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LA PUBLICIDAD REGISTRAL SE EXTIENDE ÚNICA Y EXCLUSIVAMENTE A:
- LA TITULARIDAD
- LOS DERECHOS REALES sobre bienes inmuebles
- LAS CONDICIONES SUSPENSIVAS Y RESOLUTORIAS inscritas en el Registro
- TODO ACTO O CONTRATO que modifique las facultades de dominio sobre bienes inmuebles.
Carácter público el Registro; quiénes pueden consultarlo; horario:
EL REGISTRO ES PÚBLICO PARA QUIENES TENGAN INTERÉS EN CONOCER el estado jurídico de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos.
En el Registro de la Propiedad se pueden inscribir: (1)
- Los títulos constitutivos, traslativos, declarativos o extintivos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
En el Registro de la Propiedad se pueden inscribir: (2)
- Los títulos que constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, hipotecas, servidumbres y otros derechos reales.
En el Registro de la Propiedad se pueden inscribir: (3)
- Cualquier acto o contrato de trascendencia real que modifique en alguna forma las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o que sea inherente a derechos reales. Por ejemplo, el derecho de superficie, las restricciones privadas voluntarias y las concesiones administrativas o alianzas público-privadas, entre otros.
En el Registro de la Propiedad se pueden inscribir: (4)
- Las servidumbres ecológicas, la reparcelación de fincas por parte del Estado y/o Municipios.
Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles Sí se podrán inscribir:
- Cuando sean por un término de seis (6) años o más, o
2. Cuando hubiese acuerdo de las partes para que se inscriban.
La cesión del arrendamiento sí se podrá
siempre y cuando surja del propio contrato.
La opción de compra contenida en un contrato de arrendamiento SÍ será inscribible, ÚNICA Y EXCLUSIVAMENTE POR
EL TÉRMINO DE LA DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO, sin incluir la prórroga.
Las inscripciones de contratos de arrendamiento o subarrendamiento en las cuales conste un pacto o condición de prórroga no serán canceladas hasta
que expire el plazo de dicha prórroga o cuando las partes obligadas así lo acuerden mediante escritura pública.
Como norma general, al Registro de la Propiedad tienen acceso los derechos reales que recaigan sobre
bienes inmuebles.
Los derechos personales tienen acceso al Registro de la Propiedad por vía de
excepción cuando la ley lo establezca.
El contrato de arrendamiento genera una obligación de carácter personal que
vincula solo a las partes que intervienen.
El derecho de arrendamiento sobre bienes inmuebles es susceptible de ser inscrito en el Registro de la Propiedad, si:
se pacta por un periodo de seis años o más o existe un convenio expreso de las partes en favor de la inscripción.
Los contratos de opción de compra SÍ se podrán inscribir cuando cumplan con los siguientes requisitos:
- Consten en escritura pública.
- Indique el precio estipulado para la adquisición (compra) de la finca.
- Indique el precio de la opción, si se acordó alguno.
- Indique el plazo para el ejercicio de la opción.
la inscripción de la opción de compra CADUCARÁ
transcurrido el plazo para ejercerla, o cinco (5) años después de la fecha en que fue inscrita.
La inscripción de la opción de compra SÍ podrá inscribirse nuevamente por el término antes dispuesto,
siempre y cuando no haya vencido el término contractual para el ejercicio de la opción.
LA OPCIÓN DE COMPRA QUE SE ENCUENTRE INSCRITA en el Registro de la Propiedad TENDRÁ LA CONDICIÓN DE
Y OBLIGARÁ a los subsiguientes adquirentes.
El contrato de opción es el convenio en virtud del cual una parte (optatario) concede a otra (optante), por tiempo fijo y en determinadas condiciones,
la facultad de decidir respecto a la celebración de un contrato principal.
El contrato de opción se trata de un derecho personal, que tiene acceso al Registro por excepción si:
es de compra;
consta en escritura pública;
en dicha escritura se consigna:
a. el precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción, y
b. el plazo para el ejercicio de la opción.
Para que un DOCUMENTO OTORGADO FUERA DE PUERTO RICO PUEDA SER INSCRITO, deberá cumplirse con los siguientes requisitos: (1)
- Que el asunto o materia del acto o contrato sea lícito y permitido por las leyes del ELA.
