Avaliação De Imóveis Flashcards
Na avaliação de imóveis se utiliza método de avaliação de _____ e de _____
avaliação de Valor e de Custos
Quais são os métodos de avaliação de valor?
Identificação de Valor
Método Comparativo de Mercado – compara com o que ta sendo vendido, o método preferencial. Valor de mercado
Evolutivo – falta de imóveis para comparar, somatório de seus componentes, fraciona-se os seus componentes e depois soma de cada um p dar o valor total. Da p ver o fator de mercado com o fator de comercialização.
Involutivo – não identifica valor de mercado. É uma hipótese, valor do bem do seu aproveitamento hipotético. Muito usado em avaliação de glebas (imóveis especiais). Parto de uma situação prevista e volta e da um valor p o bem.
Capitalização de Renda – relacionado ao retorno do investimento. Taxa mínima de atratividade. Estimativa de receitas e despesas. Estima o valor do imóvel por fluxo de caixa desconto da taxa mínima de atratividade.
Quais são os métodos de avaliação de custos?
Identificação de custos
Método comparativo direto de custos – usa dados de mercado comparando-os
Método quantificação de custos – orçamento analítico – Custo direto + indiretos
V ou F
( ) o método involutivo deve ser utilizado na avaliação de glebas quando não existirem dados amostrais de bens semelhantes
( ) o método evolutivo permite calcular o valor do bem pelo somatório de seus componentes
( ) o método involutivo caracteriza-se pela utilização de um critério indireto de valoração de uma gleba ou terreno de grandes dimensões considerando-se seu aproveitamento por meio de subdivisão de área maior em lotes menores
Tudo V
V ou F
( ) O método da capitalização de rendas é recomendado para avalição de empreendimentos com shoppings e hotéis.
( ) Para a realização da avaliação das glebas urbanizáveis, deve-se utilizar, preferencialmente, o método comparativo direto de dados de mercado
( ) O método comparativo de dados de mercado abrange a avaliação do valor de mercado do bem, o seu custo e a sua viabilidade de utilização econômica.
V, V, F-> só calcula valor, não custo
V ou F
( ) Ao iniciar qualquer avaliação, é importante que a primeira medida do engenheiro de avaliações seja tomar conhecimento da documentação disponível.
( ) Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a documentação necessária ou esclarecer eventuais incoerências, o engenheiro de avaliações deve declinar a avalicao
V
F -> ele tem q analisar se vai dar p fz a avalição sem os documentos, caso positivo deverá deixar claramente expressas as ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência da informação, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições
Complete (TIR) Taxa Interna de Retorno e (TMA) Taxa Mínima de Atratividade
( ) uma taxa de juros que representa o mínimo que um investidor se propõe a ganhar quando faz um investimento, ou o máximo que uma pessoa se propõe a pagar quando faz um financiamento
( ) é a taxa que iguala o fluxo líquido presente no projeto analisado a zero.
TMA
TIR
Complete com Custo, Preço e Valor:
a) decorre de várias características, entre as quais se destacam sua raridade e sua utilidade para satisfazer necessidades e interesses humanos. Conceito abstrato e não um fato
b) Expressão monetária que define uma transação. é um fato concreto, relacionado às capacidades financeiras, às motivações ou aos interesses específicos do comprador ou do vendedor.
c) total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção ou aquisição de um bem, fruto ou direito.
a) Valor
b) Preço
c) Custo
V ou F
( ) a avaliação de imóveis só pode ser realizada por engenheiro ou arquiteto
( ) Terreno de fundo é aquele que não se comunica com a via pública, ou seja o seu acesso a rua é por dentro de outro terreno
( ) Terreno de encravado é aquele que fica situado no interior da quadra e se comunica com a via pública por um corredor de acesso independente
( ) Terreno interno é aquele localizado em vila, passagem, travessia… não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município.
V
F -> Terreno encravado
F -> Terreno de fundo
V
V ou F
( ) Quanto ao seu tipo, os imóveis urbanos podem ser classificados como residenciais,
comerciais, industriais, institucionais ou mistos.
( ) o custo de reprodução é o custo de reproduzir um bem idêntico, descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra.
( ) o custo de reedição é o custo necessário para reproduzir um bem idêntico, com a consideração dos seus insumos pertinentes, sem considerar eventual depreciação
F -> isso é o uso, tipo é terreno, casa, ap, loja…
F -> é o custo de reeDição = considera a Depreciação
F -> é o custo de REPRODUÇÃO = não considera a depreciação
Complete com: obsoletismo, mutilação, depreciação, deterioração e decrepitude
a) perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade
b) desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção.
a) depreciação
b) decrepitude
Complete com: obsoletismo, mutilação, depreciação, deterioração e decrepitude
c) desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados.
d) retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes
e) superação tecnológica ou funcional
c) deterioração
d) mutilação
e) obsoletismo
V ou F
( ) A depreciação física de um imóvel pode ser resultante de decrepitude ou mutilação
( ) a primeira providência do profissional da engenharia de avaliações é tomar conhecimento da documentação disponível.
