fast egendom?

Answer 12

Fast egendom är jord och den är indelad i fastigheter, 1:1 JB.

Question 13

Vad krävs för att en spis ska vara fast egendom? Beskriv först lagens rekvisit och förklara sedan när dessa är uppfyllda i praktiken?

Answer 13

När byggnaden blivit försedd med spisen och det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden, 2:2 JB.

Exempel på när rekvisiten är uppfyllda är om A monterar in en spis i köket (försett) med avsikt att den skall stå där framöver (stadigvarande bruk) .

Question 14

Vad gäller om den som köper spisen hyr fastigheten som den sätts in i? Vad gäller om deltar fastighetsägaren som köper spisen på avbetalning med ägarförbehåll?

Answer 14

Om nyttjanderättshavare köper spisen så är det inte fastighetsägaren som tillfört den fastigheten och spisen har inte kommit i samme ägares hand, 2:4 1 st 1 men JB. Detsamma gäller om fastighetsägaren köper spisen på avbetalning med ägarförbehåll, 2:4 2 st JB.

Question 15

Vilka formkrav gäller för köp av fast egendom?

Answer 15

Formkraven är skriftlighet, pris, överlåtelseförklaring och undertecknande enligt 4:1 JB

Question 16

Finns det några övriga villkor som måste vara skriftliga förutom formkraven?

Answer 16

Det finns tre typer av villkor som behöver vara skriftliga om de tas med. Återgångsvillkor, om säljaren friskriver sig från ansvar för att hon äger fastigheten och om köparens rätt inskränks. Dessa villkor återfinns i 4:3 JB.

Question 17

Vid fastighetsköp använder man ofta dubbla köpehandlingar. Vilka är dessa och vad har de för funktion?

Answer 17

Köpekontraktet och köpebrevet. Köpekontraktets funktion är att äganderätten går över från säljaren till köparen och här skrivs även villkoren in. Köpebrevets funktion är att utgöra ett kvitto på att betalning skett vid fastighetsförvärv.

Question 18

I ett köpekontrakt står det att köpebrev ska upprättas. Vad har en sådan klausul för betydelse?

Answer 18

Frågan berör en sk. köpebrevsklausul. Köpebrevets viktigaste funktion är att fastighetsköpet fullbordas genom att säljaren kvitterar köpeskillingen. Är köpebrevet förbehållslöst leder det till att köpet inte längre kan gå tillbaka på grund av ett återgångsvillkor i köpekontraktet.

Question 19

Vad måste köparen göra när han har köpt fastigheten och vilka kostnader är förenade med detta?

Answer 19

Köparen ansöker om lagfart hos Lantmäteriet och när den beviljats är köpet klart. Köparen skall därefter betala stämpelskatt och den är på 1,5 % av köpeskillingen för fysiska personer och 4.25 % för juridiska personer.

Question 20

Vad kan sägas vara den främsta skillnaden mellan allmän och speciell fastighetsrätt?

Answer 20

Allmän fastighetsrätt reglerar främst frågor mellan två civila avtalsparter medan speciell fastighetsrätt reglerar förhållande mellan det offentliga (stat och kommun) och fastighetsägare.

Question 21

Vilken av följande lag hör inte till den speciella fastighetsrätten?

Fastighetsbildningslagen
Expropriationslagen
Köplagen

Answer 21

Köplagen

Question 22

Vem ska ansöka om lagfart efter ett fastighetsköp?

Answer 22

Köparen

Question 23

Vad för typ av tillbehör till fast egendom utgör typiskt sett ett kylskåp?

Answer 23

Byggnadstillbehör

Question 24

Vart återfinns legaldefinitionen på fast egendom?

Answer 24

1 kap. 1 § Jordabalken

Question 25

Vart återfinns legaldefinitionen på lös egendom?

Answer 25

Det finns ingen

Question 26

Enligt vilken paragraf hör träd och buskar till den fastighet som de står på?

Answer 26

2 kap. 1 § Jordabalken

Question 27

Enligt vilken paragraf hör kylskåp till den bostad som det blivit installerat i

Answer 27

2 kap. 2 § 2 st. Jordabalken

Question 28

Stina har tröttnat på att diska för hand och har därför köpt och låtit installera en diskmaskin i sin hyresrätt. När hon ska flytta hävdar hyresvärden att hon inte får ta med sig diskmaskinen, utan att den tillhör fastighetsägaren nu. Vilket alternativ stämmer?

Eftersom Stina har låtit installera diskmaskinen har den blivit ett byggnadstillbehör och hör därmed till fastigheten.

Eftersom det är Stina och inte fastighetsägaren som har låtit installera diskmaskinen räknas den inte som ett byggnadstillbehör och hör därmed inte till fastigheten.