- Que los otorgantes tengan la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto o contrato con arreglo a las leyes del país de otorgamiento.
- Cuando se relacionen con bienes de menores de edad y de incapacitados, deberá haberse dado cumplimiento a las disposiciones legales vigentes en el ELA.
Para que un DOCUMENTO OTORGADO FUERA DE PUERTO RICO PUEDA SER INSCRITO, deberá cumplirse con los siguientes requisitos: (2)
- Que el documento haya sido legalizado por la autoridad competente del país donde fue otorgado y contenga los requisitos necesarios para su autenticación en Puerto Rico.
- Que el documento haya sido protocolizado por un notario en Puerto Rico, si para su eficacia no se requiere trámite judicial. Si el Registrador lo solicita, deberá acreditarse que en el otorgamiento del documento protocolizado se observaron las formas y solemnidades requeridas por las leyes del lugar en el que se otorgaron los actos o contratos, o en su defecto, las de Puerto Rico.
Se consideran documentos auténticos que NO requieren protocolización,
los títulos de cesiones o traspasos de propiedad inmueble u otros derechos reales llevados a cabo por funcionarios competentes del Gobierno de los Estados Unidos de América, sus agencias, corporaciones o instrumentalidades públicas a favor del ELA, sus agencias, corporaciones o instrumentalidades públicas o sus subdivisiones políticas.
Tracto Sucesivo: Para inscribir documentos en que se ________, _______, ______, __________ o _________ el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, deberá constar previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos o contratos referidos. De lo contrario, se denegará la inscripción.
declare, transmita, grave, modifique o extinga
Tracto Sucesivo: Para inscribir documentos en que se declare, transmita, grave, modifique o extinga el _______ __ ______ _______ ______ sobre bienes inmuebles, deberá constar previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos o contratos referidos. De lo contrario, se denegará la inscripción.
dominio y demás derechos reales
Tracto Sucesivo: Para inscribir documentos en que se declare, transmita, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales sobre _______ ________, deberá constar previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos o contratos referidos. De lo contrario, se denegará la inscripción.
inmuebles
Tracto Sucesivo: Para inscribir documentos en que se declare, transmita, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, ______ _______ _________ ________ el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos o contratos referidos. De lo contrario, se denegará la inscripción.
deberá constar previamente inscrito
Tracto Sucesivo: Para inscribir documentos en que se declare, transmita, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, deberá constar previamente inscrito __ ________ __ __ ________ ____ _______ o en cuyo nombre sean otorgados los actos o contratos referidos. De lo contrario, se denegará la inscripción.
el derecho de la persona que otorgue
Tracto Sucesivo: Para inscribir documentos en que se declare, transmita, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, deberá constar previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue o __ _____ _______ ____ __________ en los actos o contratos referidos. De lo contrario, se denegará la inscripción.
en cuyo nombre sean otorgados
Tracto Sucesivo: Para inscribir documentos en que se declare, transmita, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, deberá constar previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos o contratos referidos. De lo contrario, ___ _______ ___ ___________.
se denegará la inscripción.
La concordancia entre el registro y la realidad jurídica extraregistral podrá lograrse mediante:
- La inmatriculación de las fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna;
- Por la reanudación del tracto sucesivo interrumpido;
- La rectificación de cabida de la finca; y
- Por la cancelación de cargas y gravámenes.
Tracto sucesivo: Procede denegar la inscripción si el derecho aparece
registrado a favor de persona distinta de la que lo transmite.
La inscripción del derecho hereditario a favor de los herederos no será obstáculo para que se inscriba el dominio sobre un inmueble a favor del adquirente siempre que:
haya adquirido directamente del causante;
en virtud de título fehaciente otorgado por él mismo.
El principio de especialidad es
la característica que tiene un sistema registral de exigir la especificación e individualización de las fincas, los derechos y los titulares
Principio de legalidad:
NO podrá inscribirse o anotarse NINGÚN otro documento que sea incompatible con el documento que consta inscrito previamente.
Principio de legalidad:
Solo puede inscribirse aquello legal, que cumple con la ley. Es el que impone que los títulos que pretendan su inscripción en el Registro sean sometidos a pre-examen, verificación o calificación.