Tudo V
Classificação dos imóveis urbanos
A) quanto ao uso
B) tipo
C) agrupamento dos imóveis
( ) loteamento, condomínio de casas, prédios de apartamento
( ) terreno, apartamento, casa, loja
( ) residencial, industrial, comercial
C
B
A
Avaliação de imóveis
O que é uma adoção de situação-paradigma ?
Quais são os tipos ?
situação hipotética adotada como referencial para avaliação de um bem
a) hipotética: avaliação de imóvel não vistoriado internamente e avaliação de terreno sem a consideração das benfeitorias existentes;
b) virtual: avaliação de imóvel ou empreendimento ainda em fase de projeto ou construção, considerado na condição de pronto, e avaliação de imóvel cujas benfeitorias foram modificadas ou destruídas.
“identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto” é denominado de método
a) evolutivo.
b) involutivo.
c) comparativo direto de custo.
d) da quantificação de custo.
b) involutivo.
- Método involutivo
- Método evolutivo
- Método comparativo direto
( ) identifica o valor do bem por meio de tratamento técnico de seus atributos
( ) identifica o valor do bem baseado em viabilidade técnico-econômica, considerando diversos cenários viáveis, alicerçado no seu aproveitamento eficiente
( ) identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes
3-1-2
V ou F
( ) A precisão de um laudo será
estabelecida conforme a finalidade a que se destina, seja comercialização, desapropriação ou liquidação forçada.
( ) Para situações normais e típicas do mercado de avaliações de bens, permite-se arredondar o resultado da avaliação, bem como os limites do intervalo de confiança e do campo de arbítrio, em até 5%
F -> A precisão é estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável em uma avaliação
F -> somente 1%
desapropriações parciais
V ou F
( ) A desvalorização do remanescente não deve ser levada em consideração
( ) No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas indenizações relativas ao custo das obras de adaptação do remanescente
( ) A desapropriação parcial pode ser tornar total se o remanescente for considerado inviável em função do esvaziamento de seu conteúdo econômico
F -> o valor desta alteração deve ser apresentado e justificado
V
V
V ou F
( ) Tanto o método involutivo quanto o evolutivo podem ser utilizados para a identificação do valor de mercado de um bem.
( ) Em situações especiais, conforme estabelecido em norma, é permitida a realização de vistoria interna de imóveis por amostragem.
( ) Em uma avaliação de imóveis, faz parte da característica do terreno as restrições físicas e legais do terreno, como tb a sua localização, o qual incluirá a situação na região e na via pública, e a infraestrutura urbana
V
V -> em um prédio n se vistoria todos os apartamentos
V
V ou F
( ) Tratamento por fatores e tratamento científico são dois modelos de tratamento dos dados previstos em norma e que podem ser utilizados para a avaliação de imóveis urbanos, devendo-se tomar cuidado desde a sua elaboração até o exame final dos resultados, independentemente do modelo adotado.
( ) Quando não for possível o acesso do engenheiro ao interior do imóvel a ser vistoriado para avaliação, a vistoria interna poderá não ser realizada, desde que haja concordância do contratante e que a avaliação seja baseada nos elementos que possam ser obtidos ou fornecidos pelo contratante.
Tudo V
desapropriação parcial
a) Qual o critério utilizado de avaliação de valores?
b) no caso de benfeitorias
a) antes e depois -> Valor = Valor antes – Valor depois
b) quando se atinge as benfeitorias existentes: devem ser previstas indenizações relativas ao custo de obras de adaptação do remanescente, possível desvalia acarretada por perda de funcionalidade, eventual lucro cessante, custo de desmonte, entre outras perdas e danos, no caso de ser necessária a desocupação temporária para a execução dos serviços;
Segundo a NBR como se calcula a estimativa do CUSTO de construção por M²?
CUB + [(elevadores + instalações especiais) + (orçamento de fundações especiais - orçamento de fundações diretas)] / Área
CUB -> já tem o custo das fundações diretas por isso q tem q diminuir
V ou F
( ) A quantificação do custo de um imóvel pelo custo unitário básico (CUB) é feita mediante a multiplicação do valor do CUB — que engloba os custos administrativos, financeiros e o lucro do empreendedor — pela área equivalente de construção, calculada para uniformizar áreas com diferentes padrões de acabamento.
( ) Benfeitorias de qualquer natureza que, com autorização do locador do imóvel, tenham sido realizadas pelo locatário, deverão ser indenizadas
( ) benfeitoria é o resultado de uma obra ou serviço realizado em um bem e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano
F -> Cub não tem taxa, todas as taxas q q ser multiplicadas: (1 + T1). (1 + T2).
F -> sempre será indenizada as necessárias e as úteis somente com autorização do locatário
V
