Contrato de promesa

Question 1

¿Qué es el contrato de promesa?

Answer 1

Aquel en que dos o más personas se comprometen a celebrar un contrato futuro, en cierto plazo o en el evento de cierta condición, cumpliéndose los demás requisitos legales.

OBJETIVO: generar una obligación de hacer. Por alguna razón, las partes no están en condición de celebrar actualmente el contrato, pero quieren asegurar su celebración en el futuro

Question 2

En que articulo está regulado el contrato de promesa? ¿Donde está ubicado? ¿Por qué está ahí?

Answer 2

Art. 1554. Siendo un contrato típico o nominado, debiera haber estado tratado en la parte del Libro IV donde se encuentran todos los contratos típicos.
A partir de su ubicación, y del hecho de que el encabezado del art. 1554 CC está regulado en términos negativos, la doctrina tradicionalmente ha entendido que el legislador ha querido regular la promesa de manera restrictiva.

El Código Civil no dedicó ningún Título a la regulación del contrato de promesa. La única norma que en términos generales se refiere a ella, es el art. 1554, a propósito de las obligaciones de hacer, dentro del Título XII, “Del efecto de las obligaciones”, que forma parte del Libro IV.

El 1554 no se contiene definición alguna del contrato, sino que una enumeración de sus requisitos. En verdad, de la lectura del inc. 1° de este precepto, se desprende que el legislador nacional tiene una mirada negativa a esta institución, dejando en claro que en principio, la promesa carece de eficacia jurídica: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna…”, a menos que se cumplan los cuatro presupuestos señalados en la norma. De ahí que pueda afirmarse que, por regla general, la promesa carece de valor en nuestro ordenamiento jurídico.

Las razones que explicarían lo expuesto, son históricas. Como destaca René Abeliuk, el Derecho romano no conoció la promesa actual, sino únicamente esbozos de ella, en el llamado pacto de contrahendo o ineundo contractus.

A pesar de que ningún titulo del CC fue dedicado al Contrato de Promesa obstante, hay referencias al contrato de promesa a lo largo del Código Civil: así ocurre en las normas de los bienes familiares (art. 142); del testamento (art. 1000); de las donaciones (arts. 1417, 1422); de la sociedad conyugal (arts. 1736 N° 7, 1749, 1759); donaciones por causa de matrimonio (art. 1787); régimen de participación en los gananciales (art. 1792-8 N° 7).

Question 3

¿cuales son las características de un contrato de promesa?

Answer 3

1. Puede ser un contrato unilateral o bilateral. Pueden celebrarse promesas
   unilaterales de contratos unilaterales (Una parte se obliga a celebrar un contrato de
   prenda), promesas bilaterales de contratos unilaterales (Dos partes se obligan a
   celebrar un contrato de mutuo), promesas bilaterales de contratos bilaterales (Dos
   partes se obligan a celebrar un contrato de compraventa) pero se discute la validez
   de las promesas unilaterales de contratos bilaterales (Una parte se obliga a vender
   pero la otra no se obliga a comprar.
2. Puede ser un contrato gratuito u oneroso.
3. Si el contrato de promesa es oneroso puede ser conmutativo o aleatorio.
4. Es un contrato principal.
5. Es un contrato solemne.

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Además, podemos agregar:
1. Es un contrato preparatorio.
2. Es un caso en que la modalidad es un elemento de la esencia.
3. Es general y de derecho estricto, simultáneamente. Es un contrato de aplicación general (puede celebrarse promesa de cualquier contrato), pero a su vez es excepcional, pues únicamente será válida la promesa que cumpla los requisitos del
Art. 1554 CC.
4. Tiene por finalidad celebrar otro contrato, por lo tanto, engendra una obligación de hacer, generando una acción que será siempre mueble (Art. 581 CC).
5. No admite voluntades tácitas porque es un contrato solemne, ya que debe constar por escrito.

