Übersicht

Question 1

Mieter muss Fenster von außen streichen: Renovierungsklausel ist unwirksam

Answer 1

Ein Vermieter verklagte einen Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Schadensersatz in Höhe von 8.696,66 Euro wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen. Der Mietvertrag enthielt die Klausel, dass der Mieter zu Schönheitsreparaturen, einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia, verpflichtet ist. Des Weiteren war im Vertrag festgelegt, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen, insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster, fachgerecht auszuführen hat. Der Mieter hatte die Wohnung in einem verwohnten Zustand zurückgelassen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in letzter Instanz, dass dem Vermieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht zusteht. Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag war nicht wirksam. Die diesbezüglichen Klauseln des Vertrags waren rechtswidrig, weil sie dem Mieter auch den Außenanstrich der Fenster sowie der Wohnungseingangstür und der Balkontür und darüber hinaus den Anstrich der Loggia auferlegten. Darin lag eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil diese Arbeiten nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen, wie er in der Zweiten Berechnungsverordnung definiert ist. Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern. Ebenso wenig gehört der Anstrich einer Loggia zu den Schönheitsreparaturen. Die Rechtswidrigkeit der Verpflichtung des Mieters Türen und Fenster sowie die Loggia von außen anzustreichen, führte zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter (BGH, Urteil vom 18.02.2009, Az. VIII ZR 210/08).

Question 2

Kündigung

Answer 2

Kündigung durch den Vermieter
Eine Räumung der Wohnung gegen den Willen der Mieter/innen ist zudem nur dann durchsetzbar, wenn die Kündigung des Vermieters von einem Gericht geprüft und als wirksam bestätigt wurde.

Form und Zugang einer Kündigung
Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB). Sie muss von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben sein oder es muss bei Kündigung durch einen Bevollmächtigten eine Originalvollmacht aller Vermieter beiliegen - eine Fotokopie reicht nicht. Bei fehlender Vollmacht sollten Sie die Kündigung unverzüglich zurückweisen!

Die Kündigung muss an alle Hauptmieter/innen der Wohnung gerichtet sein.

Mündliche Kündigungsdrohungen können Sie ignorieren - solange diese nicht belästigend oder beleidigend werden. Ernst nehmen müssen Sie jedoch eine mündliche oder schriftliche Abmahnung, d.h. die Aufforderung des Vermieters, dass Sie bestimmte, angeblich vertragswidrige Handlungen unterlassen sollen - z. B. unerlaubte Untervermietung. Lassen Sie sich unbedingt beraten!

Achtung: Eine Kündigung gilt auch als zugegangen, wenn Sie einen Benachrichtigungsschein von der Post erhalten haben - selbst dann, wenn Sie den Brief nicht abholen.

Kündigungsarten
Bei Kündigungen wird zwischen ordentlicher Kündigung mit gesetzlicher Frist und außerordentlicher Kündigung - fristlos oder mit Frist - unterschieden.

Im Folgenden geht es zunächst um die ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist.

Ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
Die Kündigungsgründe
Der Vermieter darf ein unbefristetes Mietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an seiner Beendigung hat. Das Gesetz schließt eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung aus, erkennt aber ein berechtigtes Interesse “insbesondere” in folgenden Fällen an (§ 573 BGB):

■1) schuldhafte, erhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten (z. B. ständige Belästigung von Mitmieter/innen, Beleidigung des Vermieters, erheblicher Mietrückstand bzw. ständig unpünktliche Mietzahlung oder vertragswidriger Gebrauch der Wohnung),
■2) Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder weitere Angehörige seines Haushalts oder
■3) Hinderung des Vermieters an angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks (dies beinhaltet jedoch nicht eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung).
Das Kündigungsschreiben des Vermieters muss die genauen Kündigungsgründe enthalten. Sie sollen anhand des Kündigungsschreibens Ihre Rechtsposition - also Ihre Widerspruchsmöglichkeiten - erkennen können, um in der Lage zu sein, sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen.

Zu beachten ist: Die unter 1) angeführten Verstöße gegen Vertragspflichten können auch, wenn sie besonders schwerwiegend sind, zur außerordentlichen fristlosen Kündigung führen (Näheres dazu siehe unten).

Kündigung wegen Eigenbedarfs
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe enthalten.

Die einfache Feststellung “ich kündige Ihnen hiermit wegen Eigenbedarfs” reicht nicht aus.

In der Kündigung muss angegeben werden, für wen Ihr Vermieter den Eigenbedarf anmeldet.

Kündigungsfristen
Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche, fristgemäße Kündigung durch den Vermieter beträgt grundsätzlich drei Monate.

Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c BGB). Geht sie später zu, so verschiebt sich die Frist um einen Monat. Die vom Vermieter einzuhaltende Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs Monate und nach acht Jahren Mietdauer auf neun Monate.

Diese gesetzlichen Kündigungsfristen dürfen nicht zum Nachteil der Mieter/innen verkürzt werden - wohl aber können im Mietvertrag längere Kündigungsfristen vereinbart werden.

Längerer Kündigungsschutz nach Umwandlung
Wurde die von Ihnen gemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, während Sie bereits in ihr wohnten, genießen Sie einen besonderen Kündigungsschutz. Der neue Eigentümer darf frühestens drei Jahre nach der Umwandlung (bzw. bei Sozialwohnungen frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist) wegen Eigenbedarfs kündigen. Allerdings können die Landesregierungen diesen Kündigungsschutz auf bis zu zehn Jahre ausdehnen (§ 577 a BGB).

In Berlin gilt in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow eine Kündigungssperrfrist von sieben Jahren, da dort die “ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet” ist. Diese Vorschrift gilt bis zum 31.08.2011. (Weiteres zu Umwandlung finden Sie in unserer Infoschrift “Umwandlung und Wohnungsverkauf”.)

Widerspruch gegen die Kündigung
Sie haben als Mieter/in grundsätzlich das Recht, gegen eine ordentliche, fristgerechte Kündigung Widerspruch einzulegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Kündigung für Sie, Ihre Familie oder andere Angehörige Ihres Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Der Widerspruch muss dem Vermieter schriftlich bis zwei Monate vor der geforderten Beendigung des Mietverhältnisses zugehen.

Widersprechen Sie, bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit, eine Räumungsklage vor Gericht anzustrengen (siehe unten).

Hat der Vermieter weder in seinem Kündigungsschreiben noch rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, können Sie der Kündigung noch im ersten Verhandlungstermin des Räumungsstreits widersprechen.

Räumungsklage und Sozialklausel
Will der Vermieter seine Kündigung gegen Ihren Willen durchsetzen, muss er eine Räumungsklage erheben. Verfallen Sie nicht in Panik, wenn es zu einer Räumungsklage kommt. Treffen Sie vor allem keine vorschnellen Entscheidungen, sondern lassen Sie sich unbedingt beraten! Denn selbst wenn die Kündigungsgründe zutreffend sein sollten, kann das Gericht durch ein Urteil das Mietverhältnis auf unbestimmte oder für eine bestimmte Zeit verlängern, wenn die Räumung für Sie, Ihre Familie, Ihre/n Lebenspartner/in oder andere Haushaltsangehörige eine unzumutbare Härte bedeuten würde.

Insbesondere bei hohem Alter, Krankheit, Schwangerschaft, bevorstehendem Examen u.Ä. können Sie sich erfolgreich auf die Sozialklausel (§ 574 BGB) berufen. Die Sozialklausel gilt auch, wenn es Ihnen unmöglich ist, eine Ersatzwohnung zu finden.

Letzterem Einwand ist aber angesichts der gegenwärtigen Lage auf dem Wohnungsmarkt vor Gericht wenig Erfolg beschieden.

Die Sozialklausel gilt nicht, wenn Sie eine außerordentliche fristlose Kündigung erhalten haben, die das Gericht für berechtigt hält (siehe unten).

Achtung! Ein Räumungsurteil kann auch gefällt werden, wenn Sie trotz Ladung nicht vor Gericht erscheinen. Es ergeht dann ein Versäumnisurteil.

Eigentümerwechsel und Kündigung
Grundsätzlich gilt: Kauf bricht nicht Miete! Beim Verkauf eines Hauses bleibt also für alle Wohnungsmieter/innen der volle gesetzliche Kündigungsschutz bestehen. Tritt ein Eigentümerwechsel aufgrund der Zwangsversteigerung eines Miethauses ein, verkürzen sich die gesetzlichen Fristen für Kündigungen durch den Erwerber auf drei Monate, bezogen auf den nächstzulässigen Termin.

Beispiel: Wird ein Haus im März zwangsversteigert, kann der Erwerber ein Mietverhältnis zum 30. Juni kündigen, wenn er die Kündigung bis zum 3. April zustellt.

Achtung: Auch hier bedarf jede Kündigung eines gesetzlich zulässigen Kündigungsgrunds nach § 573 BGB.

Teilkündigung
Der Vermieter kann auch Teilkündigungen (§ 573 b BGB) aussprechen, wenn er nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks dazu verwenden will,

■a) Wohnraum zur Vermietung zu schaffen oder
■b) den neu zu schaffenden Wohnraum mit Nebenräumen und Grundstücksteilen auszustatten.
Voraussetzung einer solchen Teilkündigung ist, dass sie auf nicht bewohnte Nebenräume oder Teile des Grundstücks beschränkt ist. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Sie können bei einer Teilkündigung eine angemessene Herabsetzung der Miete fordern. Verzögert sich der Baubeginn, können Sie die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.

Fälle eingeschränkten Kündigungsschutzes
Das BGB nennt in den § 549 Abs. 2 und 3 und § 573 a die Fälle, in denen der Vermieter Ihnen ohne Angabe von Gründen kündigen kann. Wir benennen nachfolgend nur die wichtigsten Einschränkungen.

Einliegerwohnungen
Wohnen Sie in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann der Vermieter sich auf ein erleichtertes Kündigungsrecht berufen (§ 573 a BGB) und das Mietverhältnis ohne gesetzlich anerkannten Grund kündigen.

Einer Einliegerwohnung gleichgestellt ist Wohnraum (nicht möblierte Räume!) innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.

Will der Vermieter das erleichterte Kündigungsrecht nutzen, muss er sich in der Kündigung auch darauf beziehen. In diesem Fall verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate und beträgt dann je nach Wohndauer zwischen sechs und zwölf Monaten.

Lassen Sie sich nicht einschüchtern: Sie können sich auch bei einer erleichterten Kündigung auf die Sozialklausel berufen.

Möblierte Räume in der Wohnung des Vermieters
Bei Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder teilweise mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, gilt:

Bewohnen Sie möblierte Räume in der Wohnung des Vermieters mit Ihrer Familie oder in einem gemeinsamen Haushalt mit anderen Personen, hat der Vermieter ein erleichtertes Kündigungsrecht wie bei Einliegerwohnungen.

Bewohnen Sie als Einzelperson möblierte Räume in der Vermieterwohnung, haben Sie keinen Kündigungsschutz. Es gilt eine kürzere Kündigungsfrist (spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende), und Sie können sich nicht auf die Sozialklausel berufen (§ 573 c Abs. 3 BGB).

Beachten Sie: Der eingeschränkte Kündigungsschutz gilt nur bei möblierten Räumen in der Vermieterwohnung. Ansonsten macht es keinen Unterschied, ob der Vermieter eine Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet.

Jugend- und Studentenwohnheime
Der gesetzliche Kündigungsschutz gilt bei Jugend- und Studentenwohnheimen nicht. Nur in Härtefällen, z. B. wenn Sie sich auf das kurz bevorstehende Examen vorbereiten, können Sie der Kündigung widersprechen. Die Sozialklausel gilt also auch hier.

In allen genannten Fällen sollten Sie sich unbedingt beraten lassen!

Außerordentliche fristlose Kündigung
In Ausnahmefällen kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfrist, also fristlos, kündigen. Den Kündigungsgrund muss der Vermieter im Kündigungsschreiben angeben.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann der Vermieter “aus wichtigem Grund” aussprechen, d. h. wenn Sie derart schwerwiegende Vertragsverletzungen begangen haben, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Einer außerordentlichen fristlosen Kündigung brauchen Sie nicht zu widersprechen.

Voraussetzung einer außerordentlichen Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzungen ist in der Regel, dass Sie eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung erhalten und dennoch das vom Vermieter abgemahnte pflichtwidrige Verhalten fortgesetzt haben (§ 543 Abs. 3 BGB).

Ein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes liegt insbesondere vor bei:

■grober Beleidigung des Vermieters,
■ständiger Belästigung der übrigen Hausbewohner/innen,
■andauernder Lärmbelästigung,
■unerlaubter Untervermietung,
■ständig unpünktlicher Mietzahlung oder
■erheblicher Gefährdung der Mietsache.
Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands
Erheblicher Mietrückstand (Zahlungsverzug) ist ein zulässiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. In diesem Fall muss der Vermieter nicht erst eine Abmahnung aussprechen, sondern kann gleich fristlos kündigen.

Zahlungsverzug im Sinne des Gesetzes ist gegeben, wenn der Mieter/die Mieterin

■a) für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (mindestens eine Monatsmiete) im Verzug ist oder
■b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in einer Höhe im Rückstand ist, die zwei Monatsmieten erreicht.
Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs können Sie abwenden, wenn Sie selbst oder das Sozialamt/Jobcenter die rückständige Miete vor Zugang der Kündigung zahlen.

Eine solche Kündigung wegen Mietrückstands wird unwirksam, wenn Sie sich von Ihrer Schuld durch Aufrechnung befreien konnten und dies sofort nach der Kündigung erklären.

Sie wird auch unwirksam, wenn Sie binnen zweier Monate nach Zustellung der Räumungsklage den Rückstand voll bezahlen.

Ausnahme: Wenn Sie innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands erhalten hatten und diese erst durch Nachzahlung unwirksam geworden war, greift diese Regelung nicht mehr.

Wenn Sie das Geld für die Bezahlung der Mietrückstände nicht selbst aufbringen können, sollten Sie sich an das Sozialamt Ihres Bezirks, Abteilung Soziale Wohnhilfe, wenden. Wichtig ist, dass Sie schnell handeln und nicht unnötig Zeit verstreichen lassen.

Räumungsklage nach außerordentlicher fristloser Kündigung
Ziehen Sie trotz der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht aus, kann der Vermieter Sie nicht einfach auf die Straße setzen. Er muss beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung klagen. Das Gericht prüft dann, ob die außerordentliche fristlose Kündigung zulässig und begründet war.

Auch wenn der Vermieter schon Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs vor Gericht erhoben hat, ist Rettung möglich: Die der Räumungsklage vorausgegangene Kündigung wird unwirksam, wenn Sie innerhalb von zwei Monaten nach Klagezustellung den Rückstand voll bezahlen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2). Sie müssen dann die Prozesskosten tragen.

Ausnahme: Wenn Ihnen innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands ausgesprochen wurde und diese durch Nachzahlung unwirksam geworden ist, greift diese Regelung nicht mehr.

Zwangsräumung
Wenn ein gerichtliches Räumungsurteil ergangen und rechtskräftig geworden ist (und auch eine eventuell gesetzte Räumungsfrist abgelaufen ist), kann der Eigentümer nicht eigenmächtig gegen Sie vorgehen, wenn Sie die Wohnung noch nicht freiwillig geräumt haben: Er muss in diesem Fall einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Nur dieser darf die Zwangsräumung vornehmen und Ihnen den weiteren Zutritt verwehren, indem er die Wohnung versiegelt.

Auch hier werden Ihnen die Kosten auferlegt.

Damit es jedoch nicht so weit kommt: Schützen und wehren Sie sich rechtzeitig! Lassen Sie sich beraten!

Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
Ergänzend seien hier noch die Fälle angeführt, in denen der Vermieter außerordentlich, aber mit gesetzlicher Frist kündigen kann, und das sowohl bei unbefristeten als auch bei befristeten Mietverträgen:

■nach dem Tod eines Mieters/einer Mieterin gegenüber den Eintrittsberechtigten “bei wichtigem Grund in der Person des Eingetretenen” bzw. gegenüber den Erben (§§ 564 und 580),
■in den Fällen eingeschränkten Kündigungsschutzes (erleichterte Kündigung nach § 573 a) oder
■bei Teilkündigung (§ 573 b).

Question 3

Schimmel und außerordentliche fristlose Kündigung

Answer 3

BGB § 542 Abs. 2, § 543 Abs. 1 und 3, § 569 Abs. 1, § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2
Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.
BGH, Urteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06 - LG Düsseldorf
AG Düsseldorf

Question 4

Brüllen, Strafanzeige und Schlösseraustausch – keine Kündigung möglich

Answer 4

Lautstarkes Auftreten eines Vermieters rechtfertigt allenfalls eine Abmahnung. Dagegen kann eine Strafanzeige des Vermieters, ebenso wie der eigenmächtige Austausch von Schlössern ein Kündigungsrecht des Mieters begründen, entschied das Kammergericht in Berlin.

Im Laufe eines gewerblichen Mietverhältnisses kam es zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Vermieter und Mieter über die Berechtigung des Mieters zur Nutzung von Lagerräumen. Bei dieser Gelegenheit diskutierte der Vermieter zunächst lautstark in den Geschäftsräumen des Mieters und brüllte diesen später sogar an. Schließlich stellte der Vermieter eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs gegen den Mieter und ließ zudem die Schlösser des Warenlagers austauschen. Der Mieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos. Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht und klagte auf Zahlung ausstehender Miete. Der Mieter wendete ein, dass das Mietverhältnis durch seine berechtigte fristlose Kündigung beendet worden sei.

Das Kammergericht sah das anders. Die außerordentliche Kündigung des Mieters war rechtswidrig. Das lautstarke Auftreten des Vermieters konnte, wenn es Kunden oder Angestellte des Mieters störte, allenfalls eine Abmahnung rechtfertigen. Auch die unberechtigte Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs stellte keinen schweren Pflichtverstoß dar, weil der Vermieter davon ausging, dass ein Hausfriedensbruch tatsächlich vorlag. Zudem hatte der Mieter seinerseits eine Strafanzeige gegen den Vermieter gestellt. Der Austausch der Schlösser rechtfertigte ebenfalls keine Kündigung, weil der Vermieter nach rechtlicher Beratung die alten Schlösser unverzüglich wieder installiert hatte (KG, Beschluss v. 02.04.2009, Az. 12 U 118/08).

Question 5

Schönheitsreparturen können eine Benachteiligung sein

Answer 5

Der Au­ßen­an­strich von Türen und Fens­tern sowie das Ab­zie­hen und Wie­der­her­stel­len einer Par­kett­ver­sie­ge­lung sind keine Schön­heits­re­pa­ra­tur­maß­nah­men im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV.

Die Ver­pflich­tung des Mie­ters zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren stellt eine ein­heit­li­che Rechts­pflicht dar. Ist diese Pflicht for­mu­lar­ver­trag­lich so aus­ge­stal­tet, dass sie hin­sicht­lich der zeit­li­chen Mo­da­li­tä­ten, der Aus­füh­rungs­art oder des ge­gen­ständ­li­chen Um­fangs der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren den Mie­ter über­mä­ßig be­las­tet, so ist die Klau­sel nicht nur in­so­weit, son­dern ins­ge­samt wegen un­an­ge­mes­se­ner Be­nach­tei­li­gung des Mie­ters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB un­wirk­sam1.

Au­ßen­an­strich und Par­kett­ver­sie­ge­lung
Der Be­griff der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren be­stimmt sich nach all­ge­mei­ner Auf­fas­sung auch bei preis­frei­em Wohn­raum an­hand der bei Ver­trags­schluss in § 28 Abs. 4 Satz 5 der Zwei­ten Be­rech­nungs­ver­ord­nung (II. BV) ent­hal­te­nen, mit der heu­ti­gen Fas­sung des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV über­ein­stim­men­den De­fi­ni­ti­on, wo­nach als Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren das Ta­pe­zie­ren, An­strei­chen oder Kal­ken der Wände und De­cken, das Strei­chen der Fuß­bö­den und der Heiz­kör­per ein­schließ­lich der Heiz­roh­re, der In­nen­tü­ren sowie der Fens­ter und der Au­ßen­tü­ren von innen an­zu­se­hen sind2. Die ge­gen­ständ­li­che Be­schrän­kung des Be­griffs der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf die in die­ser Be­stim­mung auf­ge­führ­ten Ar­bei­ten bil­det zu­gleich den Maß­stab der Klau­sel­kon­trol­le und mar­kiert auf diese Weise die Gren­ze dafür, wel­che Ar­bei­ten dem Mie­ter in einer Klau­sel über des­sen Ver­pflich­tung zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf­er­legt wer­den dür­fen. Dem­ent­spre­chend ist eine for­mu­lar­ver­trag­li­che Er­wei­te­rung die­ser Ar­bei­ten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV be­schrie­be­nen In­halt hin­aus – zu­min­dest bei Feh­len einer an­ge­mes­se­nen Kom­pen­sa­ti­ons­re­ge­lung – wegen un­an­ge­mes­se­ner Be­nach­tei­li­gung des Mie­ters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB un­wirk­sam3.

Ein über das Strei­chen der Fuß­bö­den hin­aus­ge­hen­des Ab­zie­hen und Wie­der­her­stel­len von Par­kett­ver­sie­ge­lun­gen fin­det sich in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV nicht. Denn der­ar­ti­ge Ar­bei­ten die­nen nach ver­brei­te­ter Auf­fas­sung nicht mehr nur der für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ty­pi­schen Be­sei­ti­gung von Ge­brauchs­spu­ren, son­dern sind dem Be­reich der dar­über hin­aus­ge­hen­den In­stand­hal­tungs­ar­bei­ten zu­zu­rech­nen4. Eben­so ist in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV das – je­den­falls bei der ge­bo­te­nen kun­den­feind­lichs­ten Aus­le­gung (§ 305c Abs. 2 BGB) in der Klau­sel ent­hal­te­ne – Strei­chen der Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren und Fens­ter von außen aus­ge­klam­mert wor­den. Denn auch diese Ar­bei­ten über­schrei­ten den Be­reich der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, weil es bei ihnen nicht mehr um die Be­sei­ti­gung einer ty­pi­scher­wei­se vom Mie­ter ver­ur­sach­ten Ab­nut­zung des de­ko­ra­ti­ven Er­schei­nungs­bil­des in­ner­halb der ge­mie­te­ten Woh­nung geht5. Beide Klau­sel­tei­le sind des­halb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB un­wirk­sam.