Eftersom det är Stina och inte fastighetsägaren som har låtit installera diskmaskinen räknas den inte som ett fastighetstillbehör och hör därmed inte till fastigheten.

Answer 28

Eftersom det är Stina och inte fastighetsägaren som har låtit installera diskmaskinen räknas den inte som ett byggnadstillbehör och hör därmed inte till fastigheten.

Question 29

Knut har beslutat sig för att lägga ner sitt antikvariat efter att ett företag erbjudit sig att köpa den butiksbyggnad där han bedriver verksamheten. Knut vill dock gärna själv behålla den fina disk som han själv har platsbyggt. Vad gäller?

Disken ska ingå i försäljningen eftersom den räknas som byggnadstillbehör enligt 2 kap. 2 § Jordabalken och därför hör till fastigheten.

Disken ska inte ingå i försäljningen eftersom det är Knut själv som har byggt den och den därför utgör lös egendom enligt 2 kap. 4 § Jordabalken.

Disken ska ingå i försäljningen eftersom den räknas som industritillbehör enligt 2 kap. 3 § Jordabalken och därför hör till fastigheten.

Answer 29

Disken ska ingå i försäljningen eftersom den räknas som industritillbehör enligt 2 kap. 3 § Jordabalken och därför hör till fastigheten.

Question 30

Sent på midsommarafton lovade Kalle, efter stort antal intagna alkoholenheter, att han skulle sälja sitt torp till Miriam. Dagen efter ångrar han sig, men tänker att Miriam säkert förstår att det inte går att komma överens om en sådan stor affär bara sådär. Men Miriam har minsann läst en kurs i avtalsrätt, och hävdar att enligt Avtalslagen gäller muntliga avtal likaväl som skriftliga. Markera det påstående som stämmer.

Miriam har rätt i sak, men den korrekta lagen är Köplagen.

Ett torp utgör inte ett fastighetstillbehör, därför stämmer det att Köplagen ska tillämpas.

Eftersom det är en fastighet som affären gäller är det inte Avtalslagen som avgör huruvida avtalet är giltigt, utan Jordabalken.

Answer 30

Eftersom det är en fastighet som affären gäller är det inte Avtalslagen som avgör huruvida avtalet är giltigt, utan Jordabalken.

Question 31

Vad av följande är inte ett formkrav för fastighetsköp?

Skriftlig köpehandling

Bevittnad underteckning

Överlåtelseförklaring

Answer 31

Bevittnad underteckning

Question 32

Vad blir följden av ett fastighetsköp där formkraven i 4 kap. 1 § Jordabalken inte är uppfyllda?

Answer 32

Köpet är ogiltigt.

Question 33

Sanna har köpt ett hus av Melina. I köpekontraktet anges köpeskillingen till 2 000 000 kronor. I själva verket erbjöd sig Sanna att betala ytterligare 250 000 kr, för att övertyga Melina att sälja till henne. Vad gäller?

Eftersom det var Sanna som föreslog den separata betalningen är den tillåten.

Melina måste betala tillbaka pengarna eftersom överenskommelsen om den separata betalningen om 250 000 kr är ogiltig.

Eftersom rätt pris måste stå i köpekontraktet blir hela köpet ogiltigt.

Answer 33

Melina måste betala tillbaka pengarna eftersom överenskommelsen om den separata betalningen om 250 000 kr är ogiltig.

Question 34

Leon har varit på visning och blivit förälskad i en sommarstuga. Han vann budgivningen och har signerat köpekontraktet, vilket han sedan lämnade till mäklaren som ska ta det till säljaren för undertecknande. Mitt i allt blir Leon uppsagd från sitt jobb och kommer då inte längre ha råd att köpa stugan. Vad gäller?

Köpet är förvisso giltigt, men Leon har efter att ha skrivit under köpekontraktet en vecka på sig att ångra sig.

Köpet är förvisso giltigt, men att Leon har blivit uppsagd är giltigt skäl för honom att häva avtalet.

Om säljaren ännu inte har skrivit under köpekontraktet har inte giltigt avtal uppstått, och Leon kan backa ur avtalet,

Answer 34

Om säljaren ännu inte har skrivit under köpekontraktet har inte giltigt avtal uppstått, och Leon kan backa ur avtalet,

Question 35

Firat har sålt ett hus till Malcolm. Muntligen kom de överens om att Firat avsäger sig ansvaret för vissa eventuella fel i huset, men de glömde bort att skriva in detta i köpekontraktet. Malcolm har nu upptäckt ett fel som blir dyrt att reparera. Han tänker att eftersom Firats ansvarsfriskrivning inte skrevs in i kontraktet gäller den inte, och att han därför kan hålla Firat ansvarig för felet. Vad gäller?