Question 4

¿La promesa de unilateral de celebrar contrato bilateral es válida?

Answer 4

Argumentos a favor de la nulidad (Alessandri, alguna jurisprudencia).
1) No cumple con el Art. 1554 N° 2 CC, porque un contrato en que uno sólo se obligue a vender no produce efecto alguno.
2)No se cumple el Art. 1554 N° 4 que exige que en la promesa se especifique de tal
modo el contrato prometido que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa o la solemnidades. Así, en el contrato de compraventa, uno de sus requisitos
esenciales es el concurso real de las voluntades del vendedor y del comprador. Sin
ese requisito, no se concibe la existencia de la compraventa
3)En la promesa unilateral de venta queda exclusivamente a voluntad del
comprador contraer las obligaciones inherentes a su calidad de tal. Esto significa que queda subordinada una condición meramente potestativa de su sola voluntad,
obligación que es nula (Art. 1478 CC).
Respuesta: el posible comprador no contrae obligación alguna que dependa de su
mera voluntad, sino que se reserva resolver si compra o no, es decir, la facultad de
prestar o no su consentimiento, pero no de cumplir o no la obligación contraída.

Argumentos a favor de la validez (Claro Solar y la mayor parte de la doctrina
actual).
1)Ninguna disposición legal exige que en la promesa ambas partes se obliguen
recíprocamente.
2)La exigencia del Art. 1554 N° 4 CC no significa que el contrato de promesa haya
de tener la misma esencia y naturaleza del contrato prometido.
3)Hay numerosas disposiciones que revelan el espíritu de aceptar, en materia de promesa de compraventa, obligaciones unilaterales. Ej. Pacto de retroventa: es la
obligación unilateral que se impone al comprador de vender a su turno la cosa que
ha comprado a la misma persona que se la vendió.
Se concluye que la promesa aceptada es un perfecto contrato unilateral que obliga al prometiente. En efecto, debe distinguirse la oferta para celebrar un contrato, de
la promesa de celebrar un contrato.

Question 5

¿Cual es la diferencia entre Contrato de Promesa Unilateral de celebrar Contrato Bilateral y el contrato de opción

Answer 5

Promesa unilateral de contrato bilateral: existe una promesa de celebrar un contrato definitivo, en la cual sólo una de las partes resulta obligada, pero el contrato definitivo no existe. Sólo se genera una obligación de hacer.

Contrato de opción: el contrato definitivo ya existe, pero en virtud de una cláusula especial, se dejan pendientes sus efectos a la espera de que el destinatario de la
opción haga uso de ésta. Una vez que se ejerza la opción, y sin la necesidad de que
la contraparte concurra a “re-celebrar” el contrato definitivo, éste producirá todos sus
efectos.
* Es un contrato preparatorio y general.
* Si bien es un contrato innominado desde el punto de vista del derecho civil, se
encuentra regulado a propósito del Código de Minería, artículo 169.
* En tanto contrato innominado, su naturaleza jurídica se ha discutido en
doctrina. Algunos lo asimilan erróneamente a la promesa unilateral. Otros sostienen que consiste en la oferta unilateral de contrato que formula una de
las partes a la otra de manera completa, temporal e irrevocable. Se hace a favor de otra parte, la cual se limita a declararla admisible expresa o tácitamente, reservándose libremente la facultad de aceptar dentro del plazo
que las partes hayan pactado. También se ha sostenido que es una modalidad
de contratación en la cual el contrato definitivo queda perfecto, pero sujeto a
la condición suspensiva de que el destinatario de la opción acepte.
* Hay conformidad expresa o tácita del destinatario de esta oferta, quien se
guarda la libertad de aceptar en el futuro.

Question 6

¿El contrato de opción es un acto jurídico unilateral o bilateral?