Un­wirk­sam­keit der ge­sam­ten Klau­sel zu den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren
Die Un­wirk­sam­keit der Ver­pflich­tun­gen des Mie­ters zur Vor­nah­me der ge­nann­ten Par­ket­t­in­stand­hal­tung sowie des Au­ßen­an­strichs der Fens­ter und der Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren hat nicht zur Folge, dass der Mie­ter diese Ar­bei­ten nicht er­le­di­gen müsse, wäh­rend die Über­wäl­zung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Üb­ri­gen wirk­sam sei. Wie der Bun­des­ge­richts­hof Senat für eine gleich­lau­ten­de For­mu­lar­klau­sel klar­ge­stellt hat, darf die un­zu­läs­sig aus­ge­stal­te­te Ver­pflich­tung des Mie­ters zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht im Wege der Klau­sel­kon­trol­le in eine zu­läs­si­ge Ver­pflich­tung in­halt­lich um­ge­stal­tet wer­den6. Zwar kann im Rah­men einer Klau­sel­kon­trol­le eine For­mu­lar­klau­sel, die meh­re­re sach­li­che, nur for­mal ver­bun­de­ne Re­ge­lun­gen ent­hält und sich aus ihrem Wort­laut her­aus ver­ständ­lich und sinn­voll in einen in­halt­lich und ge­gen­ständ­lich zu­läs­si­gen und in einen un­zu­läs­si­gen Re­ge­lungs­teil tren­nen lässt, mit ihrem zu­läs­si­gen Teil auf­recht­er­hal­ten wer­den7. Diese Teil­bar­keit ist hier aber nicht ge­ge­ben, so dass die vom Be­ru­fungs­ge­richt vor­ge­nom­me­ne Strei­chung der­je­ni­gen Text­be­stand­tei­le in § 13 Nr. 1 des Miet­ver­tra­ges, mit denen die Klau­sel den in § 28 Abs. 4 Satz 5 II. BV aF ge­re­gel­ten Ge­gen­stands­be­reich von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren über­schrei­tet, der Sache nach eine un­zu­läs­si­ge gel­tungs­er­hal­ten­de Re­duk­ti­on der For­mu­lar­klau­sel dar­stellt.

Kon­kre­ti­sie­run­gen der Schön­heits­re­pa­ra­tur­ver­pflich­tung hin­sicht­lich ihres ge­gen­ständ­li­chen und zeit­li­chen Um­fangs sowie ihrer Aus­füh­rungs­art sind in­halt­lich der­art eng mit der Ver­pflich­tung selbst ver­knüpft, dass diese bei einer Be­schrän­kung der Un­wirk­sam­keit auf die un­zu­läs­si­ge Aus­füh­rungs­mo­da­li­tät in­halt­lich um­ge­stal­tet und mit einem an­de­ren In­halt auf­recht­er­hal­ten würde. Bei einer dem Mie­ter auf­er­leg­ten Pflicht zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren han­delt es sich um eine ein­heit­li­che Rechts­pflicht, die sich nicht in Ein­zel­maß­nah­men oder Ein­zel­as­pek­te auf­spal­ten lässt; deren Aus­ge­stal­tung durch den Miet­ver­trag ist viel­mehr ins­ge­samt zu be­wer­ten. Stellt sich diese Ver­pflich­tung auf­grund un­zu­läs­si­ger Aus­ge­stal­tung – sei es hin­sicht­lich der zeit­li­chen Mo­da­li­tä­ten, der Aus­füh­rungs­art oder des ge­gen­ständ­li­chen Um­fangs – in ihrer Ge­samt­heit als über­mä­ßig dar, hat dies die Un­wirk­sam­keit der Vor­nah­me­klau­sel ins­ge­samt zur Folge, und zwar un­ab­hän­gig davon, ob die Ver­pflich­tung als sol­che und ihre un­zu­läs­si­ge in­halt­li­che Aus­ge­stal­tung in einer oder – wie hier – in zwei sprach­lich von­ein­an­der un­ab­hän­gi­gen Klau­seln ent­hal­ten sind.

Bun­des­ge­richts­hof, Ur­teil vom 13. Ja­nu­ar 2010 – VIII ZR 48/09

Question 6

Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Wohnflächenabweichung wirksam

Answer 6

Die Kläger waren seit dem 1. Mai 2002 Mieter einer Wohnung des Beklagten in H. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24. Januar 2005 erklärten die Kläger (Mieter) die fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. April 2005, weil die Wohnfläche um mehr als 10 % von der mit “ca. 100 m²” vereinbarten Wohnfläche abweiche.

Mit der Klage haben die Kläger (Mieter) unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete von 4.901,11 € verlangt. Der Beklagte (Vermieter) hat im Wege der Widerklage 2.045,55 € Miete für Februar bis April 2005 geltend gemacht.

Das Amtsgericht hat den Beklagten (Vermieter) nach Einholung eines Sachverständigengutachtens, wonach die tatsächliche Wohnfläche lediglich 77,37 m² beträgt und um 22,63 % von der vereinbarten Wohnfläche abweicht, zur Zahlung von 4.901,11 € verurteilt und der Widerklage in Höhe von 1.600,85 € stattgegeben.

Auf die Berufung der Kläger (Mieter) hat das Berufungsgericht die auf die Widerklage erfolgte Verurteilung auf einen Betrag in Höhe von 1.263,45 € ermäßigt; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger (Mieter) hatte Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass mit einer Wohnflächenabweichung von 22,63 % ein Mangel gegeben ist, der zur Folge hat, dass den Klägern (Mietern) der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde und daher die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben sind.

Eine fristlose Kündigung erfordert - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.

Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. Bei diesen Kündigungsgründen handelt es sich um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben.

Allerdings kann das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls verwirkt sein.

Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen.

Anhaltspunkte für das Vorliegen derartiger besonderer Umstände waren den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch nicht zu entnehmen.

BGH, Urteil vom 29. April 2009 VIII ZR 142/08

Question 7

Zur Auslegung des Begriffs der Mietraumfläche

Answer 7

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im Oktober 2009 folgende Entscheidung verkündet:

BGB §§ 157 C, Ga; 305c; 536

Zur Auslegung des in einem formularmäßigen Mietvertrag über Wohnräume verwendeten Begriffs “Mietraumfläche”.

Sachverhalt (Tatbestand):
Der Kläger mietete mit Vertrag vom 15. Mai 2003 eine Drei-Zimmer-Dachgeschosswohnung der Beklagten.

In dem Formularmietvertrag ist unter Nr. 1.1. unter anderem aufgeführt:

“Vermietet werden die nachfolgend aufgeführten Räume im Hause …

3 Zimmer … 1 Küche 1 Flur … 1 WC mit Dusche … Kellerraum Nr. 6

Dem Mieter werden die Mieträume vermietet als

[x] Wohnräume [ ] gewerbliche Räume

[ ] sonstige Nutzung Die Mietraumfläche beträgt ca. 61,5 m².”

Die handschriftlich eingefügte Flächenangabe von 61,5 m² entspricht der Grundfläche der Wohnung. Unter Berücksichtigung der Dachschrägen beträgt die Wohnfläche im Sinne der §§ 42-44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) hingegen 54,27 m².

Der Kläger (Mieter) macht nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 1.694,19 € nebst Zinsen wegen der sich ergebenden Flächenabweichung für die Zeit von Juni 2003 bis November 2007 geltend.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung des Klägers (Mieters) zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt er sein Zahlungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision des Klägers (Mieters) hat Erfolg.

Dabei ist über die Revision des Klägers antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Inhaltlich beruht die Entscheidung allerdings nicht auf einer Säumnisfolge, sondern auf der Berücksichtigung des gesamten Sach- und Streitstandes (BGHZ 37, 79, 81).

I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

Ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Rückzahlung der Miete bestehe nicht, weil kein Mangel der Mietsache und damit auch kein Minderungsgrund gegeben sei.

Der Begriff “Mietraumfläche” sei nach dem Verständnis der Parteien gemäß § 157 BGB auszulegen. Die Auslegung ergebe, dass die Parteien darunter die reine Grundfläche der Wohnung verstanden hätten und nicht die Wohnfläche im Sinne der §§ 42 bis 44 II. BV.

Die Ermittlung der Wohnfläche bei einer Dachgeschosswohnung mit Dachschrägen sei für Laien ohne Mithilfe eines Sachverständigen kaum möglich. Bei den Beklagten (Vermietern) handele sich aber für den Kläger (Mieter) erkennbar nicht um Fachleute, sondern um private Vermieter.

Der Kläger (Mieter) habe nicht davon ausgehen können, dass eine Berechnung durch einen Sachverständigen zu dem alleinigen Zweck, die dem Mieter mitzuteilende Wohnfläche zu ermitteln, erfolgt sei. Die Berechnungsgrundlage der Flächenermittlung sei auch nicht im Mietvertrag genannt.

II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Dem Kläger (Mieter) steht wegen einer Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche dem Grunde nach ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu.

1. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass ein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete bestehen kann, wenn die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10 % abweicht und damit ein zur Minderung berechtigender Mangel im Sinne von § 536 BGB gegeben ist (Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 12 und vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, unter II).
2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann aber nicht angenommen werden, dass der Begriff “Mietraumfläche” im vorliegenden Fall dahin auszulegen ist, dass die Parteien darunter die reine Grundfläche der Wohnung und nicht die Wohnfläche im Sinne der §§ 42 bis 44 II. BV verstanden haben. Das Berufungsgericht hat nicht beachtet, dass die Beklagten (Vermieter) ein Mietvertragsformular nach dem so genannten “Sigel-Einheitsmietvertrag” verwendet haben, dessen Auslegung den rechtlichen Anforderungen unterliegt, die für Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten.
   a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., Senatsurteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915, Tz. 16 m.w.N.). Diese Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, weil hierzu weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu erwarten sind (Senatsurteil vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62, Tz. 11 m.w.N.).

Wie das Berufungsgericht zu Recht annimmt, existiert für den Begriff “Mietraumfläche” kein allgemeiner und eindeutiger Sprachgebrauch (vgl. auch Langenberg, NZM 2009, 76, 77; Schlimme, jurisPR-MietR 3/2009 Anm. 3, unter C).

Es kann daher nicht ohne weiteres angenommen werden, ein durchschnittlicher Mieter verstehe unter dem Begriff die Grundfläche der vermieteten Wohnräume. Denn wenn Räume wie hier als Wohnräume vermietet werden, liegt es nahe oder kommt zumindest in Betracht, dass der Mieter davon ausgeht, dass die Flächenangabe diesem Charakter Rechnung trägt und entsprechende Maßangaben die Wohnfläche bezeichnen. Ob aus den vom Berufungsgericht angeführten Gründen auch ein abweichendes Verständnis des Begriffs “Mietraumfläche” - etwa im Sinne von Grundfläche - in Betracht kommt, kann dahingestellt bleiben. Zwingend ist ein solches Verständnis, wie dargelegt, jedenfalls nicht.

b) Ist somit ein eindeutiges Verständnis des Begriffs “Mietraumfläche” nicht festzustellen, ist nach der Regel des § 305c Abs. 2 BGB im Zweifel die für den Verwendungsgegner günstigste Auslegung vorzuziehen. Für den Kläger (Mieter), der eine Mietminderung wegen Flächenabweichung geltend macht, ist es günstiger, unter dem Begriff “Mietraumfläche” die Wohnfläche zu verstehen, da diese wegen der Dachschrägen kleiner ist als die Grundfläche der Wohnung.

Es gelten daher die gleichen Grundsätze, wie sie der Senat auch sonst auf Fälle angewandt hat, in denen der Mietvertrag eine Flächenangabe enthielt. Danach sind bei Mietverträgen, die - wie hier - vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen worden sind, für die Berechnung der Wohnfläche die Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV heranzuziehen, sofern ein übereinstimmendes abweichendes Verständnis nicht festgestellt werden kann und ein anderer Berechnungsmodus weder ortsüblich noch nach der Art der Wohnung nahe liegender ist (Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13, 17, und vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b aa). So liegt der Fall auch hier. Da es an Anhaltspunkten für eine andere Berechnungsmethode fehlt, ist die Wohnfläche unter Heranziehung der Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung zu bestimmen. Die Wohnfläche beträgt hiernach unstreitig 54,27 m² und weicht somit um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche ab.

III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO).

Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - nach seiner Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, um welchen Betrag die Miete wegen der Wohnflächenabweichung gemindert war. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

BGH, Versäumnisurteil vom 21. Oktober 2009 VIII ZR 244/08

Question 8

Ungezieferbefall, Beweislast\nBeweislast bei Ungezieferbefall einer Wohnung

Answer 8

Ungezieferbefall in einer Wohnung kann sowohl bauseitige Ursachen als auch vom Mieter zu vertretende Gründe haben. Ist zwischen den Mietvertragsparteien streitig, ob die Ursache für den Ungezieferbefall in der Wohnung vom Vermieter oder vom Mieter zu vertreten ist, so muss zunächst der Vermieter die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis herrührenden Schadensursache ausschließen. Steht nach einem Sachverständigengutachten fest, dass das Gebäude keine entsprechenden Mängel aufweist und der Schädlingsbefall auf eine (unbewusste) Einschleppung über Vorratsgüter (Nahrungsmittel) zurückzuführen ist, ist es Sache des Mieters nachzuweisen, dass er den Befall nicht zu vertreten hat.

Dieser Gegenbeweis ist nach Auffassung des Landgerichts Hamburg nicht durch die Aussage des Mieters geführt, in der Vergangenheit sei “öfter kleines Getier durch das Fenster hereingeflogen”. Eine solche Behauptung stellt keinen Beweis, sondern allenfalls eine Vermutung dar.

Urteil des LG Hamburg vom 04.07.2000

307 S 17/00

ZMR 2000, 764

Folgendes: Es sei Sache des Mieters zu beiweisen, daß er den Befall der Wohnung mit Insekten nicht zu verteten habe. Gelingt, wovon Sie ausgehen, dem Mieter dieser Beweis nicht, trägt der Mieter die Kosten der Schädlingsbekämpfung.

Question 9

Falsche Wohnflächenberechnung von mehr 10% kann den Vermieter teuer werden

Answer 9

Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereichung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt (im Anschluß an Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, zur Veröffentlichung vorgesehen).

Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht. BGH VIII ZR 295/03

a) Auch bei der Miete von Geschäftsräumen stellt eine Mietfläche, die um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, einen nicht unerheblichen Mangel dar (im Anschluß an BGH Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03 - NZM 2004, 456 und - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947).

Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache i.S. des § 536 Abs. S. 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.

Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, infolge der Flächendifferenz sei die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, bedarf es nicht.

Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 Prozent beträgt. VIII ZR 138/06 (Fortführung des Senatsurteils vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115)
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Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils - abgerechnet werden.

Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626).

Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).

Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche nach unten ab, wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil nicht rechtzeitig gewährt, sodass die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB vorliegen.
Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. BGH VIII ZR 142/08

Question 10

Wärmedämmung einer Hauswand über die Grundstücksgrenze hinaus muss vom Nachbarn nicht hingenommen werden

Answer 10

Wer im Bereich der Grundstücksgrenze baut und sich nicht - ggf. durch Hinzuziehung eines Vermessungsingenieurs - darüber vergewissert, ob der für die Bebauung vorgesehene Grund auch ihm gehört und er die Grenzen seines Grundstücks nicht überschreitet, handelt gegebenenfalls grob fahrlässig. Demjenigen muss bewusst sein, dass außen an der Grenzwand anzubringende Dämmplatten zwingend in das Grundstück des Nachbarn hineinragen werden.

Der Sachverhalt:
Die Parteien sind Nachbarn. Das Haus des Beklagten ist bis an die Grundstücksgrenze zum benachbarten Kläger gebaut. Auf dessen Grundstück führt eine rd. 4,50 bis 5,00 m breite Grundstückseinfahrt an der Grenze entlang.

Im Frühjahr 2009 ließ der Beklagte ohne Genehmigung des Klägers auf dessen Grundstück in der Einfahrt an seiner Fassade ein Gerüst aufstellen, um dringende Instandsetzungsmaßnahmen am Giebel vorzunehmen. Der Kläger genehmigte dies nachträglich. Mitte Mai musste er jedoch feststellen, dass der Beklagte begonnen hatte, auf der Außenwand seines Gebäudes eine ca. 12 cm starke Isolierung aufzubringen, die nach dem Aufbringen des Putzes mit einer Gesamtdicke von 15 cm in sein Grundstück hineinragen und die Einfahrt verengen würde. Die beabsichtigte Dämmschicht sollte eine Fassadenfläche von ca. 253 qm bedecken.

Nachdem der Kläger den Dämmmaßnahmen erfolglos widersprochen hatte, erwirkte er beim LG den Erlass einer einstweiligen Verfügung, wonach es der Beklagte zu unterlassen hatte, auf der Außenfassade eine in das Grundstück des Klägers hineinragende Außenisolierung anzubringen. Die gegen dieses Urteil gerichtete Berufung des Beklagten blieb vor dem OLG ohne Erfolg. Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Die Gründe:
Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Unterlassungsanspruch. Er muss die in sein Grundstück hineinragende Isolierungsmaßnahme nicht als Überbau gem. § 912 Abs. 1 BGB dulden.

Nach § 912 BGB hat ein Nachbar den Überbau zu dulden, wenn der Eigentümer des Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut hat, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, wenn er nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat. Im Streitfall hat der Beklagte jedoch grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt; denn wer im Bereich der Grundstücksgrenze baut und sich nicht gegebenenfalls durch Hinzuziehung eines Vermessungsingenieurs darüber vergewissert, ob der für die Bebauung vorgesehene Grund auch ihm gehört und er die Grenzen seines Grundstücks nicht überschreitet, handelt gegebenenfalls grob fahrlässig. Dem Beklagten war bewusst, dass sein Gebäude unmittelbar an der Grundstücksgrenze steht und dass die Dämmplatten zwingend in das Grundstück des Klägers hineinragen würden. Darüber hinaus hat dieser sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben.

Eine Duldungspflicht ergibt sich auch nicht aus dem nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis. Sowohl der Bundes- als auch der Landesgesetzgeber haben entsprechende Überbauregelungen getroffen, die in der Wertung übereinstimmen, dass nur ausnahmsweise von einem Eigentümer ein Eingriff in sein Eigentum hinzunehmen ist. Deshalb führen allein das grundsätzliche Interesse des Eigentümers oder das Gemeinwohlinteresse an einer verbesserten Wärmedämmung als energetische Maßnahme nicht zu einer Duldungspflicht. Andere besondere Umstände sind im Streitfall nicht vorgetragen. Es ist nicht geltend gemacht, dass die Wärmedämmung zwingend vorgenommen werden muss oder dass sie aus technischen Gründen nur außen an der Fassade erfolgen kann.

OLG Karlsruhe 9.12.2009, 6 U 121/09

Question 11

Schönheitsreparaturen

Answer 11

Ihren Angaben zufolge bin ich nach erster rechtlicher Einschätzung der Ansicht, dass Sie weder zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan noch zur Endrenovierung verpflichtet sind.
Dies setzt aber voraus, dass es sich bei dem von Ihnen unterzeichneten Mietvertrag um einen Formularmietvertrag handelt, oder um einen Vertrag, den der Vermieter selbst für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert hat, denn dann liegen gemäß § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB „allgemeine Geschäftsbedingungen“ vor, die einer besonderen Inhaltskontrolle unterliegen. Insbesondere dürfen solche Klauseln zwar nachteilig für den Mieter sein, diesen aber nicht „unangemessen benachteiligen“, siehe § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Die Klausel in § 8 des Vertrages halte ich für unwirksam, weil sie Ihnen als Mieter eine Renovierungspflicht mit „starren Fristen“ aufbürdet. Hierdurch wird dem Mieter „der Beweis abgeschnitten, dass sich die Räume tatsächlich nicht im dekorationsbedürftigen Zustand befänden, etwa aufgrund längerer Abwesenheitszeiten oder einer nur teilweisen Nutzung. Eine derartige Vereinbarung fester Renovierungsfristen - unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mieträume - benachteiligt den Mieter unangemessen“ (BGH, Urteil vom 23.06.2004 - Az. VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586).

Außerdem tritt hier im Zusammenhang mit der Verpflichtung aus § 23 des Mietvertrages, die Wohnung nach dem Auszug weiß gestrichen zu übergeben, ein sogenannter „Summierungseffekt“ ein, der von der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unzulässig angesehen wird. In Formularmietverträgen über Wohnräume führt die hier vorliegende Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (BGH, Urteil vom 14.05.2003 - Az. VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235). Im Leitsatz dieses Urteils heißt es hierzu: „Eine Schönheitsreparatur- und eine Endrenovierungsklausel müssen als zusammengehörig behandelt werden, weil sie sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen.“

Question 12

Mieter nehmen die ihnen vom Versorger übersendete Liefervereinbarung für Warmwasser durch Inanspruchnahme der Leistung konkludent an

Answer 12

Teilt der Vermieter, der lediglich eine beheizbare Wohnung schuldet, dem Mieter im Zuge der Einrichtung einer Fernwärmeversorgung mit, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser künftig direkt mit dem Versorger abzurechnen sind, und übersendet der Versorger dem Mieter daraufhin den Entwurf einer Liefervereinbarung, kommt ein Liefervertrag mit dem Versorger nach § 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV dadurch zustande, dass der Mieter die Leistungen des Versorgers in Anspruch nimmt. Das gilt auch dann, wenn der Mieter der Direktabrechnung widerspricht und den ihm übersandten Entwurf nicht unterzeichnet.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin, ein kommunales Energieversorgungsunternehmen, nimmt den Beklagten auf Bezahlung der Kosten für die Lieferung von Warmwasser, Kaltwasser, Abwasser und Fernwärme in Anspruch.

Der Beklagte ist seit 1997 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die Wohnung war bei Mietbeginn mit Kohleöfen ausgestattet. Sowohl für die Beschaffung des Brennmaterials als auch für die Warmwasseraufbereitung hatte der Mieter selbst zu sorgen. Im Zuge der Modernisierung der Wohnung teilte die Vermieterin dem Beklagten im 1999 mit, dass die Kosten für Heizung, Warmwasser, Kaltwasser und Abwasser künftig auf der Grundlage einer Liefervereinbarung zwischen der Klägerin und dem Beklagten abgerechnet werden sollen.