Answer 35

Ett villkor om ansvarsfriskrivning är giltigt även om de endast kommit överens om det muntligen. Malcolm kan därför inte hålla Firat ansvarig för felet.

Question 36

Vilka tre kategorier delas fel vid fastighetsköp in i?

Answer 36

Rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel

Question 37

Andreas ska sälja sitt föräldrahem. Han oroar sig dock lite för att det ska bli svårt att sälja, så det är i ganska risigt skick. För att lättare få det sålt tänker Andreas att han medvetet inte ska nämna något om de problem som köparna inte kan upptäcka på visningen. Till exempel vet han om att varmvattenberedarna alltid slutar fungera så fort det närmar sig minusgrader utomhus. Vilket av följande råd ger du honom?

Answer 37

Att medvetet undanhålla informationen för eventuella köpare är i strid med hans upplysningsplikt och kan leda till att han kan hållas ansvarig för de i efterhand. Han bör därför upplysa köparna om de problem han känner till.

Question 38

Förutsätt att Andreas beslutar sig för att inte nämna något om den trasiga varmvattenberedaren och de övriga problemen. Han hotar dessutom besiktningsmannen som kommer för att besiktiga huset att inte nämna något om problemen i besiktningsprotokollet. Huset blir sålt och när vintern kommer har köparen, förutom den trasiga varmvattenberedaren, upptäckt en mängd olika fel som behöver åtgärdas. Vilket av följande påståenden stämmer?

Köparen har rätt till prisavdrag men inte skadestånd, eftersom Andreas inte har ljugit utan bara undanhållit information.

Om köparen vill häva köpet, måste hen väcka talan inom ett år.

Köparen har rätt till skadestånd eftersom Andreas genom sitt agerande har varit försumlig.

Answer 38

Köparen har rätt till skadestånd eftersom Andreas genom sitt agerande har varit försumlig.

Question 39

Marianne blir förstås förtvivlad över att hennes drömhus visat sig inte vara så drömmigt. Hon grämer sig dessutom eftersom hon i efterhand har tagit sig tid att noggrant läsa både annonsen och besiktningsprotokollet för huset, av vilka det tydligt framgår vilket skick huset är i. Hon vänder sig till dig för att få hjälp, visst måste det finnas något hon kan göra?

Answer 39

Marianne har inte uppfyllt sin undersökningsplikt och kan därför inte åberopa fuktskadorna gentemot säljaren.

Question 40

Hur bestäms vanligen hyra för bostadshyresrätter?

Answer 40

Bruksvärdesmetoden

Question 41

Vad innebär besittningsskyddet för hyresrätter?

Answer 41

Att hyresgästen i regel har rätt att bo kvar vid uppsägning från hyresvärdens sida

Question 42

Ville har köpt ett hus av sin syster Erika. De har kommit överens om att Ville inte behöver betala förrän om fem år, eftersom det är så långt tid han beräknar att det kommer ta för honom att arbeta ihop till kontantinsatsen. Vad gäller?

Answer 42

Både köpet och överenskommelsen är giltiga. Återgångsvillkor får förvisso som i regel endast gälla i två år men detta gäller inte överenskommelser om när köpeskillingen ska betalas.

Question 43

Rosanna hyr en lokal där hon bedriver sin bilreparationsfirma. Hyresavtalet är skrivet på bestämd tid från 1 juli 2019 till 31 december 2020. Nu har hon dock efter drygt ett år i lokalen hittat en annan lokal som passar hennes verksamhetsbehov bättre, och som dessutom är billigare. Enligt hyresavtalet är uppsägningstiden nio månader och följden av utebliven uppsägning är förlängning av avtalet med ytterligare 18 månader. Vad gäller?

Answer 43

Eftersom Rosanna inte har sagt upp avtalet i tid kommer det att förlängas med ytterligare 18 månader.

Question 44

Mario har sålt sitt hus och ska flytta ut om en månad. En natt slår dock blixten ned i huset och det börjar brinna. Mario klarar sig oskadd men huset får omfattande skador. När köparen får höra talas om detta blir hen besviken och vill genast häva avtalet. Vad gäller?

Answer 44

De omfattande skadorna på huset anses utgör ett väsentligt fel och köparen får därför häva köpet enligt 4 kap. 11 § Jordabalken.

Question 45

Tina och Amir har köpt en alldeles nybyggd sommarstuga en bit utanför den stad där de växte upp. Säljaren ifråga har byggt stugan helt själv. Under sommarens första åskoväder visar det sig dock att taket läcker. Innan Tina och Amir hinner upptäcka detta orsakar vattnet skador på väggarna och parkettgolvet. Vilka av följande påföljder kan Tina och Amir göra gällande gentemot säljaren?

Answer 45

Prisavdrag för det felaktigt uppförda taket och skadestånd för skadorna på väggarna och parkettgolvet.