Answer 6

A.- ¿Es un acto jurídico unilateral o es un acto jurídico bilateral?
- Es un acto jurídico bilateral, puesto que hay un acuerdo de voluntades. Es cierto
que hay una manifestación de voluntad, pero que ha sido declarada admisible por la
otra parte, por lo que, hay un acuerdo de voluntades en torno a esa oferta. Hay un
oferente y hay un destinatario que manifiesta su conformidad, lo que ocurre es que
el destinatario se guarda su posibilidad de aceptar el contrato que se le propone.
Hay una aceptación porque hay un acuerdo entre el oferente y el receptor de la
oferta, lo que constituye una convención.
- Es un contrato porque el oferente asume una obligación, asume la obligación de

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no retractarse. Ahora bien, dentro de los contratos es un contrato preparatorio
porque prepara la celebración de otro contrato, o bien, prepara el nacimiento de
una relación jurídica. Hay quienes sostienen que sería un contrato definitivo en el
sentido de que sería un contrato sujeto a una condición suspensiva, la cual es la
aceptación de la otra parte. Dentro de los contratos preparatorios es un contrato
preparatorio general que permite celebrar el contrato de opción en relación con
cualquier contrato: Opción de CV, Opción de Comodato, etc., entonces no se limita
sólo para comprar. Por último, es un contrato innominado y atípico, puesto que no
se encuentra regulado en el Código Civil. Solo está regulado en materia minera.

Question 7

¿El contrato de opción tiene individualidad como un contrato preparatorio o se considera un contrato de promesa o promesa unilateral?

Answer 7

La primera impresión que se tiene es que es un contrato de promesa unilateral, ya que, pareciera que una parte se obliga a aceptar o no aceptar.

• Como contrato de promesa unilateral: Una parte de la doctrina sostenía que era
  un contrato de esta característica, como el profesor Álvaro Puelma (libro sobre
  contratos innominados).
• Como especie dentro de los contratos preparatorios: Tiene individualidad propia
  dentro de los contratos preparatorios, por lo cual, es distinto al contrato de promesa.

El profesor Fernando Fueyo analiza largamente el contrato de opción. En esta
materia, Fueyo destaca las diferencias:

1. La promesa unilateral de celebrar un contrato constituye un contrato en razón del cual, quien resulta obligado, resulta obligado a hacer, es decir, resulta obligado en el futuro a celebrar un nuevo contrato. La otra parte no asume
   obligación de celebrar ese contrato, pero si esta parte quiere celebrarlo, lo celebra.
   - Pero en el contrato de opción, el oferente no tiene que celebrar en el
   futuro un nuevo contrato, puesto que, el oferente ha resultado obligado en
   razón del contrato de opción, y no tiene que manifestar nuevamente su voluntad, y si no tiene que manifestar nuevamente su voluntad, quiere decir
   que no es necesario un nuevo acuerdo de voluntades, porque simplemente
   cuando el destinatario de la oferta acepta el contrato, se forma el
   consentimiento. Basta, entonces, la pura aceptación sin compeler al oferente
   a tener que formar el consentimiento respecto de un nuevo contrato.
   2.
   - En la promesa unilateral hay dos contratos.
   - En el contrato de opción hay un sólo contrato. Esto porque no hay nuevamente
   un acuerdo de voluntad.
   3.
   - En la promesa unilateral no es esencial que ésta y el contrato definitivo
   tengan la misma esencia y naturaleza.
   - En el contrato de opción, el contrato queda determinado con todos sus elementos en la sola oferta, por lo mismo, se dice que es una oferta completa.
   A tal punto que, el optante (destinatario
   de la oferta) basta con que simplemente acepte.

Question 8

¿Cuales son los requisitos?

Answer 8

Art 1554 “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:
1ª. Que la promesa conste por escrito;
2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;
3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato;
4ª. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente.”

Question 9

¿Cual es el requisito del art 1554 N°1?