Mit Schreiben von September 1999 übersandte die Klägerin dem Beklagten den Entwurf einer entsprechenden Liefervereinbarung zur Unterschrift zu. Der Beklagte unterzeichnete diese Vereinbarung nicht, entnahm aber in der Folgezeit aus dem Versorgungsnetz der Klägerin Fernwärme sowie Warm- und Kaltwasser für seine Wohnung, ohne die entsprechenden Rechnungen der Klägerin zu bezahlen. Er vertrat dabei die Auffassung, er sei nur gegenüber seiner Vermieterin, nicht aber gegenüber der Klägerin zur Zahlung von Nebenkosten verpflichtet.

Das AG wies die auf Zahlung von 1.828 € gerichtete Klage ab; das LG gab ihr i.H.v. 1.294 € statt, unter Klageabweisung im Übrigen. Die Revision des Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die Gründe:
Die Klägerin hat gegen den Beklagten gem. § 433 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Bezahlung der Kosten für Wasser und Abwasser. Hinsichtlich der Versorgung mit Fernwärme und Warmwasser ist zwischen den Parteien gem. § 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV durch schlüssiges Verhalten ein Vertrag zustande gekommen.

Die Vermieterin hat wirksam bestimmt, dass die Klägerin die Kosten der Kaltwasserversorgung und der Entwässerung direkt mit dem Beklagten abrechnet. Angesichts dessen, dass die Klägerin in die Verträge der tatsächlichen Versorger M und A eingetreten ist, erbringt die Klägerin diese Leistungen i.S.d. § 4 Abs. 5 Nr. 2 MHG. Die Vorschrift ist auf den vorliegenden Fall anzuwenden, da sie erst durch Art. 10 Nr. 1 des Mietrechtsreformgesetzes zum 1.9.2001 aufgehoben wurde. Dass die Klägerin sich zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen der M und des A bedient, rechtfertigt keine andere Beurteilung.

Zwischen den Parteien ist ferner gem. § 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV ein Vertrag über die Lieferung von Fernwärme zustande gekommen. Zutreffend hat das LG in der Übersendung der von der Klägerin unterzeichneten Liefervereinbarung aus September 1999 das Angebot auf Abschluss eines Versorgungsvertrages an den Beklagten persönlich gesehen, zumal dem Beklagten drei Monate zuvor von der Vermieterin mitgeteilt worden war, dass im Zuge der Einrichtung einer Fernwärmeversorgung eine Direktbelieferung durch die Klägerin vorgesehen sei. Damit liegt hier keine typischerweise an den Grundstückseigentümer gerichtete Realofferte vor, sondern ein an den Beklagten persönlich gerichtetes Vertragsangebot, das er nach dem maßgebenden objektiven Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) auch so verstehen musste.

Dieses Angebot der Klägerin nahm der Beklagte durch die tatsächliche Inanspruchnahme der Leistungen konkludent an. Nach der Rechtsprechung des BGH nimmt derjenige, der aus einem Verteilernetz eines Versorgungsunternehmens Elektrizität, Gas, Wasser oder - wie vorliegend - Fernwärme entnimmt, das Angebot zum Abschluss eines entsprechenden Versorgungsvertrages konkludent an. Dass der Beklagte nicht den inneren Willen hatte, das ihm unterbreitete Angebot anzunehmen, und er einer Inanspruchnahme durch die Klägerin ausdrücklich widersprach, ist unbeachtlich, da dies in Widerspruch zu seinem tatsächlichen Verhalten gegenüber der Klägerin stand.

BGH 25.11.2009, VIII ZR 235/08

Question 13

Mietminderung wegen geringerer Wohnfläche als vereinbart auch bei Einfamilienhäusern mit Garten ab 10 Prozent Abweichung möglich

Answer 13

Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 Prozent nach unten abweicht. Eine Anhebung dieses Grenzwerts wegen der mitvermieteten Gartenfläche kommt nicht in Betracht.

Der Sachverhalt:
Die Beklagten waren Mieter einer Doppelhaushälfte des Klägers samt zugehörigem Grundstück. Im Mietvertrag von Juni 2003 ist u.a. aufgeführt: “Wohnfläche ca. 145 qm”. Die Miete betrug 1.420 € einschließlich einer Vorauszahlung für Nebenkosten i.H.v. 171 €.

Soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung, streiten die Parteien über einen von den Beklagten erhobenen Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete, den sie damit begründen, dass die Wohnfläche der vermieteten Doppelhaushälfte nur 119 qm betrage und somit um mehr als 10 Prozent von der mit ca. 145 qm vereinbarten Wohnfläche abweiche. Mit dem auf eine monatliche Mietminderung um 224 € gestützten Erstattungsanspruch haben sie gegen die Klageforderung, die dem Kläger vom AG i.H.v. 672 € zuerkannt worden ist, aufgerechnet. Mit der Widerklage verlangen sie darüber hinaus Rückzahlung eines Betrages von 4.154 €, den sie im Oktober 2006 unter Vorbehalt an den Kläger gezahlt haben.

AG und LG ließen die Aufrechnung nicht durchgreifen, gaben der Klage statt und wiesen die Widerklage ab. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil teilweise auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Mit der durch das LG gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Miete i.H.v. 4.154 € und das Bestehen einer Gegenforderung in Höhe der noch in Streit stehenden Klageforderung von 672 € nicht verneint werden. Nach dem für das Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt war nicht auszuschließen, dass die tatsächliche von der vereinbarten Wohnfläche der vermieteten Doppelhaushälfte um mehr als 10 Prozent abweicht, so dass die Miete entsprechend gemindert und ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB begründet ist.

Das LG ist zu Unrecht davon ausgegangen, bei einer Doppelhaushälfte sei - anders als bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus - wegen der zusätzlich zur Nutzung vermieteten Garten-Grundstücksfläche ein Mangel erst dann gegeben, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 15 Prozent unter der vertraglich vereinbarten Wohnfläche liege. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Erheblichkeitsgrenze im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10 Prozent anzusetzen.

Eine zusätzliche Toleranzschwelle liefe diesem Interesse zuwider und ist auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus sachlich nicht gerechtfertigt. Die Wohnfläche stellt ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung dar. So wird bereits bei der Inserierung in aller Regel die Wohnungsgröße der angebotenen Wohnung angegeben, um Interessenten eine Vergleichbarkeit verschiedener Wohnungen zu erleichtern und um die Miete pro Quadratmeter errechnen zu können. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um Mietraum einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder in einem Einfamilienhaus wie etwa einer Doppelhaushälfte mit Gartenfläche handelt.

Auf diesem Rechtsfehler beruht das Berufungsurteil. Da die Erheblichkeitsgrenze auch im vorliegenden Fall bei 10 Prozent zu ziehen ist, kommt es darauf an, in welchem Umfang das Dachgeschoss (Atelier) und die Terrassenfläche bei der Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind. Da die Berechnungen des Sachverständigen im Bezug auf die Dachgeschossflächen nicht mit den maßgeblichen Vorgaben der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) in Übereinstimmung zu bringen und dementsprechend “nicht nachvollziehbar” sind und keine abschließenden Feststellungen zur Anrechnung der Terrasse auf die Wohnfläche getroffen wurden, war das Berufungsurteil insoweit aufzuheben.

BGH 28.10.2009, VIII ZR 164/08

Question 14

Außerordentliche Kündigung nach § 540 Abs. 1 S.2 BGB bei fehlendem Mietinteresse des benannten Untermieters rechtsmissbräuchlich

Answer 14

Weigert sich der Vermieter unberechtigter Weise, dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen, so steht diesem ein außerordentliches Kündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB zu. Dessen Ausübung ist allerdings i.S.v. § 242 BGB rechtsmissbräuchlich, wenn dem Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht.

Der Sachverhalt:
Die Beklagten waren seit November 2004 Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger. Laut Mietvertrag verzichteten die Parteien wechselseitig auf die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Im Juni 2006 baten die Beklagten dennoch um vorzeitige Vertragsauflösung zum 31.10.2006, weil sie den Kauf eines Hauses beabsichtigten. Die zunächst von den Klägern übernommene Suche nach Nachmietern blieb bis Anfang September 2006 erfolglos. Deshalb baten die Beklagten um die Erlaubnis der Kläger, das Einfamilienhaus in der Zeit vom 1.1.2007 bis 31.10.2007 an die Eheleute D untervermieten zu dürfen. Bei diesen handelt es sich um die Eltern der Beklagten; dies war den Klägern nicht bekannt und wurde von den Beklagten nicht erwähnt.

Die Kläger lehnten eine Untervermietung mit der Begründung ab, sie seien rechtlich nicht zu einer Gestattung verpflichtet, da die Beklagten ihren Lebensmittelpunkt in einen anderen Stadtteil verlegen und selbst nicht mehr in dem angemieteten Haus der Kläger leben wollten. Mit Schreiben vom 27.9. und 31.10.2006 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis zum 31.12.2006 wegen unberechtigter Ablehnung der Untervermietung und gaben das Haus am 28.12.2006 an die Kläger zurück. Die Miete der Kläger für die Monate November und Dezember 2006 verrechneten sie mit der zu Mietbeginn von ihnen gestellten Kaution. Die Miete für Januar 2007 zahlten die Beklagten nicht.

AG und LG wiesen die auf Zahlung der offenen Mietforderungen für November, Dezember und Januar gerichtete Klage ab. Auf die Revision der Kläger hob der BHG das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Die Kläger könnten einen Anspruch auf Zahlung der noch offenen Mietforderungen haben.

Das in § 540 Abs. 1 S. 2 BGB geregelte von den Beklagten geltend gemachte Recht zur außerordentlichen Kündigung setzt nicht voraus, dass dem Hauptmieter der Gebrauch der Mietsache nach Überlassung an den Untermieter zumindest noch teilweise verbleibt. Sie ist vielmehr auch dann anzuwenden, wenn dem Untermieter - wie im Streitfall - die Mietsache zu seinem alleinigen Gebrauch überlassen werden soll. Dies ergibt sich bereits eindeutig aus dem Wortlaut der Norm, der keine Differenzierung danach trifft, ob die Mietsache ganz oder teilweise an einen Dritten überlassen werden soll.

Zu Unrecht hat das LG den unter Beweisantritt vorgetragenen Einwand der Kläger unberücksichtigt gelassen, ein Untermietinteresse der Eheleute D habe in Wahrheit nicht bestanden hat. Zwar haben die Kläger die von den Beklagten erbetene Erlaubnis zur Untervermietung an die Eheleute D deshalb zu Unrecht verweigert, weil sich die Kläger entgegen § 540 Abs. 1 S. 2 BGB nicht auf Gründe stützten, die in der Person der benannten Untermieter liegen. Wie dargelegt, verlangt § 540 BGB gerade nicht, dass der Hauptmieter die Mietsache neben dem Untermieter weiter selbst in Person nutzt, so dass der beabsichtigte Auszug der Beklagten aus dem vermieteten Haus eine Verweigerung der Erlaubnis nicht rechtfertigen konnte.

Bei Berücksichtigung des zu unterstellenden Sachvortrags der Kläger stellte sich das nach dem Wortlaut des § 540 Abs. 1 S. 2 BGB (zunächst) begründete Kündigungsverlangen der Beklagten aber aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) als rechtsmissbräuchlich dar. Das Kündigungsrecht will den Hauptmieter, dem die Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter aus nicht in der Person der Untermieter liegenden Gründen verweigert wird, aus der Zwangslage befreien, die sich aus dem weiteren Festhalten an dem Hauptmietvertrag ergeben würde. Diese Zwangslage besteht indes nicht, wenn es wie hier an einem Nutzungsinteresse der benannten Untermieter fehlt. Das LG wird daher den von den Klägern insoweit angebotenen Beweis zu erheben haben.

BGH 11.11.2009, XIII ZR 294/08

Question 15

Kleinreparaturen ihre Wirksamkeit und Höchstgrenze

Answer 15

1) Ist die Klausel zur Kleinreparatur mit einer Grenze von 150€ überhaupt zulässig ? .
2) Fallen unter diese Kleinreparaturregelung (Schwimmer im Spülkasten) überhaupt Instandsetzungs kosten oder nur Instandhaltungs kosten?
3) Deckt die Klausur zur Kleinreparatur nur tatsächliche Reparaturen ab oder ebenso den Austausch bzw. die Neuinstallation von Wasser-/Sanitärinstallationen?
4) Ist eine Frist von 4 Werktagen überhaupt angemessen? In dieser Frist bleibt ja nicht einmal genügend Zeit, damit ich selbst einen Anwalt kontaktieren oder mir Rechtsbeirat zu holen?

Frage 2 und 3:

Reparaturen (Instandsetzungen) an der Mietsache muss grundsätzlich der Vermieter bezahlen, sofern der Mietvertrag keine anderen Bestimmungen enthält.
Nur für kleine Schäden an Teilen der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, kann im Mietvertrag wirksam vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten trägt. Eine solche Klausel wird allgemeinen als “Kleinreparaturklausel” oder “Bagatellschadensklausel” bezeichnet.

Solche Teile sind nach BGH NJW 189, 2248 Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüsse Rollladengurte, Verschlussvorrichtungen für Fensterläden.

Unwirksam ist daher eine Vertragsklausel, die regelmäßig im Mauerwerk oder in der Wand verlegten - Gas- und Wasserleitungen und die elektrischen Leitungen erfasst. BGH, Az: VIII ZR 91/88.

Alle unter Putz befindlichen Einrichtungen der Wohnung können mangels Zugänglichkeit von Außen nicht dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. So stellt zum Beispiel die Reparatur eines Rollladenkastens keine “Kleinreparatur” an den Bedienvorrichtungen für Rollläden dar, der Mieter muss diese Kosten nicht übernehmen. AG Leipzig, Urteil vom 14. August 2003, Az: 11 C 4919/03 - ZMR 2004, 120-121.

Auch die Reparatur des in einem WC-Spülkasten eingebauten Schwimmerventiles stellt keine “Kleinreparatur” in diesem Sinne dar, anders nur dann, wenn der Hebel, mit dem das Ventil von außen durch den Mieter betätigt wird abbricht oder sonst funktionsunfähig wird. Das Schwimmerventil unterliegt nämlich nicht dem Zugriff des Mieters.

Frage 1

Eine wirksame Kleinreparaturklausel setzt weiter voraus, dass im Mietvertrag zusätzlich auch eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum, zum Beispiel ein Jahr, vereinbart ist. Damit wird der Fall erfasst, dass eventuell mehrere Kleinreparaturen innerhalb dieses Zeitraumes bezahlt werden sollen (BGH VIII ZR 38/90, WM 91, 381). Der BGH entschied bisher, dass eine Belastung mit ca. EUR 75,00 (d.h. DM 150,00) je Einzelfall angemessen sei (vgl. BGH NJW 1992, 1759: DM 150,00). Nach hiesiger Auffassung sollte in Hinblick auf den seither eingetretenen Kostenanstieg ein Betrag in Höhe von EUR 100,00 nicht mehr unangemessen sein (so auch AG Braunschweig, ZME 2005, 717; Schmidt-Futterer, § 538 Rn. 58).

Das Amtsgericht Bremen (Urteil vom 26.04.2007, Az:21 C 269/05) hat dagegen 2007 entschieden, dass für eine 1 Raum Wohnung mit einer Grundmiete von EUR 260,- eine vertragliche Kostenübernahme mit einem Höchstbetrag von EUR 200,- pro Einzelfall und maximal EUR 1.000,- pro Kalenderjahr unzulässig ist, da eine solche Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt.

Da die in dem streitgegenständlichen Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel einen Höchstbetrag von EUR 150,00 je Einzelfall vorsieht, ist die Klausel mit Einspruch gemäß § 307 BGB unwirksam, sodass Sie für die Kosten nicht aufkommen müssen, da damit die Klausel insgesamt unwirksam ist und die Umlage nicht mehr erfolgen kann. Jedoch ist dies einer gerichtlichen Würdigung zugänglich, da infolge der seit 2007 nicht unerheblichen Preissteigerungen auch ein Betrag in Höhe von 150 EUR möglich wäre.

Frage 4

Die Fristsetzung halte ich für unwirksam, da diese zu kurz bemessen ist und Ihnen regelmäßig das Recht auf Prüfung der Rechnung zusteht. Die zu kurze Fristsetzung setzt nach der Rechtsprechung regelmäßig eine angemessene Frist in Gang, diese dürfte zumindest 7 bis 10 Tage dauern, letzteres wäre im Grunde der Regelfall, sodass Sie, wenn ein Mahnbescheid käme, zunächst nichts zu befürchten hätten.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass nach dem ersten Absatz eine Kostenübernahme durch Sie ausgeschlossen ist und die Frist unverhältnismäßig kurz ist. Sollte ein Mahnbescheid kurzerhand noch innerhalb einer angemessenen Fristsetzung erfolgen, sollten Sie unbedingt binnen 2 Wochen Widerspruch dagegen einlegen mit dem beigefügten Formblatt oder sicherheitshalber auch vorab per Fax. Der Mahnbescheid wäre ungeachtet der Unbegründetheit der Forderung auch mangels Verzuges bereits im gerichtlichen Verfahren mit der Klage zu verwerfen.

Sie sollten daher die Rechnung unter dem Aspekt des ersten Absatzes zurückweisen und den Vermieter auf die Stadtwerke verweisen, die bereits, so wie Sie schildern eine Kostenübernahme im Grunde erklärt haben, als möglicher Verursacher des Defekts.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen, geholfen haben einen ersten rechtlichen Überblick in dieser Rechtsangelegenheit zu gewinnen. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Question 16

Betriebskostenerhöhung nach § 560 BGB und daraus folgende fristlose bzw. fristgerechte Kündigung