Question 46

Markus älskar katter mer än allt annat, och har därför tapetserat sin hyresrätt om ett rum i en tapet med tecknade katter på. Hyresvärden uppmärksammar inte detta förrän Markus ska flytta ut, men blir då upprörd och hävdar att Markus inte får lov att tapetsera om utan värdens samtycke. Hen kräver dessutom att Markus målar över tapeten med den vita färg som ursprungligen täckte väggarna. Vad gäller?

Answer 46

Hyresvärden har fel både angående att det krävs samtycke och att Markus måste återställa lägenheten. Däremot kan hyresvärden ha rätt att kräva viss ersättning från Markus på grund av det kreativa valet av tapeter.

Question 47

När Seth en morgon kliver ur sängen i sitt nya hus där han bara hunnit bo i en månad, far hans fot genom golvet. Det visar sig att huset under en lång tid varit angripet av termiter. Nu måste alla golv och väggar bytas ut, något som kommer kosta mycket och ta lång tid. Seth har varken pengar eller energi för att genomföra detta, och kontaktar därför säljaren för att häva köpet. Säljaren visar då på en klausul i köpekontraktet där det står att Seth avsäger sig rätten att häva köpet. Seth läste inte köpekontraktet så noga och uppmärksammade därför inte denna klausul. Vad gäller?

Answer 47

Så länge det inte rör sig om en konsumentrelation är ansvarsfriskrivningar tillåtna. Klausulen är därför giltig och Seth kan inte häva köpet.

Question 48

Sofia har svårt att hålla i pengar och har därför flera gånger varit sen med att betala hyran för sin hyresrätt. Hyresvärden har varit tålmodig och givit henne flera varningar och chanser. Nu är hon dock över en vecka sen med hyran för juni månad och hyresvärden beslutar sig för att säga upp henne omedelbart. Sofia blir förkrossad och tar kontakt med dig, kan hyresvärden verkligen göra så här? Hon har hört att det finns något som heter besittningsskydd som ska innebära att hon inte alls måste flytta ut direkt?

Answer 48

Sofia har inget besittningsskydd eftersom hon har förverkat sin hyresrätt och blivit uppsagd i förtid.

Question 49

Soraya behöver någonstans att bo över sommaren innan hon får tillgång till sin lägenhet som hon har köpt. Hennes kompis Alex har ett rum över i sin hyresrätt, och erbjuder Soraya att flytta in där. Efter några veckor knackar hyresvärden på dörren och kräver att Soraya ska flytta ut på dagen, eftersom Alex inte har frågat honom om lov att få ha Soraya som inneboende. Han uppger inga andra anledningar till varför Soraya inte ska få bo kvar. Vad gäller?

Answer 49

Soraya får bo kvar oavsett eftersom det inte krävs samtycke från hyresvärden för att Alex ska få ha henne som inneboende.

Question 50

Andreas spelar trummor i ett band. Han upplever att han är som mest kreativ på nätterna och brukar därför repa i sin hyresrätt mellan kl. 01 och 04 innan han går och lägger sig. Att de övriga grannarna i huset inte kan sova på grund av oljudet kunde han inte bry sig mindre om. Särskilt grannen som bor under Andreas ringer ideligen till hyresvärden och kräver att hon gör något. Hyresvärden har fått tre olika råd om hur hon kan hantera denna situation och frågar dig vilket du tycker är det bästa?

Answer 50

Ge Andreas en tillsägelse att genast sluta spela trummor på natten. Om han inte slutar kommer hon säga upp honom.

Question 51

Maya har hyrt en lägenhet för sex månader. En dag knackar hyresvärden på dörren och undrar varför Maya inte har flyttat ut ännu, hyrestiden gick ju ut för en vecka sedan? Maya påstår att eftersom hon inte hade hört något från hyresvärden om utflyttning, så antog hon att avtalet blev förlängt. Vad gäller?

Answer 51

Eftersom hyresavtalet gällde för en period kortare än nio månader krävs ingen uppsägning och Maya måste därför flytta ut.

Question 52

Kim ska flytta hemifrån och har fått ett förstahandskontrakt på en hyresrätt med två rum. Den ligger väldigt centralt och bra och är alldeles nyrenoverad, men Kim tycker att det är alldeles för tråkigt och opersonligt med alla vita väggar. Hon vill ha färgglada blommiga tapeter i sovrummet och randiga tapeter i vardagsrummet. Kim har hört att hyresvärden har en skyldighet att underhålla lägenheten och undrar nu om hon kan kräva att hennes lägenhet ska tapetseras innan hon flyttar in?

Answer 52

Nej, om Kim hade velat få väggarna tapetserade hade hon fått avtala om detta i samband med att hyresavtalet ingicks.