Answer 9

Art. 1554 N° 1 CC. “Que la promesa conste por escrito;”
Debe cumplirse siempre, aun cuando el contrato prometido sea consensual. Por eso
la promesa es siempre solemne. Basta un instrumento privado, aunque se prometa
la celebración de un contrato que para su validez requiera escritura pública.
No exige el legislador que el contrato conste de un solo instrumento.
Este requisito elimina la posibilidad de consentimiento tácito.

Question 10

¿Por qué es solemne el Contrato de Promesa

Answer 10

Es solemne porque debe constar por escrito (1554 N°1)

Question 11

¿Debe celebrarse por escritura pública el contrato de promesa si el contrato prometido debe celebrarse con esa formalidad?

Answer 11

Como la ley exige sólo la constancia escrita, bastará el otorgamiento de escritura privada, incluso si el contrato prometido requiere para su perfeccionamiento que se otorgue por escritura pública.
En los casos en los cuales la ley ha querido que la promesa se celebre por
escritura pública, así lo ha dispuesto expresamente (Por ejemplo: Art. 1787
CC, donaciones por causa de matrimonio; o en el artículo 1736 No 7 CC, en la
sociedad conyugal; o en el caso del artículo 1204 CC, referido a la promesa
de no disponer de la cuarta de mejoras).
Además carecería de lógica que se exija la la solemnidad del contrasto definitivo el N° 1 y al mismo tiempo se autorice en el N°4 a omitir las solemnidades del contrato que se va a celebrar.

La postura contraria ( EP es necesaria en el CP de CV inmuebles):
- la disposición del 1801 es especial, y la del 1554 es de carácter general.
- promesa de venta es accesoria a el CV, por lo que deben aplicarse los principios que la rijan.
- En caso de incumplimiento, y se exigiera el cumplimiento forzado, este no podría exigirse si consta en un instrumento publico.

Question 12

¿Cual es el requisito del 1554 N°2?

Answer 12

Art. 1554 N° 2 CC. “Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;”

La eficiacia se refiere a que el contrato prometido no adolezca de vicios de nulidad. que éste produzca
efectos jurídicos, que establezca un vínculo de derecho entre los contratantes. La
ley niega sus efectos a la obligación de hacer contraída, cuando ella recae sobre
un contrato que carecerá de causa o de objeto, o que tendrá un objeto o causa
ilícitos.
Esta exigencia es aplicación del principio general de que el objeto de los contratos
debe ser lícito (EJ: no podría prometerse la venta de bienes entre
padres e hijos no emancipados o entre cónyuges no separados judicialmente;
también carece de validez una promesa en que una de las partes se obliga a ejecutar un hecho inmoral o prohibido; o un contrato que contenga una obligación
física o moralmente imposible.)

Question 13

¿En que momento debe ser eficaz el contrato?

Answer 13

El contrato prometido debe ser eficaz al momento de celebrarse la promesa. Es necesario que el contrato prometido tenga eficacia, que sea jurídicamente lícito y
posible, al momento en que se suscribe la promesa.

Question 14

¿Qué ocurre si el contrato prometido fuere válido al tiempo de la promesa pero nulo
al momento de exigir la celebración del contrato prometido?

Answer 14

La Corte Suprema, por
sentencia de 24 de enero de 2011, declaró que si la compraventa va a ser nula,
la promesa de compraventa no produce obligación alguna, rechazando una
demanda de cumplimiento del contrato interpuesta por el promitente comprador.
En el caso, el contrato prometido no sería eficaz a consecuencia de haberse dictado
la Ley No 19.253 (Diario Oficial de fecha 5 de octubre de 1993), conocida como
“Ley Indígena”, que prohíbe la enajenación de tierras indígenas a personas que no
pertenezcan a la etnia del vendedor.

Question 15

La ineficacia del contrato ¿se puede generar por el incumplimiento de
requisitos de fondo o de forma?