Answer 16

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
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Der Kläger habe gegen die Beklagten gemäß § 546 BGB einen Anspruch auf Räumung der Wohnung, da das Mietverhältnis der Parteien durch die frist-gemäße Kündigung des Klägers vom 15. September 2005 beendet worden sei.
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Die in dem Kündigungsschreiben enthaltene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei zunächst auch wirksam gewesen. Die Beklagten hätten sich mit ihren Zahlungen in Rückstand befunden, da die Erhöhungserklärung des Klägers in Bezug auf die Betriebskostenvorschüsse nach § 560 Abs. 4 BGB wirksam gewesen sei. Die fristlose Kündigung sei aber durch die Zahlung der Beklagten innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Durch den Vorbehalt hätten lediglich ein Anerkenntnis und die Wir-kung des § 814 BGB ausgeschlossen werden sollen. Ein solcher Vorbehalt stel-le die durch die Zahlung eingetretene Erfüllung nicht in Frage.
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Die Zahlung der Beklagten habe jedoch nicht die Wirkung der fristgemä-ßen Kündigung beseitigt. Diese sei ebenfalls darauf gestützt, dass die Beklag-ten die Betriebskostenvorauszahlungen nicht angepasst hätten. Auch wieder-holte unpünktliche oder unvollständige Mietzinszahlungen könnten ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen, da sie eine nicht unerhebliche schuldhafte Ver-tragsverletzung des Mieters seien, zumindest wenn der Zahlungsrückstand wie hier zwei Monatsmieten oder sogar mehr überschreite. Die Beklagten hätten ihre Zahlungspflichten schuldhaft verletzt. Die Nachzahlung könne nicht zu ih-ren Gunsten gewertet werden, da sie unter Vorbehalt erfolgt sei. Die Beklagten hätten sich nicht in einer unverschuldeten wirtschaftlichen Notlage befunden, sondern gemeint, zur Zahlung der erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen nicht verpflichtet zu sein, obwohl der Prozessbevollmächtigte des Klägers sie darauf hingewiesen habe, dass es nicht auf die inhaltliche Richtigkeit der vo-rausgegangenen Betriebskostenabrechnung ankomme. Soweit sie sich auf die Beratung ihres Prozessbevollmächtigten verlassen haben sollten, müssten sie sich dessen unzutreffenden Rechtsrat anrechnen lassen. Der Kläger habe die Beklagten vor dem Ausspruch der ordentlichen Kündigung nicht abmahnen müssen. Ein solches Erfordernis lasse sich dem Wortlaut des § 573 BGB, der
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Entstehungsgeschichte der Vorschrift, der Systematik des Gesetzes und dem Vergleich mit der Regelung der fristlosen Kündigung nicht entnehmen.
II.
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Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision - trotz der Säumnis des Klägers durch streitiges Urteil (unechtes Ver-säumnisurteil) - zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht den von dem Kläger gegen die Beklagten geltend gemachten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB bejaht, weil die mit an-waltlichem Schreiben des Klägers vom 15. September 2005 hilfsweise erklärte ordentliche (fristgemäße) Kündigung des Mietverhältnisses der Parteien gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam ist.
1. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertrag-lichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Das ist hier der Fall.
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a) Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist nach der vom Berufungsgericht zutreffend zitierten Senatsrecht-sprechung unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss ständig unpünktlich oder unvollständig zahlt oder wenn der Mieter mit seinen diesbezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten überschreitet, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug ist, weil dann sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach
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§ 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB besteht (vgl. Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428, unter II 1, jew. m.w.N.). Beides trifft hier zu.
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Auf der Grundlage des von den Beklagten nicht angefochtenen Urteils des Amtsgerichts Potsdam vom 11. November 2004 hat sich ihre monatliche Miete um 71,56 € auf 287,22 € erhöht. Weiter sind, wie das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision unangegriffen angenommen hat, durch das Schreiben der Hausverwaltung des Klägers vom 8. November 2004 - unabhän-gig von etwaigen inhaltlichen Mängeln der damit erteilten Betriebskostenab-rechnung für das Jahr 2003 - die von den Beklagten zu leistenden monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB wirksam um 127,35 € auf 191 € ab Januar 2005 erhöht worden. Gleichwohl haben die Be-klagten unverändert nur eine Miete von 215,66 € und einen Betriebskostenvor-schuss von 63,65 € im Monat gezahlt. Dies haben sie mehrere Monate lang und damit ständig im Sinne der genannten Senatsrechtsprechung getan. Zum Zeit-punkt des Kündigungsschreibens des Klägers vom 15. September 2005 waren sie daher - unter Berücksichtigung des dem Kläger vom Amtsgericht Potsdam zugesprochenen Betrages von 1.359,64 € - mit insgesamt 3.292,95 € und damit weit mehr als zwei Monatsmieten nebst Betriebskostenvorschüssen (287,22 € + 191 € = 478,22 €; 478,22 € x 2 = 956,44 €) in Verzug (§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).
b) Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru-fungsgerichts, dass die Beklagten bei der Verletzung ihrer mietvertraglichen Zahlungsverpflichtungen schuldhaft gehandelt haben.
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aa) Eine Rechtfertigung dafür, dass die Beklagten nach Erlass des Ur-teils des Amtsgerichts Potsdam vom 11. November 2004 statt der danach vom
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Kläger zu Recht um 71,56 € auf 287,22 € erhöhten Miete wie bisher nur eine solche von 215,66 € im Monat gezahlt haben, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich. Insbesondere berechtigte sie dazu nicht der Umstand, dass der Klä-ger Berufung eingelegt hat, um seine noch weitergehende Mieterhöhungsforde-rung durchzusetzen. Sie selbst haben das Urteil nicht angefochten.
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bb) Entgegen der Rüge der Revision ist das Berufungsgericht gemäß dem Vortrag der Beklagten davon ausgegangen, dass sie der Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse ab Januar 2005 nicht wegen einer wirtschaftlichen Notlage - eine solche kann das Verschulden ausschließen (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = ZMR 2005, 356, unter II 2 d cc) -, sondern deswegen nicht entsprochen haben, weil sie die ihnen mit Schreiben vom 8. November 2004 übersandte Betriebskostenabrechnung in einzelnen Positionen für falsch gehalten haben. Etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechung berechtigten die Beklagten indessen nach der zutref-fenden Ansicht des Berufungsgerichts nicht, die bisherigen Betriebskostenvor-schüsse unverändert weiter zu zahlen. Wie bereits vorstehend (unter II 1 a) er-wähnt, war die Erhöhung gemäß § 560 Abs. 4 BGB unabhängig von der Rich-tigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam. Die gegenteilige Annahme der Beklagten war rechtlich verfehlt. Dieser Rechtsirrtum war vermeidbar und daher nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen. Der damalige Prozessbevollmächtigte des Klägers hatte sie nach den unangegriffenen Fest-stellungen des Berufungsgerichts ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen von der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung unabhängig war. Falls die Beklagten diesem Hinweis nicht trauten, hätten sie anderweit Rechtsrat einholen müssen. Sofern sie sich insoweit auf einen falschen Rechtsrat ihres damaligen Prozessbevoll-mächtigten verlassen haben sollten, was das Berufungsgericht offen gelassen
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hat, müssen sie sich dessen Verschulden nach § 278 BGB zurechnen lassen (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b und 3 a).
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cc) Ohne Erfolg beruft sich die Revision weiter unter Hinweis auf das Se-natsurteil vom 16. Februar 2005 (aaO, unter II 2 d cc) darauf, dass die Beklag-ten im Oktober 2005 die damaligen Zahlungsrückstände auf Miete und Be-triebskostenvorschüsse ausgeglichen haben. Wie sie selbst nicht verkennt, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nach der Rechtsprechung des Senats zwar die fristlose Kün-digung unwirksam werden, nicht hingegen die hier in Rede stehende fristgemä-ße Kündigung (Urteil vom 16. Februar 2005, aaO, unter II 2; Urteil vom 11. Januar 2006, aaO, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter II 1). Der nachträgliche Ausgleich der Rückstände ist im vorliegenden Fall nach der zutreffenden Ansicht des Berufungsgerichts aber auch nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen. Die Beklagten haben die betref-fenden Nachzahlungen vom 25. Oktober 2005 unter Vorbehalt geleistet und sich damit unabhängig von einer Erfüllungswirkung (vgl. insoweit BGHZ 139, 357, 367 f.) zumindest die Rückforderung offen gehalten, ohne dass dafür eine Rechtfertigung dargetan oder sonst ersichtlich ist. Hinzu kommt, dass die Be-klagten zum einen auch in den beiden folgenden Monaten November und De-zember 2005 Miete und Nebenkostenvorschuss zunächst nur in unveränderter Höhe gezahlt und den dadurch begründeten neuen Rückstand wiederum erst nachträglich - hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen erneut nur unter Vorbehalt - ausgeglichen haben und dass sie zum anderen auch den im Zu-sammenhang mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 vom Kläger gemäß § 560 Abs. 4 BGB um weitere 8 € auf 199 € erhöhten monatlichen Be-triebskostenvorschuss wiederum grundlos nur unter Vorbehalt zahlen.
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2. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass vor der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses der Parteien durch den Kläger eine Abmahnung der Beklagten nicht erforderlich war.
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a) Die Frage, ob der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses we-gen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) eine Abmahnung oder sogar eine mit Kündigungsandrohung versehene (qualifizierte) Abmahnung vorauszugehen hat, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten (offen gelassen im Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, unter II 3 b). Nach einer Meinung ist diese Frage zu bejahen (LG Itzehoe, WuM 1992, 608; LG Lüneburg, WuM 1995, 708; jeweils zu der inhaltsgleichen Regelung des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF; LG Hamburg, ZMR 2005, 867, 869; Bieber, BGHReport 2005, 689, 690; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 14; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 12; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 58 f.; Krenek in: Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand XI/2006, § 573 Rdnr. 16; Lützenkirchen, MDR 2001, 1385, 1391 f.; differenzierend Lammel, Wohnraum-mietrecht, 3. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 49; in Ausnahmefällen OLG Hamm, WuM 1998, 485, 486). Nach anderer Ansicht ist sie dagegen zu verneinen (OLG Ol-denburg (Rechtsentscheid), NJW-RR 1992, 79, zu § 564b BGB aF für den Fall des Zahlungsverzugs; Schläger, ZMR 1991, 41, 47, ebenfalls noch zu § 564b BGB aF; Franke in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbau-recht, Band 6, Stand März 2005, § 573 BGB Anm. 7.1 Nr. 2, Anm. 9 Nr. 3, Anm. 12 Nr. 7; Gahn in: Schmid, Mietrecht, 2006, § 573 BGB Rdnr. 16; Grapen-tin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 62, 64; Hannappel in: Bamberger/Roth, BGB, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 22; Haug in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 19; Herrlein in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 17; Er-man/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 573 Rdnr. 10; Staudinger/Rolfs, BGB (2006),
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§ 573 Rdnr. 31; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 573 Rdnr. 13; teilweise differenzierend, vgl. dazu im Folgenden unter b dd).
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b) Die letztgenannte Auffassung ist richtig.
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aa) Dafür spricht zunächst der Wortlaut der Regelung in § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, die für die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - anders als § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich für die außerordentliche Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis - keine Abmahnung vorsieht.
bb) Dies entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, der sich aus der Entstehungsgeschichte der erst vor wenigen Jahren durch das Mietrechtsre-formgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) neu gefassten Vorschriften ergibt. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 543 BGB legt des-sen Absatz 3 “in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung aus-drücklich fest, dass als weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung … erforderlich ist” (BT-Drucks. 14/4553 S. 44). Zweifellos war dem Gesetzgeber nicht nur die bisherige Rechtsprechung zur fristlosen Kündigung bekannt, sondern auch der Rechtsentscheid des OLG Ol-denburg (aaO), wonach die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht eine vorherige Abmahnung voraussetzt. Wenn der Gesetzgeber gleich-wohl die Regelung des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF inhaltsgleich in § 573 BGB übernommen hat, folgt daraus sein Wille, es bei dieser Recht-sprechung zu belassen. Dies steht im Einklang mit der Begründung des Regie-rungsentwurfs zu § 573 Abs. 2 BGB, dass insoweit grundsätzlich kein Ände-rungsbedarf besteht (aaO, S. 65).
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cc) Aus der Gesetzessystematik ergibt sich nichts anderes. Insbesonde-re lässt sich aus dem Umstand, dass nach § 314 Abs. 2 Satz 1 BGB allgemein
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vor der fristlosen Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund eine erfolglose Abmahnung erforderlich ist, für die fristgemäße Kündi-gung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nichts herleiten. Das zeigt sich auch daran, dass selbst die gegenüber § 314 BGB für die fristlose Kündi-gung von Mietverhältnissen spezielle Vorschrift des § 543 BGB in Absatz 3 eine differenzierte Lösung vorsieht.
dd) Bei der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuld-hafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters besteht für eine vorheri-ge Abmahnung auch grundsätzlich kein Bedarf. Ein solcher ergibt sich nament-lich nicht aus dem Zweck des § 573 BGB, den vertragstreuen Mieter vor dem ungerechtfertigten Verlust der Wohnung als seines Lebensmittelpunktes zu schützen (vgl. BVerfGE 68, 361, 369 ff.; 89, 1, 9, jeweils zu der Vorgängerrege-lung des § 564b BGB aF). Die ordentliche Kündigung setzt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht nur eine erhebliche Pflichtverletzung, sondern auch ein Ver-schulden des Mieters voraus. Damit hat es der Mieter selbst in der Hand, ob er dem Vermieter Anlass zur Beendigung des Mietverhältnisses bietet. Wie bereits oben (unter II 1 b bb) erwähnt, ist etwa eine ordentliche Kündigung wegen Zah-lungsverzugs ausgeschlossen, wenn dieser darauf beruht, dass der Mieter un-verschuldet in eine wirtschaftliche Notlage gekommen ist.
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Darüber hinaus ist auch ein praktisches Bedürfnis für eine Abmahnung in der Regel nicht ersichtlich. Typischerweise erklärt der Vermieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - wie hier - hilfsweise neben der außerordentli-chen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Diese setzt aber gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung voraus, so dass der Mieter bereits auf diesem Wege gewarnt ist. Soweit nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise eine Abmahnung entbehrlich ist, erscheint sie erst
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recht für das mildere Mittel der fristgemäßen Kündigung nicht geboten. Der Umstand, dass im Fall des Zahlungsverzugs der nachträgliche Ausgleich des Rückstandes innerhalb bestimmter Frist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden lässt, nicht dagegen auch die frist-gemäße Kündigung (vgl. dazu bereits oben unter II 1 b cc), rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dient der im all-gemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit. Diese Gefahr besteht bei einer ordentlichen Kündigung, die an die Fristen des § 573c Abs. 1 BGB von drei bis neun Monaten gebunden ist, in geringerem Maße. Der Mieter hat je nach Dauer des Mietverhältnisses einen wesentlich längeren Zeitraum zur Verfügung, um sich angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005, aaO, unter II 2 d aa).
Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Ge-wicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorge-legen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten war (vgl. Schläger, aaO; Franke, aaO; Gahn, aaO; Grapentin, aaO; Herrlein, aaO; Erman/Jendrek, aaO; Staudinger/Rolfs, aaO). Das macht die Abmahnung aber nicht zu einer zusätzlichen Voraussetzung der ordentlichen Kündigung. Vielmehr ist sie ledig-lich ein Gesichtspunkt bei der Prüfung, ob eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt. Hier steht dies schon deswegen außer Frage, weil die Beklagten mit ihren Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten übersteigt, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gekommen sind und dadurch sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund
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nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB begründet worden ist (vgl. dazu oben unter II 1 a).

BGH VIII ZR 145/07

Question 17

Grundsatzentscheidung des BGH zum nachträglichen Mietminderungsrecht

Answer 17

Hat ein Wohnungsmieter, dessen Mietvertrag vor dem In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes am 1.9.2001 geschlossen worden ist, sein Recht zur Minderung der Miete verloren, weil er den Mangel längere Zeit nicht gerügt und die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weitergezahlt hat, so verbleibt es hinsichtlich der bis zum 1.9.2001 fällig gewordenen Mieten bei diesem Rechtsverlust. Die Bestimmungen des Mietrechtsreformgesetzes und der hierzu ergangenen Übergangsvorschriften führen - so der Bundesgerichtshof - nicht zu einem Wiederaufleben des Minderungsrechts.
Für nach dem In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes fällig gewordene Mieten beurteilt sich die Frage, ob und in welchem Umfang ein Mieter wegen eines Mangels der Wohnung die Miete mindern kann, ausschließlich nach § 536c BGB. Eine Mietminderung kann danach grundsätzlich auch rückwirkend ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige geltend gemacht werden. Dies in gleicher Weise für Mietverträge, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen worden sind. Die Karlsruher Richter weisen jedoch ausdrücklich darauf hin, dass gleichwohl ein Verlust des Minderungsrechts unter den strengeren Voraussetzungen der Verwirkung (§ 242 BGB) oder des stillschweigenden Verzichts eintreten kann.

Urteil des BGH vom 16.07.2003 VIII ZR 274/02 BGHR 2003, 919

Question 18

Den Wasserverbrauch dürfen Sie mit Zwischenzählern als Differenz berechnen

Answer 18

Ob ein Vermieter den Wasserverbrauch von Wohneinheiten dadurch ermitteln darf, dass er den mit einem Zwischenzähler gemessenen Verbrauch einer Gewerbeeinheit vom Gesamtverbrauch abzieht, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im November 2009 – jetzt wurde das Urteil veröffentlicht.

Vermieter und Mieter einer Wohnung stritten darüber, ob der Vermieter den Wasserverbrauch der Wohnungen in einem auch gewerblich genutzten Gebäude korrekt abgerechnet hatte. Das Gebäude, in dem sich die Mietwohnung des aufbegehrenden Mieters befindet, war in vier Wohnungen und eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss eingeteilt. Der Wasserverbrauch der Gewerbeeinheit wurde mit einem Zwischenzähler gemessen. Für die Wohnungen existierten keine Zwischenzähler. Für die letzte Nebenkostenabrechnung berechnete der Vermieter den auf die Wohnungen umzulegenden Wasserverbrauch, indem er den mit dem Zwischenzähler der Gewerbeeinheit ermittelten Verbrauch vom durch den Hauptwasserzähler angezeigten Gesamtverbrauch abzog. Die Kosten verteilte der Vermieter auf die vier Mietwohnungen entsprechend der Wohnfläche.

Der BGH erklärte die Vorgehensweise des Vermieters für rechtmäßig. Die Abrechnung der Wasserkosten war nicht etwa deshalb unzulässig, weil der Vermieter nur den Verbrauch der Gewerbeeinheit durch einen Zwischenzähler erfasst hatte. Bei der Abrechnung von Wasserkosten müssen verschiedene Nutzergruppen nicht durch eigene Zähler ermittelt werden. Das Mietrecht gewährt in § 556a Abs. 1 BGB bereits für verbrauchsabhängige Kosten eine Abrechnung nach der Wohnfläche. Eine bestimmte Art der Verbrauchserfassung von Wasserkosten ist somit nicht vorgeschrieben. Es bestand somit keine Pflicht des Vermieters, den Gesamtverbrauch der Wohneinheiten mit weiteren Zwischenzählern zu erfassen. Da im entschieden Fall kein bestimmter Kostenverteilungsschlüssel vereinbart war, waren die Wasserkosten der Mietwohnungen entsprechend der Wohnfläche zu verteilen (BGH, Urteil v. 25.11.2009, Az. VIII ZR 69/09).

Question 19

Eigenbedarfskündigung: Nur vergleichbaren Ersatzwohnraum müssen Sie anbieten

Answer 19

Ob ein Vermieter ein Mietverhältnis rechtmäßig wegen Eigenbedarfs kündigen durfte, obwohl er seinem Mieter keinen Ersatzwohnraum angeboten hatte, entschied das OLG Düsseldorf im April 2009. Ein Vermieter hatte zwei Mietern, die eine 90 m² große 3-Zimmer-Wohnung für 600 Euro monatlich gemietet hatten, wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die Mieter, die beide Sozialhilfeempfänger waren, widersprachen der Kündigung mit dem Argument, dass der Vermieter ihnen eine auf der gleichen Etage befindliche leer stehende möblierte Wohnung nicht als Ersatz angeboten habe. Der Vermieter war nun gezwungen eine Räumungsklage zu erheben.

Mit Erfolg! Der Vermieter musste die freie Wohnung den Mietern nicht anbieten. Grundsätzlich muss ein Vermieter zwar im Fall einer Eigenbedarfskündigung, seinen Mietern eine im selben Haus bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung anbieten. Im entschiedenen Fall handelte es sich jedoch um eine 60 m² große möblierte Wohnung, die zudem bisher für eine höhere Miete anzumieten war. Die freie Wohnung war somit nicht vergleichbar. Das traf auch auf eine weitere leer stehende Wohnung im Haus zu, die bisher ausschließlich gewerblich genutzt wurde (OLG Düsseldorf, Urteil v. 02.04.2009, Az. 10 U 149/08).

Question 20

Bei unterlassener Beheizung werden Frostschäden nicht ersetzt

Answer 20

Ob eine Versicherung verpflichtet ist einen Frostschaden zu ersetzen, wenn in den geschädigten Räumlichkeiten die Heizkörper abgeschaltet waren und lediglich zeitweise Heizlüfter betrieben wurden, hat das Landgericht Dortmund im Juni 2008 entschieden.

In einem leer stehenden Gebäude trat Anfang März 2005 Leitungswasser aus einem Durchlauferhitzer aus und verursachte einen Wasserschaden von insgesamt 76.000 Euro. Als der Eigentümer der Immobilie seine Versicherung auf Schadensersatz in Anspruch nehmen wollte, lehnte diese ab, weil ein Sachverständiger den Schaden auf Frosteinwirkungen zurückführte. Der uneinsichtige Eigentümer verklagte die Versicherung.

Ohne Erfolg! Das Dortmunder Landgericht holte zunächst selbst ein gerichtliches Gutachten ein. Der Gerichtsgutachter stellte ebenfalls fest, dass der Schaden durch Frost verursacht wurde. In den Versicherungsbedingungen ist verbindlich geregelt, dass leer

Question 21

In vor dem 1.1.2004 abgeschlossen Mietverträgen sind für die Berechnung der Wohnfläche die Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV heranzuziehen

Answer 21

Die Auslegung des in einem formularmäßigen Mietvertrag über Wohnräume verwendeten Begriffs “Mietraumfläche”, unterliegt den rechtlichen Anforderungen, die für AGB gelten. Da für den Begriff Mietraumfläche kein allgemeiner und eindeutiger Sprachgebrauch existiert, kann nicht ohne weiteres angenommen werden, ein durchschnittlicher Mieter verstehe darunter die Grundfläche der vermieteten Wohnräume.

Der Sachverhalt:
Der Kläger mietete mit Vertrag von Mai 2003 eine Drei-Zimmer-Dachgeschosswohnung der Beklagten. In dem Formularmietvertrag ist u.a. aufgeführt:
“Vermietet werden die nachfolgend aufgeführten Räume im Hause: 3 Zimmer, 1 Küche, 1 Flur, 1 WC mit Dusche, Kellerraum Nr. 6. Dem Mieter werden die Mieträume vermietet als Wohnräume. Die Mietraumfläche beträgt ca. 61,5 qm.”

Die handschriftlich eingefügte Flächenangabe von 61,5 qm entspricht der Grundfläche der Wohnung. Unter Berücksichtigung der Dachschrägen beträgt die Wohnfläche i.S.d. §§ 42 bis 44 II. BV hingegen 54,27 qm. Der Kläger macht nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung überzahlter Miete i.H.v rd. 1.700 € wegen der sich ergebenden Flächenabweichung für die Zeit von Juni 2003 bis November 2007 geltend.

AG und LG wiesen die Klage ab. Auf die Revision des Klägers hob der BGH das Urteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Dem Kläger steht wegen einer Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche dem Grunde nach ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zu.

Die Beklagten haben ein Mietvertragsformular nach dem so genannten “Sigel-Einheitsmietvertrag” verwendet, dessen Auslegung den rechtlichen Anforderungen unterliegt, die für AGB gelten. Da für den Begriff “Mietraumfläche” kein allgemeiner und eindeutiger Sprachgebrauch existiert, kann nicht ohne weiteres angenommen werden, ein durchschnittlicher Mieter verstehe darunter die Grundfläche der vermieteten Wohnräume. Denn wenn Räume wie hier als Wohnräume vermietet werden, kommt es zumindest in Betracht, dass der Mieter davon ausgeht, dass entsprechende Maßangaben die Wohnfläche i.S.d §§ 42 bis 44 II. BV bezeichnen.

Ist somit ein eindeutiges Verständnis des Begriffs “Mietraumfläche” nicht festzustellen, ist nach der Regel des § 305c Abs. 2 BGB im Zweifel die für den Verwendungsgegner günstigste Auslegung vorzuziehen. Für den Kläger, der eine Mietminderung wegen Flächenabweichung geltend macht, ist es günstiger, unter dem Begriff die Wohnfläche zu verstehen, da diese wegen der Dachschrägen kleiner ist als die Grundfläche der Wohnung.

Es gelten daher die Grundsätze, wie sie der BGH auch sonst auf Fälle angewandt hat, in denen der Mietvertrag eine Flächenangabe enthielt. Danach sind bei Mietverträgen, die vor dem 1.1.2004 abgeschlossen worden sind, für die Berechnung der Wohnfläche die Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV heranzuziehen, sofern - wie im Streitfall - ein übereinstimmendes abweichendes Verständnis nicht festgestellt werden kann und ein anderer Berechnungsmodus weder ortsüblich noch nach der Art der Wohnung nahe liegender ist. Die Wohnfläche beträgt hiernach unstreitig 54,27 qm und weicht somit um mehr als 10 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche ab.

BGH 21.10.2009, VIII ZR 244/08

Question 22

Betriebskosten: Mieter dürfen Rechnungen und Belege fotografieren

Answer 22

Ein Mieter darf anlässlich einer Überprüfung seiner Betriebskostenabrechnung die Belege fotografieren, entschied das Amtsgericht in München im September 2009. Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung. Aus diesem Grunde suchte der Mieter den Vermieter auf und ließ sich die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege und Rechnungen vorlegen. Da er die Dokumente später noch zu Hause eingehend prüfen wollte, beabsichtigte er diese zu fotografieren. Der Vermieter hielt dies für unzulässig und verbot dem Mieter die Nutzung seiner Kamera. Der Mieter war der Ansicht, dass der Vermieter sein Recht auf Belegeinsicht verletzt hatte und reichte Klage ein.

Mit Erfolg! Das Münchener Amtsgericht entschied zu Gunsten des Mieters, das der Vermieter das Fotografieren der Belege zulassen musste. Das Fotografieren oder Fotokopieren von Belegen auf eigene Kosten ist mit der Anfertigung von handschriftlichen Notizen gleichzustellen. Da ein Mieter sich grundsätzlich Notizen machen darf, ist auch das Anfertigen von Ablichtungen der Belege mit technischen Hilfsmitteln, insbesondere durch Abfotografieren, Einscannen oder Kopieren zulässig. Ein Mieter nutzt dabei nur die üblichen technischen Möglichkeiten. Zudem entsteht einem Vermieter dabei kein zusätzlicher Aufwand, beispielsweise Kopierkosten. Der Rechtsstreit dürfte jedoch noch nicht endgültig entschieden sein, denn das Gericht hat die Berufung zugelassen (AG München, Urteil v. 21.09.2009, Az. 412 C 34593/08).

