exam Flashcards
définition du mot évaluation
« L’évaluation est une opinion motivée de la valeur pour une fin particulière à une date donnée. » (L’Ordre des évaluateurs agréés du Québec)
définition dune Opinion motivée
Opinion qui provient d’une justification par des éléments de preuve qui motive votre décision.
définition d’une Valeur
Qui se mesure en termes de dollars et répond aux différentes définitions identifiées précédemment.
nomme les 2 nature d’une valeur
objective ou subjective
quel est la différence entre une valeur objective ou subjective
subjective: elle est basé sur les émotions, les goûts, habitude et tendance.
objective: basé et structuré sur des statistique donnée par le marché immobilier directement.
Qu’est-ce que la valeur marchande?
La valeur marchande d’une propriété est sa valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable.
Qu’est-ce que la valeur potentielle?
La valeur dite potentielle consiste à établir la valeur marchande en tenant compte, dans cette valeur, des coûts relatifs à un éventuel projet de rénovations sur la propriété. Il est à noter que dépendamment de la nature du projet, il se peut que les coûts de rénovations ne soient pas récupérés à 100 %.
nomme 3 méthode pour effectuer une évaluation et explique les.
- méthode de comparaison
-C’est la comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables.
2.méthode du coût
-C’est le calcul du coût de remplacement déprécié du bien.
3.méthode du revenu
-C’est l’actualisation des gains futurs générés par l’immeuble.
nomme les 4 forces du marché qui influence la valeur
force économique, force politiques, force sociale et force physique
nomme un point positif et un négatif des forces économiques.
les forces économiques s’avèrent favorables dans la perspective de création d’emplois rémunérateurs et permanents et à l’inverse, catastrophiques dans l’éventualité d’une fermeture d’une usine d’importance, et ce, surtout dans une région « monoindustrialisée ». (ex Murdochville)
nomme des exemple de forces physique qui affecte la valeur dune propriété
phénomene naturel: tornade, tremblement de terre, innondation…
fait par lhomme: création dun parc, La mise en place d’un mur d’empierrement afin de contenir un lit de rivière …
nomme des exemple de forces sociale qui affecte la valeur dune propriété
La proximité d’un travail spécifique telle une base militaire, Le niveau de vie, l’éducation, l’emploi et les salaires
nomme des exemple de forces politique qui affecte la valeur dune propriété
provinciale et fédéral: Remboursement partiel des taxes sur certaines propriétés neuves, Augmentation de la TVQ ou bien diminution de la TPS, Etc.
municipale: Changement de zonage…
nomme 4 éléments qui influence la valeur
l’utilité
la rareté
le pouvoir d’achat
la désirabilité
nomme au moins 6 des 13 principes fondamentaux de la valeur
1) L’offre et la demande
2) Anticipation
3) Évolution
4) Progression/régression
5) Conformité
6) Équilibre
7) Surplus de productivité
8) Rendement croissant/décroissant
9) Contribution
10) Concurrence
11) Usage unique
12) Substitution
13) Meilleur et plus profitable usage (utilisation optimale)
Qu’est-ce qu’un processus d’évaluation?
il s’agit d’une MÉTHODE LOGIQUE ET ORDONNÉE de cueillette, d’analyse et de traitement des informations qui permet d’émettre, à une DATE PRÉCISE, une OPINION MOTIVÉE sur la valeur d’un immeuble.
quels sont les six étapes distinctes, qui doit être suivi afin d’établir une mesure définitive de la valeur ?
- définition du problème
- relevé préliminaire
- plan de travail
- évaluation de l’emplacement
- 3 choix: MÉTHODE DE COMPARAISON, MÉTHODE DU COÛT, MÉTHODE DU REVENU
- corrélation et énoncer de la valeur
qu’est-ce que les taxes municipales?
Les taxes municipales sont la principale sources de revenus d’une Ville. Elles se calculent en appliquant les différents taux retenues par la Ville à l’évaluation municipale d’une propriété
qu’est-ce que les taxe scolaire?
Tout comme le compte de taxe municipale, la taxe scolaire est basée sur le rôle d’évaluation foncière, mais avec comme particularité qu’elle est calculée sur la valeur uniformisée.
qu’est-ce que la valeur uniformisée?
c’est la valeur médiane
quel est la méthode de comparaison la plus répendue auprès des courtiers ?
la comparaison des prix de vente des propriétés similaires dans le voisinage (Pv), avec leur évaluation municipal respectives (Em).
(Pv/Em)
nommes des critères qui entrent en ligne de compte dans l’estimation de l’utilisation optimale
-L’utilisation doit être licite (légale)
-Elle doit être réalisable ou plausible
-Il doit exister une demande pour une telle utilisation
-L’utilisation doit être profitable
-Elle doit fournir le meilleur rendement net
-Elle doit fournir un tel rendement pour la plus longue période
Facteurs à considérer lors d’une évaluation de propriété
-La date de vente
-L’emplacement
-La forme
-La superficie
-Le zonage (usages possibles plus ou moins dense…)
-La topographie
Etc..
-Il est possible d’effectuer des redressements ou ajustements pour chacun des ces facteurs, soit en $ ou en %.
vrai ou faux lajustement de date de vente doit etre fait en premier
VRAI!!!!
Comment calculer l’augmentation de valeur dans le temps:
Ex: Calculez l’augmentation de valeur annuelle pour une propriété dont les données sont les suivantes:
Vendu hier pour 100 000 $
Vendu il y a 12 mois pour 80 000 $
Deux options possibles
1) Trouver une propriété transigée à deux dates différentes et calculer la hausse en % entre ces dates (voir solution à la page suivante)
Formule:
Pv recent- Pv ancient x 100 = % variation sur la période donnée
Pv ancien
Si pas 12 mois entre les deux dates, diviser par le nombre de mois et multiplié x 12 pour obtenir le taux annuel
quel est le calcul de la valeur selon la méthode du coût ?
Valeur de l’immeuble =
Valeur marchande du terrain comme s’il était vacant +
Valeur dépréciée du bâtiment + Valeur contributive des améliorations d’emplacement et dépendances
nomme 3 type de dépréciation
Physique (curable ou incurable)
-Usure du bâtiment
Fonctionnelle (curable ou incurable)
-Éléments propre au bâtiment autre que l’usure
Économique
-Facteurs externes sur lesquels on a aucun contrôle
qu’est-ce que l’Âge chronologique
Nombre d’années qui se sont écoulées depuis la construction
qu’est-ce que lÂge effectif ou âge apparent
Âge chronologique affecté par les renovations ou ameliorations apportées
qu’est-ce que la Vie physique ou vie économique
Durée d’utilisation d’un bâtiment en tanant compte uniquement de l’usure normale
qu’est-ce que la Vie physique ou économique restante
La période restante entre la date de l’évaluation et la fin de la vie physique ou économique