Answer 15

Los contratos son ineficaces o nulos por
incumplimiento de requisitos de fondo. No de forma, dado que los últimos perfectamente pueden cumplirse al celebrar el contrato prometido. Por ello, es
válida la promesa de compraventa de bienes de incapaces, en la que se omite la autorización judicial, sin perjuicio que esta no puede faltar al celebrar el contrato
definitivo.

Question 16

¿Es valida la promesa de compraventa de bienes embargados?

Answer 16

Sí. Y debe entenderse celebrada bajo la condición de que los bienes puedan ser enajenados al celebrar el contrato prometido.

Question 17

¿la exigencia del 1554 N°2 se refiere a las formalidades necesarias en atención a la calidad de personas que en el intervienen?

Answer 17

NO. La exigencia del art. 1554 No 2 no se refiere a las formalidades necesarias para su validez en atención a la calidad de las personas que en él intervienen, puesto que el N° 4 de la misma disposición legal autoriza la omisión de
tales solemnidades en la promesa. Así ha concluido la mayoría de la jurisprudencia
y así también concluye Alessandri. Por lo demás, cuando la ley exige que la formalidad habilitante conste también en el contrato de promesa, lo ha dicho: por
ejemplo, en el artículo 1749 CC, respecto de la autorización de la mujer, cuando el
marido en régimen de sociedad conyugal, celebra un contrato de promesa de venta
de un bien raíz social.

Sin embargo, debe advertirse que algunos fallos han sostenido una posición contraria: Por ejemplo: un fallo de la Corte de Santiago del año 1964, señala que es
nulo el contrato de promesa de un bien raíz perteneciente en común a la madre y a
sus hijos menores de edad, celebrado por aquélla por sí y en representación legal
de los menores, sin autorización judicial.
Por otra parte, a pesar de lo establecido en el art. 1464 No 3 CC, en relación con el
art. 1810 CC, nada obsta a que pueda celebrarse un contrato de promesa referido a bienes embargados u objeto de medidas precautorias (salvo si fuere la de celebrar actos y contratos sobre una determinada cosa), sin perjuicio que tales embargos o prohibiciones se alcen antes o al momento de celebrar el contrato prometido.

Question 18

¿Cual es el requisito del 1554 N°3?

Answer 18

La modalidad es un elemento de la esencia del contrato de promesa. No hay
promesas de contratos puras y simples.

Está sujeto a plazo o condición.

Question 19

¿Cual es la naturaleza jurídica del plazo en el contrato de promesa?

Answer 19

Se ha discutido en la doctrina y en la jurisprudencia la naturaleza jurídica del plazo
pactado en el contrato de promesa. es plazo suspensivo.

Para la mayoría de los autores, se trata de un plazo suspensivo, es decir, posterga la exigibilidad de las obligaciones derivadas de la promesa. Vencido
el plazo, nace el derecho de exigir el cumplimiento de la obligación de
celebrar el contrato prometido.

Pero la jurisprudencia no ha sido unánime, algunos fallos han sostenido que es plazo extintivo

Question 20

¿que ha dicho la jurisprudencia en cuanto al plazo extintivo?

Answer 20

Algunos fallos an sostenido que el plazo señalado en la promesa de venta para celebrar el contrato es extintivo por su naturaleza, pues, una vez vencido, cesa o se extingue la obligación contraída por el promitente vendedor de ejecutar el contrato prometido.

Si el promitente comprador no hizo uso de su derecho a exigir la celebración del contrato dentro del plazo estipulado, el promitente vendedor podrá excepcionarse alegando que caducó el derecho del promitente comprador. Para parte de la doctrina en estos
fallos, operaría una causal de caducidad y no de prescripción.

Si ambas partes no dan cumplimiento a una promesa con plazo extintivo y
ninguna desarrolla actividades ni persevera en el contrato dentro del término
estipulado, el solo transcurso de éste acarrea la ineficacia posterior de la
promesa. La promesa deja de producir efectos.