Question 23

Ständige Spülung der Toilette rechtfertigt fristlose Kündigung

Answer 23

Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer fristlosen Kündigung. Wohnungsnachbarn des Mieters hatten sich beschwert, weil aus der Wohnung des gekündigten Mieters auch nach 22 Uhr ein ständiges Wasserrauschen zu vernehmen war. Bei einer Wohnungsbesichtigung stellte der Vermieter fest, dass der Mieter die Mechanik im Spülkasten der Toilette blockiert hatte, so dass die Spülung dauerhaft lief. Zunächst mahnte der Vermieter den Mieter erfolglos ab. Da der Mieter die Spülung weiterhin manipulierte, kündigte der Vermieter fristlos und klagte schließlich auf Räumung der Mietwohnung. Der Mieter begründete sein Verhalten damit, dass starke Fäkalgerüche aus der Toilette entströmt seien.

Das zuständige Amtsgericht in Wedding bestätigte die Rechtmäßigkeit der Kündigung. Durch sein Verhalten hatte der Mieter den Hausfrieden nachhaltig gestört und seine mietvertraglichen Pflichten grob verletzt. Die Verursachung ständig hörbaren Wasserrauschens stellt eine nachhaltige und unzumutbare Lärmbelästigung dar. Der Mieter hatte im Übrigen durch sein Verhalten den Vermieter und die übrigen Mieter mit großer Wahrscheinlichkeit finanziell geschädigt, da in dem Gebäude keine individuellen Wasserzähler installiert waren. Das Gericht belehrte den Mieter zudem darüber, dass er die von ihm geltend gemachte Geruchsbelästigung dem Vermieter als Mangel hätte anzeigen müssen (AG Wedding, Urteil v. 19.10.2009, Az. 15b C 80/09).

Question 24

Nach Austausch der Schlösser kann ein Vermieter keine Nutzungsentschädigung verlangen

Answer 24

räumte der Mieter nicht unverzüglich die Wohnung. Deshalb tauschte der Vermieter das Schloss der Eingangstür der Mietwohnung aus. Anschließend verklagte er den Mieter auf Nutzungsentschädigung.

Ohne Erfolg! Das Berliner Kammergericht entschied, dass das Auswechseln des Schlosses eine verbotene Handlung des Vermieters darstellte. Einem Vermieter steht zwar nach einer rechtmäßigen Kündigung grundsätzlich ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der ursprünglich gezahlten Miete zu, wenn der Mieter die Wohnung unberechtigt weiter nutzt. Durch den Austausch des Schlosses hatte sich der Vermieter jedoch einer rechtswidrigen Handlung schuldig gemacht, so dass dem Mieter eine Vorenthaltung der Mietwohnung gem. § 546a BGB nicht mehr vorgeworfen werden konnte. Der Vermieter hatte seinen Anspruch auf die Nutzungsentschädigung durch seine Rechtsverletzung verwirkt (KG, Beschluss v. 14.09.2009, Az. 8 U 135/09).

Question 25

Kündigung wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlung

Answer 25

Will der Vermieter einem Mieter wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlung fristlos kündigen, so muss er zwar zunächst abmahnen. Er muss aber nicht abwarten, ob der Mieter innerhalb des darauf folgenden Jahres noch dreimal verspätet zahlt. Dies entschied der Bundesgerichtshof nun mit Urteil vom 11. Januar 2006. Die Abmahnung soll dem Mieter noch eine letzte Chance zu vertragsgemäßem Verhalten geben. Ergreift er diese nicht, setzt er also die unpünktliche Mietzahlung fort, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, auch wenn zwischen Abmahnung und Kündigung lediglich ein Zahlungstermin liegt, an dem unpünktlich gezahlt wurde.

Die Entscheidung gilt nicht für Bagatellfälle, z.B. wenn die Zahlungen nur vereinzelt verspätet erfolgen. Wichtig ist in jedem Fall, dass im Vorfeld eine Abmahnung erfolgt, die dem Mieter konkret vor Augen führt, was er falsch gemacht hat. Dabei ist ihm gleichzeitig anzukündigen, dass Folge des Nichtabstellens eine Kündigung sein wird. Mit der fristlosen sollte immer auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden, da deren Voraussetzungen geringer sind. (Autor: Tank - Fundstelle: BGH, Urteil vom 11.01.06, VIII ZR 364/04 - Datum: 13.09.06)

Kündigung sicher machen, wenn der Mieter unregelmäßig zahlt

Im Beispielsfall zahlte ein Mieter seit Monaten unregelmäßig seine Miete, außerdem standen noch Zahlungen aus. Obwohl der Vermieter ein Jahr zuvor rechtmäßig die Miete aufgrund von Modernisierungen erhöht hatte, zahlte der Mieter weiterhin die ursprünglich vereinbarte Miete. Die offene Forderung hatte der Mieter zunächst ausgeglichen, nachdem bereits eine fristlose Kündigung erfolgt war. Gegenstandslos geworden war somit die fristlose Kündigung aufgrund der gesetzlichen Schonfrist. Nur den ehemals vereinbarten Betrag leistete der Mieter aber auf die im Anschluss zurecht erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen.

In einem Grundsatzurteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) dahingehend entschieden, dass eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung in einem vergleichbaren Fall wirksam war (BGH, Az. VIII ZR 145/07). Dabei hatte der Mieter wie im Beispielsfall die Miete regelmäßig unvollständig oder unpünktlich gezahlt, war zudem mit zwei Mieten nebst Betriebskosten in Verzug. In den Augen des BGH war dies eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters. Obwohl ein nachträglicher Ausgleich der Rückstände die fristlose Kündigung unwirksam werden ließ, war in diesem Fall eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung des Vermieters wirksam.

Question 26

Mieterhöhung und Modernisierung § 554 BGB

Answer 26

Modernisiert der Vermieter die Mieträume (zum Beispiel durch Einbau einer energiesparenden Heizung, einer Badmodernisierung oder dem Einbau von isolierverglasten Fenstern), so kann er vom Mieter grundsätzlich eine Mieterhöhung gemäß § 3 Miethöhegesetz verlangen. Das Gesetz sieht einen Mietzinserhöhungsanspruch von 11 % der Modernisierungskosten vor, wobei ersparte Instandsetzungsaufwendungen abzusetzen sind, darüber hinaus muß der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer Mieterhöhung führen, die in keinem Verhältnis zur Ersparnis für den Mieter stehen, können nicht in voller Höhe durchgesetzt werden. Im übrigen hat der Vermieter die Mieterhöhung nicht nur schriftlich anzufordern, sondern auch zu erläutern. Dafür genügt grundsätzlich nicht alleine die Bezeichnung der Maßnahme und die Zusammenstellung der Kosten, vielmehr muß der Begründung zu entnehmen sein, wieso die Maßnahme zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung geführt hat. Einer ausführlichen Begründung der Modernisierungsmaßnahmen bedarf es dann nicht, wenn allein aufgrund der Bezeichnung der Maßnahme für den Mieter ohne weiteres erkennbar ist, worin die Gebrauchswerterhöhung liegt, beispielsweise bei dem Einbau einer Zentralheizung anstelle von Kohleöfen, dem erstmaligen Einbau einer Sammelantenne oder dem Einbau einer Türöffner- und Gegensprechanlage. Soweit es allerdings auch um die Ersparnis von Energiekosten geht, sind diese im einzelnen zu erläutern.

Modernisierungsmaßnahmen setzt voraus, daß die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung in der Mieterhöhungserklärung begründet wird. Bei umfangreichen Modernisierungsarbeiten müssen zudem die Kosten nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt werden.

Landgericht Berlin, Urteil vom 14.11.2000, Aktenzeichen 64 S 265/00.

Erfordernisse der Modernisierungsankündigung

Bei der Ankündigung einer Modernisierung des Wohnhauses - hier: Wärmedämmung von Außenwänden - bedarf es nicht der Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung zur formell ordnungsgemäßen Ankündigung. Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes der durchgeführten Maßnahme ist die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten der renovierten Teile oder die gegenständliche Beschreibung der durchgeführten Baumaßnahme.

Kammergericht, Urteil vom 20.04.2006, Aktenzeichen 8 U 204/05

Gemäß § 559 b Absatz 1 Satz 2 BGB setzt die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB neben einer Berechnung der Mieterhöhung aufgrund der entstandenen Kosten voraus, dass die Erhöhung entsprechend der Voraussetzungen der §§ 559, 559 a BGB erläutert wird. Der Vermieter muss in der Erklärung darlegen, inwieweit die von ihm durchgeführten Maßnahmen solche sind, die eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirken. Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.
Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhung zur Erklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Sofern neben Modernisierungsarbeiten gleichzeitig Instandhaltungsarbeiten durchgeführt wurden, müssen die Instandhaltungskosten nachvollziehbar von den Kosten für die Modernisierung getrennt werden.

Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung

Die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen setzt neben einer Berechnung der Mieterhöhung aufgrund der entstandenen Kosten auch voraus, dass die Erhöhung gegenüber dem Mieter im Einzelnen erläutert wird. Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung plausibel nachvollziehen kann.

Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer ein Mieter beurteilen kann, ob die Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt
Die erforderliche Erläuterung müsse jedoch nicht zwingend in dem Mieterhöhungsschreiben selbst, sondern könne auch in einem vorhergehenden Ankündigungsschreiben erfolgen, urteilten die Richter (Az. 8 U 204/05).

Werden neben Modernisierungsarbeiten gleichzeitig Instandhaltungsarbeiten durchgeführt, so sind die Instandhaltungskosten für den Mieter nachvollziehbar von den Kosten für die Modernisierung zu trennen. Mit Instandhaltungskosten kann der Mieter im Rahmen der Mieterhöhung nicht belastet werden.

Question 27

Lärm ist nicht immer ein Mangel

Answer 27

Auch in diesem Fall entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil zu Gunsten eines Vermieters. Nimmt ein Vermieter bauliche Veränderungen an seiner Immobilie vor, die den Lärm zwar steigern, führt das nicht zu einem Mangel, wenn die Lärm-Grenzwerte nicht überschritten werden.

Ein Mieter einer Mietwohnung im 4. Stock eines innerstädtischen Wohn- und Geschäftshauses, beklagte sich über Lärmbelästigung durch eine Lüftungsanlage. Bei Abschluss des Mietvertrages befand sich im Erdgeschoss eine Bankfiliale. Zuletzt wurde in diesen Räumen ein Fischrestaurant betrieben. Nach Eröffnung des Fischrestaurants wurde eine Lüftungsanlage installiert, deren Kamin durch den Innenhof zum Dach führt. Weil der Mieter die Geräusche der Lüftungsanlage als störend empfand, minderte er die Miete.

Der BGH entschied jedoch, dass die von der Lüftungsanlage verursachten Geräusche keinen Mangel der Mietwohnung darstellen. Der Mieter war zur Minderung nicht berechtigt, weil die Geräusche der Lüftungsanlage die Grenzwerte der TA-Lärm nicht überschritten. Ein Vermieter schuldet seinen Mietern gegenüber lediglich die Einhaltung der technischen Schutznormen. Wenn eine Immobilie ursprünglich eine günstigere Lärmbelastung aufweist als aufgrund der technischen Normen zu erwarten ist, kann ein Mieter nicht erwarten, dass dieser Zustand zukünftig beibehalten wird (BGH, Urteil v. 23.9.2009, Az. VIII ZR 300/08).

Question 28

Keine Miete des Vormieters, wenn der Nachmieter die Wohnung schon nutzt

Answer 28

Ein Mieter hatte seine Mietwohnung fristgemäß für Anfang Januar 2009 gekündigt, zog jedoch schon im Oktober 2008 aus. Der Vermieter sicherte ihm zu, dass er bis zur Beendigung des Mietverhältnisses keine Miete mehr zahlen müsse, wenn ein Nachmieter in die Mieträume einzieht. Ab Dezember 2008 mietete tatsächlich ein Nachmieter die Räume an. Obwohl der Mieter bereits ab November eine Renovierung der Wohnung durchführte, verlangte der Vermieter vom ehemaligen Mieter die komplette Novembermiete. Als der Mieter die Zahlung verweigerte, zog der Vermieter vor Gericht.

Das Gericht entschied zu Gunsten des Mieters. Ein Mieter schuldet zwar grundsätzlich die Zahlung der Miete bis zur Beendigung des Mietverhältnisses. Das gilt aber dann nicht, wenn eine Mietwohnung vor Beendigung des Mietverhältnisses einem Nachmieter überlassen wird. In diesem Fall kann der Mieter die Wohnung nicht mehr selbst nutzen. Da der Vermieter dem Nachmieter die Wohnung ab Mitte November überlassen zur Renovierung überlassen hatte, musste der ehemalige Mieter nur bis zu diesem Zeitpunkt zahlen (AG Neuruppin, Urteil v. 15.01.2009, Az. 42 C 273/08).

Question 29

Bürgschaft und Kaution

Answer 29

Bei Wohnraummietverhältnissen besteht eine erhebliche Einschränkung, da die Bürgschaft eine Sicherheit i.S.v. § 551 BGB darstellt mit der Folge, dass die Begrenzung der gesamten, durch den Mieter zu leistenden Sicherheit auf das Dreifache der Monatsmiete auch für die Bürgschaft gilt.

Eine unbeschränkte Bürgschaft ist jedoch nicht insgesamt unwirksam, sondern bleibt bis zur Höhe einer dreifachen Monatsmiete wirksam (OLG Hamburg, Urteil v. 31.1.2001, 4 U 197/00, ZMR 2001, 887).

Daher ist die Vereinbarung, nebeneinander eine Barkaution und eine Bürgschaft zu stellen, unzulässig, wenn und soweit beide Sicherheiten betragsmäßig zusammengenommen die Summe von 3 Monatsmieten überschreiten.

Der gleichwohl geschlossene Bürgschaftsvertrag ist nach §§ 551, 134 BGB ebenfalls nichtig (OLG Köln, Urteil v. 30.8.1988, 22 U 83/88, WuM 1989, 136). Dies ergibt sich aus dem Zweck des § 551 BGB, den Mieter vor zu hohen Belastungen durch Sicherheitsleistungen zugunsten des Vermieters zu schützen, der ohnehin durch sein Pfandrecht nach § 562 BGB eine - vielfach allerdings wohl unzureichende - Sicherheit besitzt. Abgesehen davon würde der Abschluss neuer Mietverträge wesentlich erschwert, wenn der Vermieter berechtigt wäre, neben einer Barkaution bis zur Höhe von 3 Monatsmieten eine der Höhe nach unbeschränkte Bürgschaft zu fordern.

Question 30

Kündigungsverzicht (formularmäßig) nur für 4 Jahre

Answer 30

Seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 kann ein Wohnungsmietvertrag nur noch bei Vorliegen eines gesetzlichen Befristungsgrundes, z. B. Eigenbedarf des Vermieters befristet werden. Wird der Mietvertrag ohne Vorliegen eines solchen Befristungsgrundes befristet, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs. 1 S. 2 BGB).
Bereits kurze Zeit nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform hat sich gezeigt, dass sich diese Bestimmung, die eigentlich zum Schutz des Mieters in das Gesetz aufgenommen wurde, auch zum Nachteil des Mieters auswirken kann; nämlich dann, wenn nicht der Vermieter, sondern der Mieter einen befristeten Vertrag abschließen will, z. B. um sicher zu stellen, dass er während der Laufzeit des Vertrages nicht ordentlich, z. B. wegen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt werden kann. Der Gesetzgeber hat aber - selbst wenn sich die Parteien einig sind - verboten, solche befristeten Beträge abzuschließen; es sei denn, der Vermieter weiß bereits bei Abschluss des Vertrages wann Eigenbedarf geltend gemacht wird und teilt dies dem Mieter auch schriftlich mit.

Die Praxis musste somit nach Auswegen suchen, um diesen Fehler der Mietrechtsreform zu “reparieren”. Diskutiert wurde, ob ein Kündigungsverzicht des Mieters, des Vermieters oder durch beide Parteien zulässig ist. Ein solcher Verzicht kann ebenfalls zu dem gewünschten Ergebnis führen, dass eine ordentliche Kündigung für eine bestimmte Dauer ausgeschlossen ist.

Nach kontroversen Diskussionen in der Literatur und widersprüchlichen Entscheidungen der Mietgerichte hat der Bundesgerichtshof nunmehr in letzter Instanz mit 2 neuen Entscheidungen klar gestellt, dass ein solcher Kündigungsverzicht - allerdings mit bestimmten Einschränkungen - zulässig ist. Danach können Mieter, Vermieter oder auch beide Parteien für einen bestimmten Zeitraum auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichten.
Ein Verzicht durch den Mieter hat für den Vermieter den Vorteil, dass ein nochmaliger kurzfristiger Mieterwechsel vermieden wird. Ein Verzicht des Vermieters stellt für den Mieter sicher, dass er für eine bestimmte Zeit in der Wohnung bleiben kann, ohne eine ordentliche Kündigung des Vermieters, z. B. wegen Eigenbedarfs befürchten zu müssen.
Wird ein Kündigungsverzicht individuell vereinbart, d. h. wird dessen Dauer ausgehandelt, ist er uneingeschränkt wirksam (BGH, Urteil v. 22.12.2003, VIII ZR 81/03, WuM 2004, 157).
Dagegen kann ein - auch beiderseitiger - Verzicht formularmäßig nur für einen Zeitraum von maximal 4 Jahren vereinbart werden. Formularmäßigkeit liegt bereits dann vor, wenn der Vermieter beabsichtigt, eine bestimmte vertragliche Regelung, z. B. einen Kündigungsverzicht, mehrfach zu verwenden. In diesem Fall sieht die Rechtsprechung bereits die erste Verwendung nicht mehr als individuell, sondern als formularvertraglich an - unabhängig davon, ob sie in vorgedruckter Form (z. B. im Formularmietvertrag) oder in sonstiger Weise (hand- oder maschinenschriftlich, per Computer) abgefasst ist. Gleiches gilt, wenn die fragliche Klausel lediglich eine Leerstelle für die Eintragung einer Zahl vorsieht, der Vermieter diese Zahl (Dauer des Verzichts) selbst einträgt und dem Mieter nur Gelegenheit zur Lektüre und Prüfung gibt. Dies stellt nach Auffassung des BGH kein “Aushandeln” dar, das Voraussetzung für eine individuelle Vereinbarung ist.
Eine sog. geltungserhaltende Reduktion einer unwirksamen Vereinbarung wird von der Rechtsprechung abgelehnt. Dies bedeutet, dass z. B. ein formularmäßig für 5 Jahre vereinbarter Verzicht nicht auf die zulässigen 4 Jahre beschränkt wird. Der Verzicht ist in diesem Fall insgesamt unwirksam mit der Folge, dass der Mieter immer innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen kann.
Ein Kündigungsverzicht sollte daher immer nur einen Zeitraum von höchstens 4 Jahren umfassen, da der Vermieter den ihm obliegenden Beweis des “Aushandelns” eines längeren Zeitraumes in aller Regel nicht erbringen kann (BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04, WuM 2005, 346).

Question 31

Kündigung des Mietvertrags bei Trennung, oder WG

Answer 31

Das OLG Köln (Aktenzeichen 4 UF 169/05) hat folgendes entschieden:

Nach endgültiger Trennung der Eheleute kann ein Ehepartner die Zustimmung zur Kündigung der gemeinsam angemieteten ehemaligen Ehewohnung von dem in der Wohnung verbliebenen Ehegatten dann verlangen, wenn unterhaltsrechtliche Gründe oder auch der Gesichtspunkt nachehelicher Solidarität dem nicht entgegen stehen. Denn in diesem Falle ist der Grund für einen Anspruch des in der Ehewohnung verbliebenen Ehegatten, das Mietverhältnis unter Mitwirkung des anderen Ehegatten aufrechtzuerhalten, weggefallen.

Im Regelfall, insbesondere bei der WG, soll durch die gemeinsame Wohnung und deren Finanzierung Geld gespart werden. Es liegt dann kraft Gesetzes eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) vor, § 705 f BGB, mit dem Zweck, gemeinsam eine Wohnung anzumieten und zu bewohnen.
Die Personen der GbR, die so genannten Gesellschafter, haften gesamtschuldnerisch für die mietvertraglichen Pflichten, insbesondere die Mietzinszahlung. Gerade aber bei Auszug aus einer WG kommt es für den Ausziehenden oftmals zu einem unerwarteten Problem.

Der Mietvertrag kann mangels besonderer Vereinbarung oder des Vorliegens einer echten “Außengesellschaft” mit dem Vermieter nur von allen Mietern gemeinsam gekündigt werden. Das heißt: Weigert sich der Vermieter, den Ausziehenden aus dem Mietvertrag zu entlassen, haftet der Ausziehende trotzdem für die gesamte Miete weiter. Der Ausziehende muß, wenn seine ehemaligen Mitbewohner einer gemeinschaftlichen Kündigung nicht zustimmen und er aus der Haftung für die Miete rauskommen will, seine Mitmieter auf Erteilung der Zustimmung zur Kündigung verklagen, was letztlich bedeutet, daß alle Mieter aus der Wohnung ausziehen müssen, wenn sich der Vermieter weiterhin nicht kooperativ zeigt.

Eine Ausnahme gilt nur für den Fall, bei dem einer von mehreren Mietern auszieht, den Auszug dem Vermieter mitteilt und der verbleibende Mieter die Mietsache stillschweigend weiter alleine bewohnt und unterhält. Kündigt der Vermieter dann nach Jahren dem verbleibenden Mieter und nimmt ihn in Anspruch, kann sich der verbleibende Mieter nicht auf die formal unwirksame Kündigung berufen. Der BGH war hier der Ansicht, der verbleibende Mieter hätte seinerzeit einer gemeinsamen Kündigung gegenüber dem Vermieter zustimmen müssen. Dies hat er nicht getan sondern die Wohnung stillschweigend weiterbewohnt. Der nun erfolgte Einwand der unwirksamen Kündigung verstoße deshalb gegen Treu und Glauben.(BGH, Entscheidung vom 16.03.2005, AZ: V III ZR 14/04). Hinweis: Hier handelt es sich um einen Ausnahmefall. Daraus kann nicht geschlossen werden, dass jeder Ausziehende nach einigen Monaten oder Jahren aus der Haftung befreit ist oder aus dem Mietvertrag entlassen ist.

