Næringsmegling

Question 1

Hva er næringsmegling?

Answer 1

Hovedregel er at eiendom som har annet formål enn bolig-og fritidsformål vil typisk være kontorlokaler, butikklokaler, eiendom som er brukt til industri eller annen næringsvirksomhet.
Vurdering av eiendommen karakter skal være en objektiv vurdering av eiendommens egenskaper, og den skal basere seg på hvordan normalkjøper vil reflektere eiendommen.

Question 2

Forklar i hvilket situasjoner eiendomsmeglingsloven er fravikelig.

Answer 2

Eiendomsmeglingsloven har 3 grader av fravikelighet.

• Loven er fravikelig utenfor forbrukerforhold (med forbrukerforhold forhold der forbruker er oppdragsgiver og ikke handler som ledd i næringsvirksomhet.
• Dersom oppdragsgiver er et selskap eller en privatperson som driver næringsvirksomhet, kan loven om oppdragsavtale, salgsoppgave, avtale om vederlag og oppdrages varighet fravikes.
• Det er avgjørende om eiendommen er egnet til bolig eller fritidsformål, det vil si at det innebærer at eiendommen er et næringslokale eller en næringseiendom.

Question 3

Kan det benyttes muntlig oppdragsavtale ved næringsmegling?

Answer 3

Ved næringsmegling kan det avtales andre løsninger enn det som fremkommer av loven, og bestemmelsen om salgsoppgaven og oppdragsavtalen kan fravikes dersom det er snakk om næringsmegling. Det er ingenting i veien for at oppdragsavtalen kan avtales muntlig.

Question 4

Nevn eksempler på noen vanlige forbehold ved budgivning i næringsmegling.

Answer 4

• Forbehold om kontraktsenighet, at partene blir enige om vilkårene for overtagelse.
• Forbehold og styrets godkjenning. Kjøpers styre skal godkjenne kjøpet, selgers styre skal godkjenne salget.
• Forbehold om «due diligence» / tilbørlig aktsomhet / gjennomgang av bygget og juridiske kontrakter

Question 5

Du skal selge en bygård med 12 leiligheter, alle er egnet for beboelse. Kan unntakene etter forskriften komme til anvendelse?

Answer 5

Det er eiendommens karakter som er avgjærende for om næringsunntakene kommer til anvendelse. Kriteriet for at det skal være en næringseiendom er at eiendommen ‘’helt eller delvis er egnet brukt til bolig eller fritidsformål’’.
Det er liten tvil om at andelene er egnet til bruk av boligformål, og dersom andelene skal selges hver for seg vil det ikke bli regnet som næringsmegling.
Dersom hele bygården samlet, skal selges antas det at næringsmeglingsunntakene kommer til anvendelse.

Question 6

Redegjør for sentrale momenter som har betydning for kjøpesummen ved salg av næringseiendom.

Question 7

Kan en siviløkonom, som ikke er jurist eller advokat, og som heller ikke har eiendomsmeglingsutdanning være ansvarlig megler ved salg av en næringseiendom?

Answer 7

I henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-2, skal ansvarlig megler være en person som har eiendomsmeglerbrev, advokat med tillatelse om å drive eiendomsmegling, overgangsmeglere eller jurist med tillatelse.
Det følger av forskriften at dette kan fravikes ved næringsmegling, og en siviløkonom kan derfor være ansvarlig megler.