Los registradores calificarán
la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicite un asiento.
La calificación se limitará a:
las formas extrínsecas de los documentos presentados, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos y contratos contenidos en tales documentos.
La calificación se limitará únicamente a
los documentos presentados, los asientos registrales vigentes y las leyes.
LOS REGISTRADORES NO ESTÁN FACULTADOS PARA APRECIAR LA LEGALIDAD DE
LAS CALIFICACIONES EFECTUADAS NI DE LOS ASIENTOS EXTENDIDOS CON ANTERIORIDAD POR SUS PREDECESORES O POR ELLOS MISMOS
LOS ASIENTOS Y LOS ACTOS INSCRITOS DEBERÁN CONSIDERARSE ______ HASTA TANTO LOS TRIBUNALES DECLAREN SU NULIDAD.
VÁLIDOS
CUANDO SE TRATE DE DOCUMENTOS EXPEDIDOS POR LOS TRIBUNALES, la calificación se limitará a:
- La jurisdicción del tribunal, la naturaleza y efectos de la resolución dictada, si ésta se produjo en el juicio correspondiente y si se observaron en él los trámites y preceptos esenciales para su validez;
- Las formalidades extrínsecas de los documentos presentados, y
- Los antecedentes del Registro.
CUANDO SE TRATE DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS la calificación se hará,
igual que documento judicial.
El Registrador podrá (a su discreción) requerir se produzcan o acrediten documentos complementarios ÚNICAMENTE
cuando sean necesarios para la calificación del documento principal presentado, bien sean éstos notariales, judiciales o administrativos, excepto aquellos documentos que acrediten facultades. En estos casos, bastará que el notario autorizante lo relacione y acredite bajo su firma, sello y fe notarial, que lo tuvo ante sí y que cumple con las formalidades requeridas por ley.
Los títulos inscritos surtirán efecto contra terceros desde
la fecha de su inscripción.
La fecha de inscripción:
se retrotrae a la fecha de presentación
Cuando se trata de dos (2) o más inscripciones sobre una misma finca, para determinar el rango habrá que
observar la fecha, hora y número del asiento de presentación en el Registro de la Propiedad
Un título inscrito podrá posponerse a favor de otro siempre con el consentimiento expreso, mediante
escritura pública, de los titulares y/o acreedores cuyo título o crédito se vea afectado, si algunos.
El principio de prioridad establece que
los títulos se inscriben de acuerdo con el orden de llegada al Registro.
Para determinar la preferencia entre dos o más títulos relativos a una misma finca, hay que
atender a la fecha de la presentación.
La inscripción ____ convalida los actos o contratos que sean nulos.
NO
El tercero registral estará protegido por la fe pública registral y será mantenido en su adquisición cuando cumpla con los siguientes requisitos:
El derecho es adquirido válidamente y con arreglo a la ley en un negocio intervivos, de buena fe y a título oneroso de persona que en el Registro aparece con facultad para transmitirlo, y que ha sido inscrito.
El tercero registral estará protegido por la fe pública registral y será mantenido en su adquisición cuando cumpla con los siguientes requisitos:
La adquisición se efectúa basado en un Registro inexacto por causas que no resultan clara y expresamente del propio Registro o por existir sobre la finca acciones o títulos de dominio o de otros derechos reales que no están debidamente inscritos.
La buena fe del tercero registral SE PRESUME siempre que _____ ________ ___ ___ _______ ______ ___ _________ y mientras NO se pruebe que al adquirir conocía la falta de exactitud del Registro.
haya actuado con una mínima dosis de diligencia
La buena fe del tercero registral SE PRESUME siempre que haya actuado con una mínima dosis de diligencia y mientras ___ ___ ______ ___ __ _______ ______ __ ______ __ _______ ___ __________.
NO se pruebe que al adquirir conocía la falta de exactitud del Registro.
El adquirente a título gratuito ÚNICAMENTE gozará de la protección registral que corresponde a ____ _________ __ ___________.
sus causantes o transferentes.
En virtud del principio de la fe pública registral quedan protegidos en su adquisición todos aquellos que
confían en las constancias del Registro de la Propiedad.