Daher sollte der ausziehende Mitmieter stets dafür sorgen, dass sein(e) Nachfolger(in) an seiner (ihrer) Stelle in den Mietvertrag eintritt.

Haftung für Schäden an der Mietsache
Für fahrlässig oder vorsätzlich verursachte Schäden an der Mietsache haften die Mieter gewöhnlich gemeinsam ( BGH in NJW-RR 1990, 701).

Räumungstitel
Die andere Seite der Medaille zur Beendigung des Mietvertrages ist die, daß ein Räumungstitel, z.B. ein Urteil, nur denen gegenüber gilt, die im Titel auch genannt sind. Ist der Titel nicht gegen alle Mieter ergangen, so können sich die nicht Benannten gegen die Räumung wehren.

Auszahlung der Kaution
Die Kaution kann nur von allen Mietern gemeinsam zurückgefordert werden. Im Einzelfall ist denkbar, daß ein Mieter von den übrigen Mietern ermächtigt wird, die Kaution für alle zurückzuverlangen.

Probleme gibt es zudem dann, wenn nur einer der Mieter die Kaution bezahlt hat. Dieser ist nicht berechtigt, die Kaution, etwa wenn er nur selbst auszieht, aber die anderen nicht, vom Vermieter zurückzuverlangen. Hier muß sich der Ausziehende mit seinen Mitmietern auseinandersetzen und eine Lösung finden.

Question 32

Ausländischer Mieter muss Antenne entfernen

Answer 32

Als Vermieter dürfen Sie nun endlich von ausländischen Mietern die Entfernung einer Parabolantenne verlangen. Das geht aus einem wichtigen Urteil des Frankfurter Amtsgerichts (AG Frankfurt, Urteil v. 21.07.2008, Az. 33 C 3540/07) hervor. Ein aus Arabien stammender Mieter hatte eigenmächtig eine Sat-Schüssel installiert, weil er damit die Fernsehprogramme aus seiner Heimat empfangen wollte. Als der Vermieter ihn zur Beseitigung der Antenne aufforderte, weigerte sich der Mieter beharrlich. Der Vermieter verklagte ihn anschließend auf Beseitigung und hatte Erfolg. Das Gericht stellte fest, dass der Mieter kein rechtlich schützenswertes Interesse an einer weiteren Nutzung der Außenantenne hatte, weil ein Empfang der ausländischen Programme auch über das Internet problemlos möglich ist.

Ist nur ein Amtsgerichtsurteil.

Question 33

Eine Zahlung des Mieters auf eine verspätete Betriebskostenabrechnung kann zurück gefordert werden!

Answer 33

BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 94/05 (rechtskräftig)

Sachverhalt:

Im vorliegenden Fall hatte der Kläger die vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten an seinen Vermieter bezahlt. Zunächst erfolgte keine Abrechnung über die Betriebskosten. Erst mit Schreiben vom 26.01.2004 rechnete der Vermieter über die Betriebskosten für den Zeitraum 11.11.2001 bis 31.12.2002 ab. Der Kläger zahlte die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung an den Vermieter.

Der Kläger wurde im Rahmen einer rechtlichen Beratung darauf hingewiesen, dass die Forderung des Vermieters zu spät erfolgten und somit eine Zahlung des Mieters nicht mehr geschuldet war. Nachdem der Vermieter die Rückzahlung abgelehnt hatte, erhob der Mieter Klage. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat auf die Berufung des Vermieters die Klage abgewiesen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hob das Urteil des Landgerichts auf.

Rechtslage:

Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass die Abrechnung des Vermieters und Beklagten zu spät erfolt ist. Die Abrechnung der Betriebskosten muss spätestens innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgen (also für 2000 spätestens zum 31.12.2001), § 556 Abs.3 S. 2, S. 3 BGB. Nach Ablauf des Abrechnungszeitraums kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr verlangen.

Der Kläger leistete die Zahlung somit auf eine nicht bestehende Schuld ohne Rechtsgrund. Diese Zahlung kann er nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung vom Vermieter zurückverlangen.

Das Landgericht hatte auf die Berufung des Beklagten den Anspruch zurück gewiesen. Es führte aus, dass gemäß § 214 Abs. 2 S. 1 BGB ein Schuldner seine Leistung nicht zurück fordern kann, auch wenn diese bereits verjährt ist, wenn er sie bezahlt hat.

Der BGH wies diese rechtliche Einschätzung zurück. Eine nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erloschene Forderung ist nicht mit einer verjährten Forderung gleich zu setzten. Während eine verjährte Forderung weiterhin Bestand habe und dem Schuldner lediglich eine Einrede zustehe, sei die ursprüngliche Forderung nach Ablauf der Ausschlussfrist vollständig erloschen.

Eine Analogie zu der Regelung des § 214 BGB bedarf es nicht, da keine Regelungslücke vorliegt. In § 556 Abs. 3 S. 2 und S. 3 BGB wurde kraft Gesetz die Rechtslage abschließend geregelt.

Question 34

Unpünktliche Mietzahlung: Wann darf der Vermieter kündigen ?

Answer 34

Kündigung BGH, Urt. v. 11.01.2006, VIII ZR 364/04

Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Eine fristgerechte, ordentliche Kündigung ist wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen des Mieters möglich. Hier kommen auch Pflichtverstöße von geringerem Gewicht in Betracht, als dies im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB erforderlich ist. Es ist insbesondere nicht zu verlangen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist. Fraglich ist, ob bzw. wann vor diesem Hintergrund wegen unpünktlicher Miet-zahlungen gekündigt werden kann.

Fall:

Der Mieter zahlt die Miete über Jahre hinweg stets zu spät und gerät schließlich mit fast zwei Monatsmieten in Rückstand, so dass der Vermieter ihm die Kündigung androht. Nach Ausgleich des Rückstandes beanstandet der Vermieter nochmals die fortgesetzt unpünktliche Zahlungsweise des Mieters und droht erneut mit der fristlosen Kündigung. Schon die nächst fällige Miete wird wieder vierzehn Tage zu spät bezahlt.
Der Vermieter kündigt fristlos und hilfsweise ordentlich und klagt auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Amtsgericht und Landgericht weisen die Klage ab.

Entscheidung:

Mit Urteil vom 11.01.2006 hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und zur Begründung folgendes ausgeführt:

Zahlt der Mieter trotz einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung wegen wiederholter unpünktlicher Zahlung auch nur ein einziges Mal erneut verspätet, kann das eine Kündigung des Vermieters rechtfertigen.

Anmerkung/Praxishinweis:

Das Berufungsgericht meint, eine Kündigung sei erst dann berechtigt, wenn der Mieter innerhalb eines Jahres nach der Abmahnung mindestens weitere drei Mal zu spät gezahlt habe. Das sieht der Bundesgerichtshof anders: Die Abmahnung soll dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben. Zweck des Abmahnungserfordernisses ist es, dem Mieter vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten einzuräumen. Der Erfolg der Abmahnung muss sich vor diesem Hintergrund darin zeigen, dass das beanstandete Verhalten nicht wiederholt wird.

Eine Kündigung ist somit nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Denn insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen.

Dennoch verbietet sich eine schematische Anwendung. Bei der gebotenen Berücksichtigung des Einzelfalls ist auch zu berücksichtigen,
• wie lange (hier: mehrere Jahre),
• wie häufig (hier: jeden Monat)
• in welchem Umfang (hier: zuletzt fast 2 Monatsmieten) der Mieter in Verzug geraten ist.

Praxishinweis: Auch einer ordentlichen Kündigung gemäß § 573 BGB sollte eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung vorausgehen. Ob eine solche erforderlich ist, hat der BGH in der vorliegenden Entscheidung ausdrücklich noch offen gelassen. Es ist aber angesichts des Bestandsinteresses des Mieters nicht zu erwarten, dass der BGH auf dieses Erfordernis verzichtet.

Question 35

Konsequenzen einer verzögerten Nebenkostenabrechnung im laufenden Mietverhältnis

Answer 35

Betriebskosten BGH, Urt. v. 29.03.2006, VIII ZR 191/05

Nach dem Gesetz hat der Vermieter über Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
In Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, ob der Mieter im Falle einer – im vorgenannten Zeitrahmen - unterlassenen oder fehlerhaften Abrechnung die Betriebskostenvorauszahlungen zurückverlangen kann. Teilweise wird ein derartiger Anspruch mit der Begründung bejaht, es bestehe keine Veranlassung, dem Vermieter Vorauszahlungen zu belassen, wenn er über diese nicht abrechne. Nach der Gegenansicht besteht der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung nicht.

Fall:

Die Kläger sind Mieter einer Wohnung in H., die Beklagte ist die Vermieterin. Die Vermieterin hat über die Betriebskosten der Jahre 2001 und 2002 zwar abgerechnet. Die beiden Abrechnungen waren jedoch formell unwirksam, weil sie - abweichend von ihrer bisherigen Praxis - mehrere Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst hatte, ohne dies vorher anzukündigen. Der Mieter hatte deshalb in der Folgezeit die in den Jahren 2001 und 2002 gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von ca. 2.600 Euro zurückverlangt.

Entscheidung:

Mit seinem Urteil vom 29.03.2006 hat der Bundesgerichtshof die Klage der Mieter abgewiesen, denn:

In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht .

Anmerkung/Praxishinweis:

Die Entscheidung überrascht auf den ersten Blick, denn im letzten Jahr hatte der BGH noch genau das Gegenteil festgestellt: Der Mieter könne die gezahlten Vorauszahlungen vollständig zurückverlangen, wenn der Vermieter nicht fristgemäß abrechnet (siehe Jahresnewsletter Mietrecht 2005, Rechtsprechung Nr. 7) . Was ist der Unterschied?

Im letzten Jahr ging es um ein Mietverhältnis, das bereits beendet war. Im jetzt entschiedenen Fall bestand das Mietverhältnis hingegen noch weiter fort. Der BGH folgert: Wenn der Mieter weiterhin in der Wohnung bleibt, hat er wirksame Druckmittel in der Hand, um den Vermieter zur Abrechnung zu bringen. Er kann vor allem die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen solange einbehalten, bis der Vermieter endlich abrechnet. Diese Möglichkeit hat ein ehemaliger Mieter nicht mehr: Zwischen ihm und dem Vermieter sind bereits alle gegenseitigen Ansprüche abgewickelt – ausgenommen die Frage der Betriebskostenabrechnung. Der Ex-Mieter kann also keine Zahlungen zurückhalten – und daher auch seinen ehemaligen Vermieter nicht unter Druck setzen.

Deshalb gilt: Ist das Mietverhältnis beendet, muss der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist die Vorauszahlungen zurückzahlen. Läuft der Mietvertrag weiter, darf der Vermieter die Vorauszahlungen zwar behalten, muss aber damit rechnen, dass der Mieter die Vorauszahlungen für das laufende Abrechnungsjahr einbehält.

Beachte: Vermieter müssen innerhalb der Jahresfrist abrechnen.
Aber Vorsicht: Irgendeine Abrechnung genügt nicht, sie muss auch formwirksam sein. Denn sonst ist es, als wäre gar nicht abgerechnet worden. Die Grenze ist nicht einfach zu definieren.
Und noch etwas: Selbst wenn die Jahresfrist schon versäumt ist, sollte der Vermieter noch schnellstmöglich eine wirksame Abrechnung vorlegen. Denn so kann er wenigstens die geleisteten Vorauszahlungen behalten – und dem drohenden Einbehalt der laufenden Vorauszahlungen zuvorkommen.

Question 36

Eigenbedarf: Wie lange ist der Vermieter verpflichtet, einen Wegfall bekannt zu geben ?

Answer 36

Eigenbedarfskündigung BGH, Urt. v. 09.11.2005, VIII ZR 339/04

Bei der ordentlichen Kündigung gilt für Wohnraummietverträge, dass der Vermieter grundsätzlich nicht ohne Kündigungsgrund kündigen kann. Der Vermieter muss zur Begründung einer ordentlichen Kündigung – abgesehen von wenigen Ausnahmen - ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen können. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs stellt dabei den in der Praxis wichtigsten ordentlichen Kündigungsgrund des Vermieters dar.

Fällt der ursprünglich vorhandene Eigenbedarf des Vermieters an der vermieteten Wohnung nach der Erklärung der Kündigung weg, muss er dies dem Mieter mitteilen und ihm Gelegenheit geben, in der Wohnung zu bleiben. Andernfalls ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich und kann Schadensersatzansprüche des Vermieters auslösen. Fraglich ist, bis zu welchem Zeitpunkt diese Verpflichtung besteht.

Fall:

Der Vermieter kündigt eine Mietwohnung zur Unterbringung seiner Schwiegermutter. Noch vor dem Auszug des Mieters, aber erst nach Ablauf der Kündigungsfrist, stirbt die Schwiegermutter. Der Mieter erfährt davon erst nach seinem Auszug. Er verlangt vom Vermieter Schadensersatz wegen der Aufwendungen für den Umzug sowie für die höhere Miete für die neue Wohnung in Höhe von 13.407,75 €.
Die Klägerin meint, der Beklagte sei verpflichtet gewesen, ihr den Wegfall des Eigenbedarfs mitzuteilen.

Entscheidung:

Mit Urteil vom 09.11.2005 hat der Bundesgerichtshof die Entscheidung der Vorinstanz (Landgericht Hamburg) aufgehoben und festgestellt:

Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist; nur in diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet.

Anmerkung/Praxishinweis:

Für die Frage, ob und in welchen zeitlichen Grenzen der Wegfall des ursprünglich gegebenen Kündigungsgrundes des Eigenbedarfs sich auf den Räumungsanspruch des Vermieters auswirkt, wurden bislang drei verschiedene Zeitpunkte vertreten:

Ablauf der Kündigungsfrist
Rechtskraft eines Räumungsurteils oder Ablauf einer rechtskräftig ausgesprochenen Räumungsfrist
Auszug des Mieters aus der Wohnung.
Der BGH hat sich der ersten Auffassung angeschlossen. Neben mehreren rechtsdogmatischen Argumenten nennt der BGH auch einen zweifelsohne einleuchtenden praktischen Grund für seine Entscheidung: Die Berücksichtigung eines nach dem Wirksamwerden der Kündigung eingetretenen Wegfalls des Eigenbedarfs des Vermieters hätte eine ungerechtfertigte Besserstellung des vertragsuntreuen ggü. dem vertragstreuen Mieter zur Folge. Dürfte der Mieter damit rechnen, dass derartige nachträgliche Ereignisse zu seinen Gunsten zu berücksichtigen wären, so könnte er dazu verleitet werden, die Räumung der Wohnung mit allen Mitteln zu verzögern.

Bei langwierigen Räumungsstreitigkeiten bliebe es oft dem Zufall überlassen, ob der Vermieter seine Wohnung zurückerhält oder ob nicht vorhersehbare nachträgliche Umstände sogar nach Jahren noch der Kündigung ihre rechtliche Grundlage entziehen könnten. Das ist mit den Grundsätzen der Rechtssicherheit und eines effektiven Rechtsschutzes, den auch der Vermieter für sich in Anspruch nehmen kann, in der Tat nicht zu vereinbaren.

Praxistipp: Der Vermieter sollte sich in jedem Falle bis zum Ablauf der Kündigungsfrist regelmäßig vergewissern, ob die Eigenbedarfsgründe, die nicht in seiner Person liegen (als Bedarfsperson gelten auch enge Familienangehörige, z.B. Eltern, Kinder, Geschwister des Vermieters) nach wie vor gegeben sind. Aus Sicht des Mieters kann ratsam sein, sich vor dem Kündigungstermin nochmals das Fortbestehen der Eigenbedarfsgründe bestätigen zu lassen bzw. um Auskunft zu bitten.

Question 37

Eine Bedarfsklausel ist auch bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung zulässig

Answer 37

Schönheitsreparaturen BGH, Urt. v. 09.03.2005, VIII ZR 17/04

Bedarfsklauseln bestimmen die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen nach dem Renovierungsbedarf. Dieser deckt sich in der Regel mit den üblicherweise vereinbarten Fristen, wenn der Mieter eine renovierte Wohnung übernimmt. Was aber gilt, wenn die überlassenen Wohnräume nicht renoviert sind?

Fall:

Im Jahre 1985 übernahmen die Mieter eine unrenovierte 4-Zimmer-Wohnung. Im Formularmietvertrag war folgendes geregelt:
„ …. Schönheitsreparaturen trägt der Mieter ……. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen erforderlich: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen …… alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“
Bei Ende des Mietverhältnisses verweigern die Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen.
Zu Recht?

Entscheidung:

Durch Urteil vom 9.3.2005 hat der Bundesgerichtshof die Wirksamkeit der Klausel bestätigt.

Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter alle je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat und die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in nach Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erforderlich werden, ist nicht dahin auszulegen, dass die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturpflicht unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

Anmerkung/Praxishinweis:

Erwähnenswert erscheint in diesem Zusammenhang zunächst, dass der Mieter nach der gesetzlichen Regelung keinen Anspruch auf Überlassung von frisch renovierten Mieträumen hat, außer bei entsprechender eindeutiger vertraglicher Vereinbarung. Für die vom Vermieter geschuldete vertragsgemäße Beschaffenheit der Mietsache genügt es, dass der Mieter diese in Gebrauch nehmen kann, ohne alsbald Schönheitsreparaturen ausführen zu müssen. Entsprechend sind auch in der Praxis Formularklauseln weit verbreitet, wonach sich auch der Mieter unrenovierten Wohnraums zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet. Der Mieter darf nur zur Beseitigung der aktuellen, von ihm verursachten Abnutzung der Wohnung verpflichtet werden.

Der BGH hat nunmehr festgestellt, dass mangels gegenteiliger Regelung die Fristen des Plans immer erst ab Mietvertragsbeginn zu laufen beginnen. Das Kammergericht Berlin hatte diese Frage in einer Entscheidung vom 10.01.2005 noch anders beurteilt. Diese Entscheidung ist mit dem Urteil des BGH jedoch überholt.

Beachte: Im Schrifttum wird die Entscheidung des BGH kritisiert. Der Mieter werde dadurch nämlich auch dann zur Renovierung verpflichtet, wenn er die Wohnung atypisch gering abgenutzt hat, in der Summierung mit den Abnutzungen des Vormieters aber ein Renovierungsbedarf besteht. Um ganz sicher zu sein, sollten Vermieter deshalb dem Mieter eine angemessene Entschädigung für die fehlende Anfangsrenovierung gewähren, beispielsweise durch Erlass der ersten Miete(n). Hierdurch entfällt in jedem Falle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da er mit einer solchen Individualvereinbarung gleichsam sein Einverständnis mit der Kompensation erklärt.

Question 38

Betriebskostenabrechnung: Ist für den Umlageschlüssel die vertraglich vereinbarte oder aber die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich?

Answer 38

Betriebskosten BGH, Urt. v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06

Mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser, die nach den Bestimmungen der sog. Heizkostenverordnung zu verteilen sind, können die Vertragsparteien den Umlageschlüssel für die Betriebskosten grundsätzlich frei vereinbaren. Weitere Ausnahmen gelten nur für preisgebundene Wohnungen. Fehlt eine vertragliche Regelung, so muss der Vermieter die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umlegen, es sei denn der jeweilige Verbrauch bzw. die jeweilige Verursachung der betreffenden Betriebskosten wird für alle Mieter erfasst. Streit entsteht immer dann, wenn die tatsächliche Wohnfläche von den Angaben im Mietvertrag abweicht.

Fall:

Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter einer Wohnung. Im Mietvertrag ist die Wohnungsgröße mit 94,6 m² angegeben. Die Vermieterin legt nunmehr der Betriebskostenabrechnung eben diese Wohnungsgröße zu Grunde. Der Mieter verweigert die hieraus resultierende Nachzahlung mit der Begründung, die Wohnung sei tatsächlich um 1,425 m² kleiner. Zu Recht?

Entscheidung:

In seiner Entscheidung vom 31.10.2007 stellt der BGH klar, dass es – zumindest in diesem Fall – auf den Einwand des Mieter nicht ankommt, denn:

Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zu Grunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt.

Anmerkung/Praxishinweis:

Der BGH hat sich in der jüngeren Vergangenheit bereits mehrfach mit Abweichungen zwischen im Mietvertrag angegebener und tatsächlicher Mietfläche sowohl bei Wohnraum als auch Gewerberaum beschäftigt. Entsprechend begründet er die Erweiterung seiner Rechtssprechung zur Flächentoleranz auch mit keinem Wort sondern verweist schlichtweg auf seine bisherigen Entscheidungen zur Mietminderung sowie zum Mieterhöhungsverlangen: So soll ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache vorliegen, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % unter der im Vertrag angegebenen liegt. Ferner ist der Vermieter bei einem Mieterhöhungsverlangen an die vertraglich vereinbarte Wohnfläche gebunden, wenn die tatsächliche Wohnfläche um nicht mehr als 10 % übersteigt. Konsequent setzt der BGH diese Rechtsprechung nunmehr auch für die Betriebskostenabrechnung fort.

Praxishinweis: Zu beachten ist, dass die Toleranzgrenze nicht nur zu Ungunsten des Mieters, sondern auch zu seinen Gunsten wirkt. Vermietern ist einmal mehr zu empfehlen, die Flächen von Mietobjekten entweder sorgfältig zu ermitteln oder aber von Flächenangaben im Mietvertrag insgesamt abzusehen.

Question 39

Ist der Sonnabend (Samstag) bei der Berechnung der Kündigungsfrist mitzuzählen ?

Answer 39

BGH, Urt. v. 27.04.2005, VIII ZR 206/04
Mit seinem Urteil vom 27.04.2005 gab der BGH der Vermieterin Recht. Die am 5. Juni 2002 zugegangene Kündigungserklärung habe das Mietverhältnis erst zum 31. August 2003 beendet.

Bei der Berechnung der sog. Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt.

Anmerkung/Praxishinweis:

Eine Verlängerungsklausel wie im hier gegenständlichen Mietvertrag ist für Mietverträge über Wohnraum seit dem 01.09.2001 nicht mehr zulässig. Dennoch hat die Entscheidung natürlich neben den sog. Altverträgen insbesondere auch für die eingangs erwähnte gesetzliche Kündigungsfrist erhebliche Bedeutung. Darüber hinaus dürfte die Grundsätze ohne weiteres auch auf die Kündigung von Geschäftsraummiet-verhältnissen übertragbar sein.