Sin embargo, otros fallos han concluido, igual que la doctrina, que estamos ante un plazo
suspensivo. En efecto, como se indica en un fallo de la Corte de Santiago de
1964, la intención de los contratantes al establecer en la promesa de venta que “el plazo para la firma del contrato definitivo será el 5 de enero de 1962
no pudo ser otra que indicar el término, vencido el cual las partes estarían en mora, de conformidad con lo señalado en el artículo 1551 No 1 del Código
Civil. Sostener que vencido tal plazo las obligaciones del prometiente se extinguen por la caducidad, significa caer en el absurdo de admitir que el
demandante no pudo antes ni después de estar vencido el plazo, exigir el
cumplimiento de las obligaciones del prometiente vendedor; antes no serían
éstas exigibles, y después, tampoco, porque habría caducado el plazo. Estos
extremos pugnan con la buena fe con que deben ejecutarse los contratos y contradicen la regla del art. 1562 del CC.

• En otro fallo de 1965, de la Corte Suprema, se reitera la idea que estamos
  ante un plazo suspensivo, al decir: “Expirado el plazo, nace el derecho de
  exigir el cumplimiento forzado de la obligación, pues no sería jurídico el
  estimar que, en tal evento, se han extinguido todos los derechos, puesto que el plazo fijado carecería de objeto y de efectos jurídicos: la parte renuente
  podría excusarse alegando que está pendiente el plazo hasta la medianoche
  de su último día, y llegada ella ya no podría exigirse el cumplimiento de la
  obligación (…) Pendiente el plazo, no hay posibilidad de solicitar el
  cumplimiento de la obligación. Pero vencido el plazo, el contratante que
  desea cumplir, puede constituir en mora al otro contratante, haciéndole saber
  que por su parte está llano a cumplir en forma y tiempo debidos, a fin de que
  pueda tener lugar lo que previene el artículo 1553 del CC.”
  Aunque en la promesa se estipule que el contrato prometido debe celebrarse “a más
  tardar” en cierta fecha, no estamos ante un plazo fatal y extintivo de derechos. Si
  se estimara lo contrario, significa que la estipulación del plazo carecería de objeto y
  de efectos jurídicos. En la práctica, de seguir tal interpretación, nunca sería posible
  pedir el cumplimiento forzado de una promesa, y el contrato de promesa se convertiría en un acto cuyo cumplimiento quedaría entregado a la mera voluntad de
  una de las partes, lo que resulta inaceptable.
  Distinta es la situación si en la promesa las partes acuerdan que el contrato
  definitivo debe celebrarse dentro de cierto plazo y que vencido éste, dicha promesa
  quedará sin efecto. Tal estipulación constituye simplemente un pacto comisorio o
  una condición resolutoria ordinaria, según los términos en que esté estipulada la
  cláusula, regida por las reglas que se aplican a tales instituciones.

Question 21

¿El plazo en el contrato de promesa es un plazo expreso o tácito?

Answer 21

El plazo puede ser expreso o tácito.
Nada obsta a que se estipule un plazo tácito. Como lo señala un fallo del año 1988,
no hay inconveniente alguno para estimar que el plazo tácito es válido para los
efectos de la promesa de contrato. El plazo tácito es una modalidad que importa
certidumbre sobre exigibilidad futura de una obligación ya nacida. Lo tácito no es
más que una fórmula sobre medida de tiempo, que indica menor precisión que un
plazo expreso, pero no autoriza para calificarse el plazo de impreciso o de vago,
mucho menos de ininteligible o inexistente.
Así, por ejemplo, las partes podrían convenir que celebrarán el contrato de
compraventa de una máquina trilladora, cuando termine el proceso de cosecha.

Question 22

en el contrato de promesa, ¿que tipo de condición es eficaz?, ¿ debe ser una condición determinada?

Answer 22

Tanto la condición suspensiva como la resolutoria son eficaces.