Para que opere la protección de tercero registral se requiere que
el Registro de la Propiedad sea inexacto por falta de concordancia con la realidad jurídica extraregistral.
Requisitos de tercero registral:
1 a. sea un tercero civil;
1 b. tenga buena fe;
1 c. adquiera a título oneroso;
Requisitos de tercero registral:
d. adquiera mediante un negocio inter vivos válido;
e. adquiera un derecho real inmobiliario;
f. el derecho adquirido estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre del transmitente;
Requisitos de tercero registral:
g. haya inscrito su adquisición en el Registro de la Propiedad;
h. las causas de la inexactitud no consten clara y expresamente del Registro.
Las anotaciones preventivas se harán (practicarán) en
la misma forma y lugar que las inscripciones.
Cuando la anotación preventiva de un derecho se convierta en inscripción definitiva,
surtirá ésta sus efectos desde la fecha de la anotación.
La anotación preventiva podrá convertirse en inscripción o asiento que corresponda cuando la persona a cuyo favor esté constituida adquiera el derecho anotado preventivamente
o, en su caso, proceda verificar el respectivo asiento conforme a la ley. Esta conversión se practicará según se disponga por Reglamento.
Podrán pedir anotación preventiva: (1)
- El que reclame en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho inscribible.
- El que reclame en una acción judicial alguna circunstancia que afecte el título de propiedad inmueble, la validez y eficacia, o invalidez o ineficacia del título o títulos referentes a la adquisición, constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho inscribible.
- El que obtenga a su favor orden de embargo sobre bienes inmuebles del deudor.
Podrán pedir anotación preventiva: (2)
- El que en juicio reclame el cumplimiento de cualquier obligación y obtenga resolución ordenando el secuestro y/o prohibición de enajenar de bienes inmuebles.
- El legatario de derechos sobre bienes inmuebles determinados, siempre que no lo sea también de parte alícuota del caudal hereditario o heredero.
- Los Municipios por los gastos y multas relacionadas a un inmueble declarado estorbo público mediante certificación administrativa y conforme a las leyes aplicables
Podrán pedir anotación preventiva: (3)
- Las agencias gubernamentales del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, que emiten Resoluciones adjudicando penalidades por daño ambiental sobre bienes inmuebles.
- La Agencia de Protección Ambiental (Environmental Protection Agency E.P.A.), para recuperar los fondos utilizados provenientes del Superfondo (Superfund) bajo la Ley Integral de Respuesta, Compensación y Responsabilidad Ambiental (Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act CERCLA), relacionados a la limpieza, medidas correctivas y de remoción causadas por contaminación ambiental.
- El acreedor refaccionario mientras duren las obras que sean objeto de refacción.
- El que en cualquier otro caso tuviese derecho a exigir anotación preventiva conforme a lo dispuesto en ésta o en otra Ley.
Anotación preventiva de demanda: Regla General
Si la acción judicial se basa en un derecho real inscrito, se podrá obtener copia certificada de la demanda y llevarla al Registro con una instancia, anotar el aviso de demanda y luego notificar al demandado.
Anotación preventiva de demanda: Excepción
Pero si la acción judicial no se basa en un derecho real inscrito, sino que es una que afectará a un derecho inscrito, entonces para anotar un aviso de demanda habrá que obtener aprobación judicial para el mismo. Esta moción deberá ser notificada a la otra parte antes de anotar.
¿Cuál es la diferencia entre una anotación preventiva de demanda y una anotación preventiva de embargo?
Además de que en el embargo nunca se podrá ir directamente al Registro sin la notificación previa y que la acción que motiva el embargo no está basada directa o indirectamente en un derecho real, el efecto de las dos es diferente.
Como en las anotaciones preventivas de demanda la causa de acción está basada directa o indirectamente en un derecho real inscrito, éstas tienen un efecto mucho mayor que las anotaciones preventivas de embargo. Afectan y guardan rango sobre cualquier otro negocio jurídico que llegue después de ellas al Registro (a menos que sea la ejecución de un derecho inscrito preferentemente), no importa si el derecho tiene fecha anterior a la anotación preventiva.