Der BGH folgert seine Feststellung sowohl aus dem gesetzlichen als auch dem allgemeinen Sprachgebrauch. In der Tat stellen zahlreiche gesetzliche Bestimmungen den Sonnabend den Werktagen gleich, so etwa § 3 Abs. 2 Bundesurlaubsgesetz oder Art. 72 Abs. 1 S. 2 des Wechselgesetzes, wonach bestimmte Handlungen „nur an einem Werktage, jedoch nicht an einem Sonnabend” stattfinden können. Auch der allgemeine Sprachgebrauch stelle den Sonnabend nicht den Sonn- und Feiertagen gleich. Hierzu zitiert der BGH sogar aus den Wörterbüchern „Brockhaus“ und „Duden“. Alleine der Umstand, dass mehr als die Hälfte der Bevölkerung am Sonnabend nicht mehr arbeite, habe am Charakter des Sonnabend als Werktag nichts geändert. Folge war vorliegend: Die Kündigung der Mieterin war nicht am 3., sondern erst am 4. Werktag des Juni zugegangen und damit verspätet. Der 1. Juni 2002, ein Samstag, war als Werktag mitzuzählen.

Beachte: Fest steht nunmehr, dass der Samstag bei der Karenzzeit als Werktag mitzählt. Ob dies aber auch dann gilt, wenn der letzte Tag der Frist auf einen Sonnabend falle, ließ der BGH ausdrücklich offen. Insoweit ist der amtliche Leitsatz, dass bei der Berechnung der Karenzzeit von drei Werktagen der Sonnabend als Werktag mitzuzählen ist, „wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt“, missverständlich. Diese Formulierung erweckt den Eindruck, dass der Samstag als dritter Werktag nicht mitzählt. Das entspricht freilich der überwiegenden Ansicht, wonach die Karenzfrist, wenn der dritte Werktag ein Samstag ist, erst am nächsten Werktag enden soll; im Regelfall also am darauf folgenden Montag, sofern dieser kein gesetzlicher Feiertag ist.

Praxistipp: Auch für den Sonderfall, dass der letzte Tag der Karenzfrist ein Samstag ist, muss sich die Praxis darauf einrichten, dass die Kündigungsfrist nur gewahrt ist, wenn die Kündigung noch an diesem Samstag zugeht. Auch wenn der BGH die Frage in dieser Entscheidung ausdrücklich offen gelassen hat: Um jedes Risiko zu vermeiden, sollte der Sonnabend bei der Fristberechnung für Kündigung und Mietzahlung immer mitgezählt werden, und zwar auch dann, wenn das Fristende auf den Sonnabend fällt.

Question 40

Die Quote einer Mietminderung ist aus der Bruttomiete zu berechnen

Answer 40

BGH, Urt. v. 06.04.2005, XII ZR 225/03

Nach § 536 BGB wird der Mieter, wenn ein Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, von der Entrichtung der Miete befreit, bei bloßer Minderung der Tauglichkeit hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.
Ausgangspunkt für die Berechnung der Minderung ist somit die vom Mieter zu zahlende Miete. Was darunter zu verstehen ist, sagt das Gesetz jedoch nicht. Von welchem Betrag bei der Errechnung der Minderung auszugehen ist, war deshalb in Rechtsprechung und Literatur lange umstritten. Grundsätzlich standen folgende Möglichkeiten zur Verfügung. Berechnung der Mietminderung
• aus der Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten).
• allein aus der Nettomiete
• aus der Bruttokaltmiete (Mietzins mit allen Nebenkosten außer Heizkosten)
• aus der Nettomiete inkl. der Nebenkosten, die durch den Mangel beeinträchtigt werden

Fall:

Die Parteien streiten, ob und in welchem Umfang der Mieter zur Minderung der Miete aus einem gewerblichen Mietverhältnis berechtigt ist. Der Mieter hat sich auf Mängel berufen und die Mietzahlung reduziert. Die Vermieterin erkennt die Minderung nicht an und macht mit ihrer Klage u.a. die aufgelaufenen Rückstände geltend.
Streitig sind sowohl der Grund als auch die Höhe der Minderung, wobei hinsichtlich letzterer nicht geklärt ist auf welcher Grundlage diese vorzunehmen ist.

Entscheidung:

Der BGH hat nun mit Urteil vom 06.04.2005 entschieden,

dass Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten) ist. Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

Anmerkung/Praxishinweis:

Die Entscheidung ist zu begrüßen, da sie endlich Rechtssicherheit schafft. Für die Ansicht des BGH sprechen nicht zuletzt Gründe der Praktikabilität. Die Mietminderung wäre andernfalls von der Mietstruktur abhängig. Zudem müssten sonst vom Mieter selbst im Falle der völligen Nichtnutzbarkeit einer Wohnung ggfs. noch Betriebskosten entrichtet werden.

Dennoch: Auf der Grundlage der Entscheidung des BGH ergeben sich neue, interessante sowie z.T. schwierige Rechtsfragen und damit neue Unsicherheiten für die Rechtspraxis. So stellt sich die Frage, ob Korrekturen nach Vorlage einer Betriebskostenabrechnung im Abrechnungsjahr der Mietminderung vorzunehmen sind. Es könnte nämlich gefolgert werden, dass im Mangelfall nicht nur die mehr oder weniger zufällig auskömmliche Vorauszahlung für den laufenden Monat, in dem der Mangel aufgetreten ist, bei der Mietminderung zu kürzen ist, sondern auch bei der jährlichen Abrechnung der Nebenkosten die jeweilige Minderung zu berücksichtigen. Bei einer Klage des Vermieters auf Zahlung des Abrechnungssaldos wird es nunmehr zur Standardverteidigung des Mieters gehören, sich auf Mängel während der Abrechnungsperiode zu berufen. Hier bleibt die weitere Entwicklung abzuwarten.

Beachte: Mit Urteil vom 20.7.2005 hat sich auch der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat diesem Ergebnis zur Berechnung der Mietminderung angeschlossen, so dass nunmehr nicht nur in der Gewerbemiete sondern auch bei der Vermietung von Wohnraum stets die Bruttomiete als Berechnungsbasis zugrunde zu legen ist.

Question 41

Ein Vermieter darf seinem Mieter den Warmwasserhahn zudrehen, wenn er seit drei Monaten nicht gezahlt hat

Answer 41

In diesem Fall ging es sogar um eine Mutter mit zwei Kindern, zwei und fünf Jahre alt. Sie machte vor Gericht geltend, sie brauche warmes Wasser zum Waschen, Duschen und Kochen für sich und die zwei Kinder.

Noch vor drei Jahren wäre dieser Vermieter in der Presse zerfetzt worden.

Das sah der Richter jetzt anders. Überraschend entschied er das hier…

„Es ist dem Vermieter nicht zuzumuten, für die Mieterin laufend Kosten zu verauslagen, auf denen er wahrscheinlich sitzen bleiben wird”

Klar, das ist noch kein BGH-Urteil. Aber gerade der BGH urteilt in letzter Zeit immer vermieterfreundlicher.

Sehen Sie, bei dem Urteil, dass man endlich jemandem, der nicht zahlt, Heizung, Strom und Wasser sperren darf, nahm der Bundesgerichtshof klar die Sichtweise von uns Vermietern ein:

„Die Situation des Vermieters ist vergleichbar mit der eines Versorgungsunternehmens, das einen unmittelbaren Vertrag mit dem Mieter abgeschlossen hat: Das Versorgungsunternehmen darf, wenn der Mieter nicht zahlt, nämlich auch seine Leistungen einstellen.”

RICHTER SEHEN VERMIETER ALS UNTERNEHMER!

AG Waldshut-Tiengen, Beschluss vom 06.07.2009, Az: 7 C 131/09

Ist der Mieter mit den Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, kann es verhältnismäßig sein, wenn der Vermieter die Warmwasserversorgung unterbricht, sofern nicht sämtliche Grundversorgungsleistungen unterbrochen werden (Leitsatz der Redaktion).
In dem hier streitgegenständlichen Fall ist das Gericht der Auffassung, dass die Mieterin keinen auf Wiederherstellung der Warmwasserzufuhr habe. Dies folge bereits daraus, dass die Mieterin unstreitig mit der Miete und den Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug sei.

Das Gericht bejaht im Ergebnis ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters nach § 273 BGB unter Verweis auf die BGH Rechtsprechung zum Gewerberaummietrecht (vgl. Versorgungssperre im Gewerberaum Mietrecht). Ein Zurückbehaltungsrecht komme deshalb dem Grunde nach immer dann in Betracht, wenn Verzug des Mieters bzgl. seiner vertraglichen (Zahlungs-)Verpflichtungen vorliegt.

Allerdings muss bei der Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachtet werden. Diese sieht das Amtsgericht deshalb als gewahrt an, weil der Vermieter nicht sämtliche Grundversorgungsleistungen wie Wasser und Strom eingestellt, sondern lediglich die Warmwasserversorgung eingestellt habe.

Aufgrund des Interesses des Vermieters an der Bezahlung der Miete sowie der Tatsache, dass er für die Betriebskosten in Vorleistung treten muss und es nicht gesichert ist, dass er diese von der Mieterin zurückerhält, erscheint es nach Ansicht des Amtsgerichts in dem hier entschiedenen Fall als verhältnismäßig (lediglich) die Warmwasserzufuhr zu unterbrechen.

Angemerkt werden muss freilich, dass es sich um die erstinstanzliche Entscheidung eines Amtsgerichts handelt. Aus eigener Erfahrung weiß der Verfasser, dass andere Gericht (z.B. das AG Ravensburg, Beschluss vom 01.08.2008, Az: 13 C 865/08) diese Ansicht so nicht teilen.

Question 42

Grundsätzlich keine Gewerbeausübung in der Mietwohnung, sonst droht die Kündigung

Answer 42

BGH, Urteil vom 14. Juli 2009, Az: VIII ZR 165/08

Es ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern. Darf der Mieter in der ihm ausdrücklich zu Wohnzwecken überlassenen Mietwohnung einer freiberuflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachgehen?

Grundsätzlich NEIN hat nun der Bundesgerichtshof entschieden.

Ist die Mietsache als Wohnung überlassen, so darf der Mieter auch ohne ausdrückliches Verbot des Vermieters nicht zu anderen Zwecken nutzen. Der Mieter begeht sonst den sogenannten vertragswidrigen Gebrauch.

Wie der BGH ausführt, kann der Vermieter allerdings unter Umständen nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die (teilweise) freiberufliche oder gewerbliche Tätigkeit seines Mieters in der Mietwohnung nachträglich zu genehmigen und im Ergebnis deshalb zu dulden. Allerdings gilt dies nur, wenn keine über die Wohnnutzung hinausgehenden Belastungen mit der freiberuflichen oder gewerblichen Nutzung einhergehen. Publikumsverkehr etc. muss er im Regelfall nicht dulden. Werden Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt, so scheidet eine Gestattung der freiberuflichen oder gewerblichen Nutzung im Regelfall aus.

Vor einer Kündigung wird der Vermieter im Regelfall den Mieter jedoch abmahnen müssen; eine fristlose Kündigung wird m. E. nur in ganz krassen Ausnahmefällen zulässig sein.

Question 43

Ein Vermieter darf u.U. fristlos kündigen, wenn er seinem Mieter nicht mehr traut

Answer 43

Der Richter sagte es so…\n\n”Ein Vermieter darf fristlos kündigen, wenn sein Vertrauen in die Wiederherstellung einer pünktlichen Zahlungsweise angesichts des vorausgegangenen Geschehens nach einer Abmahnung sofort wieder enttäuscht worden ist.”\n\nBGH vom 4.2.2009 Az. VIII ZR 66/08

Question 44

Bei Zahlungsverzug müssen Sie Ihrem Mieter nicht sofort kündigen… Sie dürfen auch 5 Monate warten

Answer 44

Im Urteilsfall hatte der Vermieter mit seiner Kündigung fünf Monate gewartet. Er sprach sie erst aus, nachdem die Mietrückstände weiter angewachsen waren. Der Mieter befand diese späte Kündigung als – Sie ahnen es –„treuwidrig”. Und dachte, dass er so weitermachen kann.

Die BGH-Richter aber sagten:

Ist eine fristlose Kündigung des Mieters wegen nicht gezahlter Mieten berechtigt, kann der Vermieter hiermit noch warten – etwa weil er die Hoffnung hat, der Mieter werde seinen Rückstand ausgleichen

Dieses Abwarten mit der Kündigung ist nicht treuwidrig. Denn ein Mieter darf nicht darauf vertrauen, dass der Vermieter den Mietrückstand hinnehmen und seinetwegen nicht mehr kündigen wird.

Außerdem stellten die Richter das hier klar:

Verliert der Vermieter seine Geduld, weil der Rückstand nicht nur nicht abgetragen wird, sondern sogar noch anwächst, muss er seinen Mieter vor Ausspruch der fristlosen Kündigung nicht abmahnen oder ihm diese Kündigung erst ankündigen.

BGH vom 11.3.2009 Az. VIII ZR 115/08

Question 45

Abflussprinzip; Abzüge bei den Hauswartkosten, Schätzung der Stromkosten

Answer 45

a) §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig.
b) Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.
c) Die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten für die Heizungsanlage können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Schätzung darzulegen.

BGH v. 20.2.2008 - VIII ZR 27/07 -

WuM 08, 285; GE 08, 662; MM 08, 225

Question 46

Nachbarschaftsrechtlicher Anspruch auf Laubrente liegt nur bei unzumutbaren Beeinträchtigungen vor

Answer 46

Ein Anspruch auf “Laubrente” nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB kann zwar in Betracht kommen, wenn der betroffene Grundstücksnachbar keine Möglichkeit hat, die Beseitigung eines bestimmten Baums zu verlangen. Weitere Voraussetzung ist nach ständiger BGH-Rechtsprechung allerdings, dass die Nachteile, die der Nachbar durch den Baum erleidet, das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist Erbbauberechtigte des von ihr bewohnten Reihenhauses mit Garten. Hinter den Reihenhäusern befindet sich ein bewaldeter Grundstücksstreifen, der im Eigentum der beklagten Stadt steht. Unmittelbar neben dem Garten der Klägerin stehen zwei alte, hohe Eichen, deren Kronen in den Luftraum über dem Grundstück der Klägerin hineinragen.

Die Klägerin hatte gegenüber der Beklagten geltend gemacht, sie habe aufgrund der von den Eichen ausgehenden Beeinträchtigungen, insbesondere wegen der herabfallenden Blätter, Eicheln und Ästen erheblichen Mehraufwand bei der Pflege ihres Gartens. Diese Beeinträchtigungen erreichten ein solches Maß, dass sie von der Stadt für mehrere Jahre eine Entschädigung i.H.v. jährlich 3.944 € verlangen könne.

Das LG gab der Klage im Wesentlichen statt. Auf die Berufung der Beklagten hob das OLG das Urteil auf und wies die Klage ab. Die Revision vor dem BGH wurde nicht zugelassen.

Gründe:
Die Klägerin hat gegenüber der beklagten Stadt keinen Anspruch auf “Laubrente” gem. § 906 Abs. 2 S. 2 BGB.

Ein solcher Anspruch kann zwar dann in Betracht kommen, wenn der betroffene Grundstücksnachbar keine Möglichkeit hat, die Beseitigung des Baums zu verlangen - etwa weil ein entsprechender Anspruch verjährt ist, der Baum unter Schutz steht oder dergleichen. Weitere Voraussetzung für einen Anspruch auf “Laubrente” ist nach ständiger BGH-Rechtsprechung allerdings, dass die Nachteile, die der Nachbar durch den Baum erleidet, das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen. Doch daran fehlte es hier.

Der vom Gericht beauftragte Gutachter hatte festzustellen, welcher Aufwand für die Pflege des Grundstücks der Klägerin anfällt, wenn man die beiden Eichen außer Betracht lässt. Zudem sollte der Sachverständige ermitteln, welcher Aufwand anfällt, wenn man die beiden Eichen berücksichtigt. Nach den Feststellungen des Sachverständigen war allerdings nur ein Achtel des gesamten Aufwands für die Pflege des Grundstücks durch die beiden Eichen verursacht. Und ein solcher Mehraufwand ist als zumutbar angesehen.

Außerdem war im vorliegenden Fall zu berücksichtigen, dass die beiden Eichen schon zu dem Zeitpunkt, zu dem die Klägerin ihr Haus erwarb, vorhanden und bereits damals recht groß waren.

OLG Karlsruhe 10.9.2009, 6 U 184/07

Question 47

Formularmäßiger Kündigungsverzicht bei unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam

Answer 47

Ein beiderseitiger zeitlich begrenzter Ausschluss des Kündigungsrechts für zwei Jahre ist grundsätzlich auch dann wirksam, wenn er formularmäßig vereinbart ist. Allerdings kann der Kündigungsverzicht gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter nach den Umständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Gerade Studenten ist ein schutzwürdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität zuzubilligen.

Der Sachverhalt:
Die Beklagten, Vater (1) und Sohn (2), waren nach einem im September 2006 mit der Klägerin geschlossenen Mietvertrag Mieter eines in einem Wohnheim der Klägerin gelegenen möblierten Zimmers, das der Beklagte zu 2) anlässlich der Aufnahme eines Studiums bezog. Zur Mietzeit enthielt der von der Klägerin verwendete Formularvertrag in § 2 folgende Bestimmung: “Das Mietverhältnis beginnt am 1.10.2006. Der Vertrag läuft auf unbestimmte Dauer. Es wird vereinbart, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zum 15.10.2008 ausgeschlossen ist”.

Mit Schreiben vom 26.6.2007 kündigte der Beklagte zu 1) unter dem Briefkopf des Beklagten zu 2) und mit dem Unterschriftszusatz “i.A.” den Mietvertrag wegen “der durchweg unzumutbaren gesundheitsgefährdenden unhygienischen Zustände” zum 31.8.2007. Die Zimmerschlüssel wurden Anfang August zurückgegeben, die Miete ab August nicht mehr bezahlt.

Das AG gab der auf Zahlung der Mieten für die Monate August bis Oktober 2007 gerichteten Klage mit Ausnahme der Mietforderung für August statt, die es durch Aufrechnung der Beklagten mit einem Anspruch auf Kautionsrückzahlung als erloschen ansah. Zugleich verurteilte es die Klägerin auf die Widerklage der Beklagten zur Rückzahlung der überschießenden Kaution. Das LG wies die Berufung der Klägerin sowie die Anschlussberufung der Beklagten zurück. Die Revision der Klägerin hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die Gründe:
Der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsausschluss benachteiligt die Beklagten unangemessen und ist deshalb gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam.

Ein beiderseitiger zeitlich begrenzter Ausschluss des Kündigungsrechts für zwei Jahre ist zwar grundsätzlich auch dann wirksam, wenn er formularmäßig vereinbart ist. Allerdings kann der Kündigungsverzicht gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter - wie im Streitfall - nach den Umständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Der Beklagte zu 2) hatte ein schutzwürdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbedingte Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren zu können. Demgegenüber waren schwerwiegende Interessen der Klägerin, die Beklagten für längere Zeit als die gesetzliche Kündigungsfrist zu binden, nicht zu erkennen.

An die Stelle des unwirksamen Kündigungsausschlusses im Mietvertrag ist gem. § 306 Abs. 2 BGB das Recht zur ordentlichen Kündigung getreten (§§ 542 Abs. 1, 573c Abs. 1 BGB). Dieses haben die Beklagten - auch der Beklagte zu 1) - wirksam zum 31.10.2007 ausgeübt. Da die Klägerin ihrer mit Beendigung des Mietverhältnisses entstandenen Pflicht nicht nachgekommen ist, die geleistete Kaution binnen einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist abzurechnen und die danach zur Sicherung ihrer Ansprüche nicht mehr benötigte Kaution an den Mieter auszukehren, wurde die geleistete Barkaution zur Rückzahlung fällig (§ 812 Abs. 1 BGB). Die Beklagten können deshalb gem. § 387 BGB mit ihrem Rückzahlungsanspruch gegen die Miete für August 2007 aufrechnen und den überschießenden Betrag ausgezahlt verlangen.
BGH 15.7.2009, VIII ZR 307/08

Question 48

Vorgegebene Farben während der Mietzeit - Renovierungsklausel ist unwirksam

Answer 48

Der Mieter forderte die Rückzahlung der geleisteten Kaution. Nach Ende des Mietverhältnisses hatte der Vermieter verschiedene Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten in der Wohnung durchführen lassen und rechnete unter anderem die Kosten für Schönheitsreparaturen in Höhe von 434,34 Euro mit dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution auf. Im umstrittenen Mietvertrag waren die Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt. Dieser sollte insbesondere das Tapezieren, das Anstreichen der Decken und Wände, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen ausführen. Zudem sollte er Parkettböden versiegeln und Teppichböden reinigen. Bei normaler Nutzung sollten die Schönheitsreparaturen ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, in allen übrigen Räumen alle 5 Jahre ausgeführt werden.

Der BGH kam nach Prüfung des Mietvertrages zu dem Ergebnis, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, weil sie den Mieter auch während der Mietzeit zu einem Anstrich in einer vorgegebenen Farbskala verpflichtete. Dadurch wurde der Mieter in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs eingeschränkt. Für diese Einschränkung lag aber kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters vor. Die Verpflichtung zum Anstrich in neutralen Farbtönen war nicht allein auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beschränkt, sondern auch schon im laufenden Mietverhältnis wurde dem Mieter eine solche Farbwahl vorgegeben. Der BGH hat offen gelassen, ob die Klausel auch deswegen unwirksam war, weil sie einen starren Fristenplan enthielt. Deshalb wurde leider nicht durch die Karlsruher Richter geklärt, ob ein zulässiger flexibler Fristenplan vorliegt, weil der Zusatz “bei normaler Nutzung” verwendet wurde (BGH, Urteil v. 18.02.2009, Az. VIII ZR 166/08).

Mein Tipp: Achten Sie in Ihrem Mietvertrag auf die genaue Formulierung einer Farbklausel. Im Sommer 2008 hatte der BGH bereits eine Klausel für unwirksam erklärt, die einem Mieter während der Nutzung der Mietwohnung bestimmte Wandfarben vorschreibt. Dadurch wird die Freiheit des Mieters während der Mietzeit unzulässig eingeengt. Vergewissern Sie sich außerdem, dass zukünftig von Ihnen abzuschließende Verträge entsprechend der neuen Rechtsprechung gestaltet wurden. Achten Sie darauf, dass sie sogenannte weiche Fristen enthalten, bei denen die Pflicht Ihres Mieters zur Renovierung vom jeweiligen Erhaltungszustand der Mieträume abhängig gemacht wird.