Una parte de la doctrina y jurisprudencia sostiene que la condición debe ser determinada, ya que de no ser así, no se determina la época de la
celebración (no cumple el Art. 1554 N° 3 CC).

Otros dan aplicación al plazo de la propiedad fiduciaria para entenderla fallida
(5 años).

Otra parte de la doctrina y jurisprudencia sostiene que no es necesario que la condición sea determinada.
Se puede fijar un plazo y una condición conjuntamente. Por ejemplo: las partes
pueden estipular que “el contrato prometido se llevará a efecto a más tardar el día
15 de marzo de 2013, una vez que el promitente vendedor obtenga de la Dirección
de Obras pertinente, la recepción final de las obras”. La expresión “una vez que”
implica establecer una exigencia adicional al mero plazo.

Question 23

¿Es necesario en el contrato de promesa que se indique el instante preciso en que el contrato prometido debe celebrarse?

Answer 23

No es necesario indicar el instante preciso de la celebración del contrato. Basta que por medio del plazo o condición se señale la “época” de su celebración.

Question 24

¿cual es el requisito 1554 N°4?

Answer 24

Art. 1554 N° 4 CC. “Que en ella se especifique de tal manera el contrato
prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las
solemnidades que las leyes prescriban.”

Question 25

¿Es posible la promesa de un contrato consensual?

Answer 25

Algunos autores han sostenido que sólo puede prometerse la celebración de un
contrato real o solemne, por lo establecido en el Art. 1554 N° 4 CC. Si el contrato es
consensual, el completo acuerdo acerca de sus estipulaciones trae como
consecuencia que el contrato quede desde ya perfecto.
Sin embargo, no hay razón de peso para limitar así la norma. Que el contrato se
especifique cabalmente no significa que se esté prestando ahora el consentimiento.

Question 26

El 1554 N° 4 ¿el contrato debe contener todas y cada una de las cláusulas
del contrato definitivo?

Answer 26

No, solo las cláusulas esenciales.
1) Se ha sostenido que es necesario que el contrato prometido esté prácticamente
contenido en la promesa, ya que sólo así faltaría, para ser perfecto, la tradición de
la cosa o las solemnidades del contrato prometido.

2) La doctrina contraria sostiene que el contrato prometido quede suficientemente
especificado si sólo se señalan en la promesa sus elementos esenciales, que permitan
distinguirlos de los otros contratos, pudiendo omitirse los elementos de la naturaleza,
que la ley los presume, y los meramente accidentales, que se especifican por
cláusulas especiales al tiempo de celebrarse el contrato prometido.

• La jurisprudencia ha señalado que la especificación es la necesaria para que
  no quepa duda en cuanto a la naturaleza del contrato prometido.
• También se ha resuelto que incluso los elementos esenciales de un contrato
  pueden no quedar especificados en la promesa, con tal que sea posible
  determinarlos al tiempo de la celebración del contrato definitivo. Ej. Precio de
  la compraventa.

Question 27

¿Es admisible la lesión enorme en el contrato de promesa en un compraventa de inmueble?

Answer 27

Se ha discutido si es procedente impugnar por lesión enorme el contrato de
promesa de compraventa de un inmueble. La discusión se centra en evitar que el
contrato se celebre, considerando que manifiestamente adolecerá de lesión enorme.

Hay dos posturas:
1. Mayoritaria (jurisprudencia y doctrina en general). No es procedente.
La compraventa y promesa de compraventa son contratos distintos: el primero
genera una obligación de dar y el segundo una de hacer. Los preceptos sobre lesión
enorme de los arts. 1888, 1889 y 1896 del CC dicen relación directa y
exclusivamente con un contrato de compraventa ya celebrado. No cabe, pues,
atacar por dicha lesión un contrato de promesa de venta. No puede excepcionarse el
demandado respecto de la obligación que contrajo en la promesa alegando el
posible vicio de lesión enorme que podría afectar a la compraventa todavía no
celebrada.
La doctrina agrega que parece innegable que la promesa no puede atacarse por
lesión enorme, principalmente, porque la acción rescisoria es propia de la
compraventa y no puede extenderse a otros contratos por su doble excepcionalidad:
constituye una sanción y en nuestro Código, además, específica para contados actos
y contratos.