La anotación de embargo sólo tiene preferencia sobre aquellos negocios que lleguen después y cuya fecha de otorgamiento sea posterior a la anotación preventiva de embargo. Ej: una anotación preventiva de embargo del 11 de junio de 2007 y llega el 21 de junio 2007 una escritura de compraventa otorgada el 2 de febrero de 2007. ¿A esa compraventa le afectará la anotación? No.
Prohibición de enajenar
las mismas tienen efectos prospectivos y afectarán a los negocios jurídicos que nazcan a la vida posterior a la anotación.
El legatario de bienes inmuebles determinados puede pedir que se le anote a su favor su derecho con instancia acompañada de copia certificada del testamento, certificado de defunción y relevo de Hacienda. Esto es antes de la escritura de partición.
El derecho hereditario no se podrá inscribir sobre bienes específicamente legados a menos que se haya renunciado al legado o declarado inoficioso. Para convertir una anotación preventiva en inscripción hay que acreditar documentalmente que ya se es dueño del bien.
TODAS LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS, incluso las que tengan su origen en órdenes judiciales, CADUCARÁN A LOS _____ _____ DE HABERSE ANOTADO.
CUATRO (4) AÑOS
Excepción de caducidad en anotaciones preventivas:
A menos que la anotación preventiva tenga señalado en ley un plazo de caducidad distinto.
En cuanto a las anotaciones preventivas cuyo término de caducidad haya transcurrido, el Registrador podrá cancelarlas
a instancia de parte interesada
Para proteger su derecho sobre bienes inmuebles, el legatario puede pedir la anotación preventiva de su derecho,
Siempre que no lo sea también de parte alícuota del caudal hereditario o heredero.
El principio de indivisibilidad de la hipoteca postula que,
mientras no se cancele el crédito, la hipoteca subsiste íntegra sobre cualquier parte de los bienes hipotecados.
El principio de indivisibilidad implica que LA HIPOTECA NO SUFRIRÁ CAMBIOS AUN CUANDO:
1 1. la obligación se disminuya;
1 2. la finca hipotecada sufra cambios físicos.
Las partes ___ pueden pactar en contra de la indivisibilidad y acordar la liberación de cierta parte de la finca gravada o la cancelación parcial de la hipoteca.
sí
Podrán ser hipotecados: (1)
- Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.
- Los derechos inscribibles y enajenables impuestos sobre los mismos bienes.
- El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluye por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin.
Podrán ser hipotecados: (2)
- La nuda propiedad. Si el usufructo se consolida con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que también se extenderá al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario.
- Los bienes o derechos anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar.
- El derecho de superficie.
Podrán ser hipotecados: (3)
- El derecho de arrendamiento inscrito, siempre y cuando el arrendatario esté facultado para enajenar, ceder, subarrendar o hipotecar su derecho. La hipoteca que se constituya sobre el arrendamiento quedará sujeta a la resolución del arrendamiento por causas ajenas a la voluntad del arrendatario. Si la resolución se debe a causas atribuibles a la voluntad del arrendatario, el titular de la hipoteca podrá subrogarse en el lugar y grado del mismo en calidad de cesionario, bien por convenio entre los interesados o por decisión de un tribunal, quien podrá así acordarlo como medida provisional de cautela o en forma definitiva, dentro de los términos del contrato inscrito. En todo caso, el tribunal determinará las alteraciones o modificaciones en la deuda original de acuerdo con la equidad del caso.
- Las concesiones administrativas y aquellos derechos comprendidos en contratos de alianzas público privadas susceptibles a inscribirse en el Registro, cuando se haya autorizado a gravarse con hipoteca. La hipoteca estará sujeta a los mismos términos y al plazo de duración de la concesión administrativa o de los derechos comprendidos en el contrato de alianza, entendiéndose que la hipoteca no afectará a los terrenos o bienes sobre los que radique la concesión o los derechos comprendidos en el contrato de alianza.
- En caso de bienes vendidos con pacto de retro. Si el vendedor ejerce su derecho de retracto y el crédito hipotecario es mayor que la cantidad que el comprador deba recibir, la hipoteca quedará reducida a dicha cantidad. Se dará conocimiento del contrato de hipoteca al vendedor, a fin de que si se retraen los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin consentimiento del acreedor, a no mediar para ello disposición judicial.