Question 49

Versicherung muss auch für Schäden während einer Renovierung zahlen

Answer 49

Ob für einen Schadensfall, der während einer Renovierung eintritt, auch Versicherungsschutz besteht, entschied das Oberlandesgericht in Jena. In der Küche eines Wohnhauses entstand wegen eines Rohrbruchs ein erheblicher Feuchtigkeitsschaden. Der Hauseigentümer verlangte von seiner Versicherung die Erstattung der Sanierungskosten von insgesamt 23.957 Euro. Die Versicherung wandte ein, dass der Schaden nur deshalb ein erhebliches Ausmaß erreicht habe, weil die Hausbewohner zum Zeitpunkt des Rohrbruchs wegen einer Renovierung nicht anwesend waren und der Schaden deshalb zunächst unbemerkt blieb. Außerdem verweigerte die Versicherung die Zahlung, da der geschädigte Gebäudeteil wegen der Renovierung leer geräumt und ungenutzt war und entsprechend der versicherungsvertraglichen Bedingungen täglich hätte kontrolliert werden müssen.

Das Gericht entschied, dass die Versicherung zum Ausgleich des Schadens verpflichtet ist. Denn: Auch wenn der Gebäudeteil zum Zeitpunkt der Renovierung ausgeräumt und nicht zu Wohnzwecken benutzt wurde, verliert damit nicht das gesamte, weiterhin bewohnte Gebäude seinen Nutzungszweck (OLG Jena, Urteil v. 10.09.2008, Az. 4 U 637/07).

Question 50

Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen rechtfertigen nicht ohne Weiteres eine Mietminderung

Answer 50

Mieträume, die öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen unterliegen, sind in die Wohnfläche einzurechnen, wenn die Räume uneingeschränkt genutzt werden können. Solange die zuständigen Behörden nicht gegen die Nutzung als Wohnraum einschreiten, scheidet eine Mietminderung aus.

Der Sachverhalt:
Die Kläger waren von 1989 bis Ende 2007 Mieter eines Einfamilienhauses der Beklagten. Die Wohnfläche betrug laut Mietvertrag 129,4 m².

Im Dachgeschoss des Hauses befanden sich Räume, die von den Klägern bis etwa 2005 als Wohnraum genutzt wurden. Sie machten nun geltend, dass die Räume im Dachgeschoss wegen Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften nicht zum Wohnen geeignet und daher nach der anzuwendenden Wohnflächenverordnung bei der Berechnung der Wohnfläche nicht zu berücksichtigen seien. Die Wohnfläche betrage danach tatsächlich nur 108,6 m² und weiche somit um mehr als zehn Prozent von der vereinbarten Wohnfläche ab.

Die Kläger verlangen u.a. die Rückzahlung überzahlter Miete i.H.v. 3.384 €. AG und LG wiesen die Klage ab. Die Revision der Kläger vor dem BGH hatte ebenfalls keinen Erfolg.

Die Gründe:
Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete. Eine Mietminderung wegen einer zu geringen Wohnfläche scheidet hier aus. Das LG hat die auf die ausgebauten Räume im Dachgeschoss entfallende Fläche zu Recht bei der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche berücksichtigt. Es ist im Rahmen der Auslegung des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrags rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gelangt, dass die Räume im Dachgeschoss zu Wohnzwecken, also als Wohnraum vermietet wurden.

Etwaige öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen berechtigen die Kläger nicht zur Mietminderung, denn die Nutzbarkeit der Räume war mangels Einschreiten der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt.
BGH 16.9.2009, VIII ZR 275/08

Question 51

Betriebskostenabrechnung für länger als ein Jahr ist unzulässig

Answer 51

Ein Vermieter erstellte eine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01. November 2005 bis zum 31. Dezember 2006. Zunächst zahlte der Mieter ohne Einwände. Nach Beendigung des Mietverhältnisses forderte er jedoch die Nebenkostenzahlungen für die Jahre 2005 und 2006 zurück, weil die Abrechnungen nicht ordnungsgemäß seien. Der Mieter zog vor Gericht. Der Vermieter wandte ein, dass die Betriebskosten deshalb wie erfolgt abgerechnet worden seien, weil der Mieter erst am 15.12.2005 in die Mieträume eingezogen sei.

Die Klage des Mieters hatte dennoch Erfolg. Nach Meinung des Gerichts war dem Mieter keine ordnungsgemäße Abrechnung der Betriebskosten für die Jahre 2005 und 2006 vorgelegt worden. Die Abrechnung durfte keinen Zeitraum von 14 Monaten umfassen. Auch wenn man zu Gunsten des Vermieters gelten lassen kann, dass der Mieter erst am 15.12.2005 in die Mietwohnung einzog, ist der gemäß § 556 Abs. 3, S. 1 BGB zulässige Abrechnungszeitraum von 12 Monaten überschritten. Der Vermieter hatte somit keine formell ordnungsgemäße Abrechnung für die Jahre 2005 und 2006 erteilt, weil er für jedes Jahr den Abrechnungszeitraum von 12 Monaten überschritten hatte. Der Mieter konnte somit die geleisteten Zahlungen auf die Betriebkosten für die beiden Jahre zurückfordern (LG Gießen, Urteil v. 21.01.2009, Az. 1 S 288/08).

Question 52

Kündigung per Einschreiben mit Rückschein geht bereits durch Benachrichtigung zu

Answer 52

Ein Vermieter hatte seinem Mieter per Übergabe-Einschreiben gekündigt. Der Postbote hatte den Mieter jedoch am 31. August 2007 nicht angetroffen und einen Benachrichtigungszettel in dessen Briefkasten geworfen. Als der Mieter die Mietwohnung bereits am 26. November 2007 an den Vermieter übergeben wollte, vertrat der die Auffassung, dass die Kündigung erst zum 31.12.2007 wirksam würde. Er forderte vom Mieter die Miete für einen weiteren Monat. Er begründete das damit, dass der Mieter erst am 12.09.2007 die Kündigung per Einschreiben bei der Post abgeholt habe.

Das Landgericht in Lüneburg bestätigte dem Mieter, dass die Kündigung bereits für Ende November 2007 wirksam geworden war. Das Einschreiben war dem Mieter fristgerecht bis zum dritten Werktag des Monats September 2007 zugegangen. Wenn ein Empfänger eine abholbereite Einschreibesendung trotz ordnungsgemäßer Benachrichtigung nicht alsbald abholt, gilt die Erklärung als am zweiten Werktag nach dem Einwurf in den Briefkasten des Empfängers als zugegangen. Die Annahme des Zugangs setzt lediglich voraus, dass es dem Erklärungsempfänger möglich ist, die Sendung am zweiten Werktag nach dem Einwurf bei der Post abzuholen. Im Falle dieser Gerichtsentscheidung wirkte die üblicherweise zu Gunsten eines kündigenden Vermieters wirkende Annahme des Zugangs, leider zu Lasten des Vermieters (LG Lüneburg, Urteil v. 29.10.2008, Az. 6 S 96/08).

Question 53

Betriebskostenabrechnung verspätet bzw. gar nicht

Answer 53

In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).

Wer sich in einem laufenden Mietverhältnis befindet, kann seine Nebenkostenvorauszahlungen nicht zurück verlangen, wenn der Vermieter über die Nebenkosten verspätet abrechnet. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Im Fall waren die vom Vermieter erstellten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 unwirksam. Die Mieter verlangten daher insgesamt 2.638,30 EUR an Vorauszahlungen für diesen Zeitraum vom Vermieter zurück.

Ihre Klage hatte allerdings vor dem Bundesgerichtshof keinen Erfolg. Auch wenn die Nebenkostenabrechnungen unwirksam seien, hätten die Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen. Einen derartigen Anspruch habe nur ein Mieter bei einem beendeten Mietverhältnis, in welchem sich der Mieter nicht mehr gemäß § 273 BGB durch Einbehaltung der laufenden Abschlagszahlungen auf die Nebenkosten schadlos halten könne (vgl. BGH, Urt. v. 9. März 2005, Az. VIII 57/04).

Bei einem nicht beendeten Mietverhältnis könne der Mieter die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten. Hierdurch habe er ein wirkungsvolles Druckmittel, um den Vermieter zur Abrechnung anzuhalten. Der Mieter sei dadurch hinreichend geschützt. Es bedürfe daher keines Anspruchs auf Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen.

BGH unterscheidet “laufendes” Mietverhältnis und “beendetes” Mietverhältnis
Der Bundesgerichtshof wies deutlich daraufhin, dass sich insofern die Rechte des Mieters in einem laufenden Mietverhältnis von denen des Mieters nach Ende des Mietvertrages unterscheiden. Aktenzeichen: VIII ZR 191/05

der Leitsatz

BGB §§ 273 Abs. 1, 556 Abs. 3

Mieter, die mit ihrer Betriebskostenabrechnung nicht einverstanden sind, müssen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung gegenüber dem Vermieter Einspruch erheben. Nach Ablauf dieser Frist können Mieter Einwendungen grundsätzlich nicht mehr geltend machen. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor.

Im zugrunde liegenden Fall machte ein Vermieter in der Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2000 und 2001 u. a. Kosten für einen Kabelanschluss, Haus- und Gartenpflege, Versicherung und Strom allgemein geltend. Vermieter und Mieter hatten in dem Mietvertrag die einzelnen Positionen der Betriebskosten detailliert vereinbart. Die vorgenannten Positionen (Kabelanschluss, Haus- und Gartenpflege, Versicherung und Strom allgemein) sind nicht in der Detailvereinbarung des Mietvertrages enthalten. Diese lautete:

“Neben der Miete werden folgende Betriebskosten i.S.d. § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung umgelegt und durch Vorauszahlungen (mit Abrechnung) erhoben:

1. Für Wasserversorgung und Entwässerung Vorauszahlung/Pauschale*) DM
2. Für Zentralheizung/zentrale Brennstoffversorgung/Versorgung mit Fernwärme Vorauszahlung/Pauschale*) DM
3. Für Warmwasserversorgung/ Versorgung mit Fernwarmwasser Vorauszahlung/Pauschale*) DM
4. Für Aufzug/Aufzüge Vorauszahlung/Pauschale*) DM
5. Für laufende öffentliche Abgaben (z.B. Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr) Vorauszahlung/Pauschale*) DM
6. Für Schornstein-, Kamin-Reinigung Vorauszahlung/Pauschale*) DM

Gesamtbetrag für 1 - 6 als monatliche Vorauszahlung 320 DM “

Der Mieter weigerte sich, die genannten Posten zu bezahlen.

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter grundsätzlich Recht. Bei den Posten handele es sich zwar grundsätzlich um umlagefähige Nebenkosten. Da im Mietvertrag allerdings die Posten detailliert aufgeführt worden seien, hätten die Parteien auch nur vereinbart, genau diese abzurechnen.

Gleichwohl verurteilte der BGH den Mieter zur Nachzahlung, weil er die Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig gerügt hatte. Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung seien wegen § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB ausgeschlossen, führten die Richter aus.

Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnung müssen innerhalb von 12 Monaten erhoben werden
Nach diesen Vorschriften obliege es dem Mieter, dem Vermieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, ob er Einwendungen erhebe. Nach Ablauf dieser Frist könne der Mieter Einwendungen grundsätzlich nicht mehr geltend machen. Hiervon würden jedenfalls die Einwendungen erfasst, die sich - wie hier - gegen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung richteten und darauf beruhten, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehle.
Aktenzeichen: VIII ZR 279/06

der Leitsatz

BGB § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6

Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt.

Question 54

Unterscheidung zwischen formell und inhaltlichen Fehlern

Answer 54

BGB § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3, § 204 Abs. 1 Nr. 1

a) Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung.
b) Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung.
c) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar (Fortführung des Senatsurteils vom 9. April 2008, VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, unter II 1 b).

Question 55

Erstattung der Betriebskostenzahlungen

Answer 55

Eine Hartz IV-Behörde ist verpflichtet, die angemessene Nebenkostennachzahlungsforderung des Vermieters auch dann zu tragen, wenn der Arbeitslosengeld II-Bezieher diese Rechnung bereits selbst bezahlt hat, bevor er sie der Behörde zur Erstattung einreicht. Dies hat das Sozialgericht Frankfurt am Main entschieden.

In dem zugrunde liegenden Fall hatte die Hartz IV-Behörde die Übernahme der Nebenkostennachzahlungsforderung des Vermieters für das Jahr 2006 mit der Begründung abgelehnt, der Hilfebezieher habe die Rechnung schon aus eigenen Mitteln bezahlt und sei damit insoweit nicht mehr hilfebedürftig. Der Antrag sei zu spät gestellt.

Richter: Antrag ist nicht verspätet, sondern liegt bereits dem jeweiligen Bewilligungsabschnitt zugrunde
Das Sozialgericht Frankfurt sah das anders: Wenn der Hilfebezieher seine Nebenkostennachzahlungsforderung bei der Behörde einreicht, liegt darin kein Antrag im Sinne des § 37 SGB II, der zu spät kommt, wenn die Forderung bereits getilgt ist. Vielmehr ist dieser Antrag schon mit dem Leistungsantrag für den jeweiligen Bewilligungsabschnitt gestellt. Denn dieser zielt seinem Sinn und Zweck nach auf die Tragung auch der naturgemäß erst im Nachhinein genau zu beziffernden Mietnebenkosten für den jeweiligen Bewilligungsabschnitt. Der auf diesen Antrag erlassene Bewilligungsbescheid setzt wegen ständig steigender Energiekosten typischerweise die Kosten der Unterkunft und Heizung zu niedrig an. Die Behörde muss daher schon bei Erlass des Bewilligungsbescheides regelmäßig damit rechnen, nach Ablauf des Kalenderjahres eine Nachzahlung erbringen zu müssen. Hierzu ist sie verpflichtet, gleich ob der Hilfebezieher die Nachzahlungsrechnung bei der Behörde zur Erstattung einreicht, bevor oder nachdem er sie schon selbst beim Vermieter bezahlt.
Sozialgericht Frankfurt am Main; Urteil vom 18.08.2008
[Aktenzeichen: S 26 AS 1333/07]

Question 56

Pauschaler Abzug bei Betriebskosten

Answer 56

Die Hauswartskosten müssen differenziert nach umlagefähigen Hauswartstätigkeiten und nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten aufgeschlüsselt werden. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden. Weiter traf er Entscheidungen zur Frage der Berechnung der Stromkosten für die Heizungsanlage und darüber, ob eine Abrechnung der Betriebskosten nach dem Abflussprinzip erlaubt ist.

Im zugrunde liegenden Fall stritten sich Mieter und Vermieter um Nachzahlungen aus verschiedenen Betriebskostenabrechnungen.

Die Betriebskostenabrechnung enthielt Hausmeisterkosten. Im Mietvertrag war vereinbart, dass zu den Hauswartkosten die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen zählten. Von den Gesamtkosten der Hauswarttätigkeit nahm der Vermieter einen Abzug von 10% vor, da der Hauswart gelegentlich auch nicht umlagefähige Verwaltungsarbeiten tätigte.

Kein pauschaler Abzug - tatsächlicher Zeitaufwand muss zugrunde gelegt werden
Der Bundesgerichtshof billigte diesen pauschalen Abzug nicht. Der Vermieter müsse vielmehr die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähige Verwaltungs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden könnten. Hier habe der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Entscheidend sei der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Arbeiten. Der Bundesgerichtshof führte aus, dass in verfahrensrechtlicher Hinsicht der Mieter die Höhe der Hauswartkosten nur bestreiten muss. Es obliegt dem Vermieter die bestrittene Forderung konkret darzulegen.

Stromkosten für die Heizung
Der BGH hatte auch über die Frage zu entscheiden, inwieweit ein pauschaler Abzug von den allgemeinen Stromkosten für die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten möglich ist. Grundsätzlich dürften die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage nicht als Teil des Allgemeinstroms abgerechnet werden. Demgemäß müsse der Vermieter den Betriebsstrom für alle diejenigen Aggregate, von denen die Wärmeerzeugung abhängt, gesondert ermitteln.

Wenn Stromzähler für die Heizung fehlen, ist eine Schätzung möglich - Schätzungsgrundlagen müssen offen gelegt werden
Sofern es wie im vorliegenden Fall für die Heizungsanlage keine gesonderten Zwischenzähler gebe, dürfe der Vermieter die Kosten schätzen. Allerdings müsse der Vermieter insoweit die Grundlagen seiner Schätzung offen legen, führten die Richter aus.

Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip
Der Bundesgerichtshof äußerte sich in dem vorliegenden Urteil auch zu der Frage, ob Vermieter von Wohnraum den Mieter in der jährlichen Betriebskostenabrechnung nur mit den Verbräuchen belasten dürfen, die in dem Abrechnungsjahr tatsächlich angefallen sind (sog. Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip), oder mit denjenigen, die im Abrechnungsjahr bezahlt wurden (sog. Abflussprinzip).

Die Richter führten aus, dass die §§ 556 ff. BGB den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip festlegten; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip sei grundsätzlich zulässig. Auch das Abflussprinzip ermögliche grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem es die Kosten darauf abstelle, mit denen der Vermieter im Abrechnungszeitraum vom Leistungsträger jeweils tatsächlich belastet werde(vgl. zum Abflussprinzip auch BGH, Urteil v. 20.02.2008 - VIII ZR 49/07 -). Die Betriebskostenabrechnung vereinfache sich dadurch jedenfalls für bestimmte Betriebskostenarten für den Vermieter unter Umständen erheblich.

Ob der Vermieter in besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, mussten die Richter im vorliegenden Fall nicht entscheiden, weil die Klägerin durchgängig Mieterin der Beklagten war.

der Leitsatz

BGB § 556 Abs. 3 Satz 1; ZPO § 138 Abs. 2

a) §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig.
b) Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.
c) Die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten für die Heizungsanlage können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Schätzung darzulegen. Aktenzeichen: VIII ZR 27/07

Question 57

Ermittlung der Personen per Einwohnermeldeamt

Answer 57

Der Vermieter einer Wohnung kann bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen, um die Belegung des Hauses zu ermitteln. Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt voraus, dass der Vermieter - für bestimmte Stichtage - die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Die klagende Gemeinde ist Vermieterin einer von der Beklagten gemieteten Wohnung. Die Parteien vereinbarten die Umlage bestimmter Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien. Mit der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 errechnete die Klägerin eine Nachforderung zu ihren Gunsten. Die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl hatte die Klägerin anhand des Einwohnermelderegisters ermittelt. Mit der Klage hat sie eine Betriebskostennachzahlung sowie die Feststellung verlangt, dass sie Betriebskosten anhand derjenigen Personenzahl verteilen könne, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die jeweilige Abrechnungsperiode ergebe, soweit eine Verteilung von Betriebskosten nach Personenzahl vereinbart sei. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigt.

Die Klägerin hat die Klage nicht schlüssig begründet, weil sie für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen ausnahmslos die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwertet hat. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Das Einwohnermelderegister ist keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von (wie hier 20) Wohnungen. Die in einem solchen Haus stattfindende beachtliche Fluktuation spiegelt sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider.

Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter – für bestimmte Stichtage – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern. Aktenzeichen: VIII ZR 82/07

der Leitsatz

BGB § 556a

Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen.

Question 58

Erdgeschossbewohner müssen Aufzug zahlen

Answer 58

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs durch Formularvertrag auch auf den Mieter einer Erdgeschosswohnung umlegen darf. Das gilt auch, wenn das Wohnhaus weder über einen mit dem Aufzug erreichbaren Speicher noch Keller verfügt.

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers im Erdgeschoss einer Seniorenanlage, die mit einem Aufzug ausgestattet ist. Zu dem Mietobjekt der Beklagten gehörte weder ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller noch ein Dachboden. Nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Formularmietvertrag sollten Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, unter anderem die Kosten des Aufzugs, umgelegt werden. Gestützt darauf verlangte der Kläger von den Beklagten mit einer Nebenkostennachforderung für das Jahr 2004 einen anteiligen, nach dem Maßstab der Wohnfläche umgelegten Betrag von 141,37 € für Betriebskosten des Aufzugs. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Auf die

Question 59

Neu entstandene Betriebskosten

Answer 59

Ein Vermieter kann in der Betriebskostenabrechnung erstmalig auch neue bisher noch nicht abgerechnete Betriebskosten abrechnen, wenn es sich um solche handelt, die im Katalog der Betriebskostenabrechnung enthalten sind und wenn es im Mietvertrag eine Klausel gibt, nach der es dem Vermieter ausdrücklich gestattet ist, neu entstehende Betriebskosten umzulegen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Im Fall sollte ein Mieter erstmalig Versicherungskosten (hier: Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes) zahlen. Über diesen neuen Posten in der Betriebskostenabrechnung war er sehr erstaunt. Sein Vermieter hatte ihn nicht über den Neuabschluss der Versicherung unterrichtet.

Im Mietvertrag hieß es u. a. in § 2 Abs. 3: “ Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.”

In einer Anlage zum Mietvertrag stand u. a.: “Betriebskosten sind die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Kosten.”

Der Mieter weigerte sich, die anteiligen Kosten für die Versicherung zu zahlen. Er meinte, zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses habe es die Versicherung noch nicht gegeben. Der Vermieter verklagte den Mieter auf Zahlung.

Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter recht. Da im Mietvertrag ausdrücklich darauf hingewiesen worden sei, dass neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, sei dies hier auch zulässig. Des Weiteren handele es sich bei der Versicherung auch um umlagefähige Betriebskosten im Rahmen der Zweiten Berechnungsverordnung.

Schließlich sei die Klausel in § 2 Abs. 3 des Mietvertrages auch nicht wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) unwirksam. Dem Mieter werde durch den Wortlaut des Vertrages klar und verständlich aufgezeigt, welche Betriebskosten ihn ab Vertragsabschluss anteilig treffen und mit welchen neu hinzutretenden Betriebskosten zu rechnen sei. Aktenzeichen: VIII ZR 80/06

Vorinstanzen:

AG Gießen, Entscheidung vom 19.09.2005 - 45 MC 533/03 -

LG Gießen, Entscheidung vom 15.02.2006 - 1 S 330/05 -

der Leitsatz

BGB § 556 Abs. 1

Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.