2. Sería admisible (Planteamiento de Abeliuk).
   Sostiene que al llegar el tiempo de celebrarse el contrato de compraventa
   prometido, la parte que soportará la lesión enorme al celebrarse el contrato
   prometido tiene derecho a excepcionarse y por ende a no concurrir a su celebración,
   arguyendo que no está obligado a ello en virtud de la nulidad de que adolecerá el
   contrato definitivo. Dos motivos fundamentarían esta conclusión:

a. Sería ilógico permitir que judicialmente se obligue a otorgar el contrato
prometido, para que luego el demandado vencido pidiera la rescisión. Se movería
inútilmente todo el mecanismo judicial para otorgar u contrato que de todos modos
será ineficaz. Lo lógico es que esta ineficacia se plantee y discuta de antemano.

b. El cumplimiento de la promesa no importa sólo otorgar el contrato prometido,
sino uno que sea válido y eficaz. Si ello no es ya posible, se produce una imposibilidad
jurídica. De esta forma, si la compraventa va a ser nula por cualquier causa (como
por ejemplo porque adolecería de lesión enorme) la promesa no produce
obligación alguna y debe rechazarse la demanda interpuesta para obtener su cumplimiento.

Sin perjuicio de esto, se debe tener presente lo dispuesto en el artículo 85 de la Ley
No 16.742: “Para los efectos del artículo 1889 del Código Civil, en los contratos de
compraventa celebrados en cumplimiento de promesas de sitios que formen parte
de un loteo hecho conforme a la Ley General de Construcciones y Urbanización, se
entenderá que el justo precio se refiere al tiempo de la celebración del contrato de
promesa, cuando dicho precio se haya pagado de acuerdo con las estipulaciones de
la promesa”. Se desprende entonces de este precepto, que el justo precio se considerará al tiempo de la promesa, pero siempre y cuando dicho precio se hubiere
pagado.

Question 28

¿Cuales son los efectos del contrato de promesa?

Answer 28

Efecto propio: nacimiento de una obligación de hacer.

• Si se cumple, se extingue la promesa y sólo pasa a tener vida el contrato
  definitivo.
• Si no se cumple, podría el acreedor, establecida que sea la existencia de la
  promesa, solicitar al juez que apremie al contratante negligente para que celebre el contrato, y de negarse éste, dentro del plazo que le señale el
  tribunal, podrá solicitarse al juez que suscriba dicho contrato por la parte
  rebelde o que declare resuelto el contrato de promesa y ordene el pago de indemnización de perjuicios, de conformidad al artículo 1553 CC en relación
  con el art. 1489 CC.
  Si el hecho consiste en la suscripción de un documento o en la constitución de una
  obligación, puede el juez proceder a nombre del deudor, si requerido éste, no lo
  hace dentro del plazo fijado por el juez (Art. 532 CPC).
  Aquí, tiene importancia el título en que consta la promesa. Si consta en un título
  ejecutivo (escritura pública), podrá solicitarse su cumplimiento de acuerdo a las
  normas del juicio ejecutivo de obligación de hacer. En caso contrario, deberá
  prepararse la vía ejecutiva o promoverse previamente una acción ordinaria
  destinada a declarar la existencia de la obligación de celebrar determinado contrato.
  Siendo la obligación que emana del contrato de promesa una obligación de hacer,
  tiene carácter indivisible. Por tanto, si los deudores son varios, cada uno de ellos
  puede ser obligado a satisfacer la obligación en el todo. Desde el punto de vista de
  los acreedores, todos los comuneros, y no sólo uno o algunos de ellos, deben
  solicitar el cumplimiento del contrato de promesa.